Nos últimos 12 meses, as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no Brasil somaram R$ 12 bilhões. O dado, bastante alto, impacta não apenas a Renda Fixa, mas também o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs). No atual cenário macroeconômico, os Fundos Imobiliários de Crédito são apontados como os grandes destaques para se ter em carteira. E eles foram tema de painel na Money Week, evento da EQI Investimentos, realizado na última sexta-feira (2), em Balneário Camboriú, Santa Catarina.
Debatendo os FIIs de crédito, participaram do painel Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, Vitor Frango, gestor de estratégia de imobiliário da ARX Investimentos, Guilherme Rheingantz, gestor de crédito estruturado na Rio Bravo, e Bernardo Fabiani, diretor executivo da TerraMagna. Confira!
O que são Fundos Imobiliários de Crédito?
Um fundo imobiliário de crédito é uma modalidade de investimento coletivo que tem como objetivo aplicar recursos em ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, especificamente em títulos de dívida. Esses fundos reúnem o capital de diversos investidores e o direcionam para a aquisição de instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outros títulos de crédito, que possuem lastro em operações do setor imobiliário.
O funcionamento básico desses fundos envolve a captação de recursos dos investidores através da emissão de cotas. O montante arrecadado é, então, utilizado para comprar títulos de dívida imobiliária que geram rendimentos periódicos, como juros e amortizações. Esses rendimentos são, posteriormente, distribuídos aos cotistas, normalmente de forma mensal.
A rentabilidade dos fundos imobiliários de crédito está atrelada aos rendimentos dos títulos adquiridos, que podem variar de acordo com a taxa de juros do mercado, o índice de inflação, entre outros fatores econômicos. Além disso, a segurança desse tipo de investimento depende da qualidade dos títulos adquiridos e da saúde financeira dos devedores envolvidos.
Uma característica importante dos fundos imobiliários de crédito é que eles oferecem uma forma de investimento no setor imobiliário sem a necessidade de comprar imóveis diretamente, o que pode exigir um capital inicial muito maior. Além disso, esses fundos proporcionam uma maior liquidez, uma vez que as cotas podem ser negociadas no mercado secundário, permitindo aos investidores venderem suas participações caso precisem de dinheiro.
Em termos fiscais, os rendimentos distribuídos por esses fundos aos investidores podem ser isentos de imposto de renda, desde que cumpram determinados requisitos previstos na legislação. Isso torna essa modalidade de investimento ainda mais atrativa para pessoas físicas.
Quais os melhores Fundos Imobiliários de Crédito?
Segundos os painelistas presente na Money Week, observa-se, atualmente, um aumento na procura por linhas de crédito. E muitas gestoras vêm se debruçando sobre o setor imobiliários.
“Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são um instrumento muito utilizado pelas incorporadoras e, no ano passado, superaram a poupança. Acredito que vamos continuar nesse caminho, não só para incorporadoras”, afirma Vitor Frango. De acordo com ele, o setor ainda está começando a crescer, mas este já é um bom sinal de crescimento. “Estou bem confiante para os próximos anos”, afirma.
Rheingantz afirma que, antes, os Fundos Imobiliários de Crédito eram produtos que estavam concentrados nas mãos dos bancos, mas que, hoje, é possível trabalhar para que gestoras cuidem do portfólio, tanto para as empresas quanto para os investidores.
Fundos Imobiliários de Crédito no Brasil
Bernardo Fabiani relembra que, no Brasil, existe uma dificuldade grande de obter garantias nos investimentos. “É preciso se preocupar com o crédito, mas também com o que será útil para o cliente”, explica o diretor executivo, salientando a relevância da escolha de papéis de baixo risco.
Atualmente, a Rio Bravo foca mais em securitização com incorporadoras e pretende seguir nesse caminho, ainda mais com expectativas na queda de juros. “A partir do momento em que você está com uma taxa de juros mais controlada, você tem menos risco lá na frente”, comenta Rheingantz. “Vendo a manutenção da taxa Selic, a gente acredita que consiga fazer uma boa alocação com outros créditos, e é o que estamos buscando no curto a longo prazo”, diz.
Como a taxa de juros impacta nas emissões de CRIs?
Basicamente a taxa de juros impacta diretamente e de diversas maneiras nas emissões dos CRIs, confira algumas delas:
- Custo do financiamento: quando as taxas de juros estão altas, o custo de captação de recursos através de CRIs aumenta. Isso acontece porque os investidores esperam um retorno maior para compensar o risco associado ao investimento em um ambiente de taxas de juros elevadas. Como resultado, as empresas podem achar mais caro emitir CRIs, por isso, quanto mais baixos os juros estão, mais compensa emitir CRIs e até mesmo comprá-los;
- Atratividade: com taxas altas, os investidores tendem e podem preferir ativos de renda fixa mais seguros, que possuem melhor retorno com menor risco nesses momentos;
- Demanda por imóveis: as altas taxas de juros podem esfriar o mercado imobiliário, já que os custos de financiamento para compradores de imóveis aumentam. Com menor demanda, projetos imobiliários e emissão de CRIs podem ser impactados negativamente desta forma;
- Refinanciamento: com aumento nas taxas, companhias com CRIs podem ter dificuldades em refinanciar essas dívidas. Os novos CRIs podem contar com taxas mais altas, aumentando o valor da dívida para a empresa;
- Previsibilidade e Estabilidade: com juros voláteis, o investimento pode ser incerto em relação aos retornos esperados de longo prazo dos CRIs, dificultando a previsão e estabilidade do investimento, o que pode deixar o investidor mais cauteloso;
- Spread: o spread de crédito, ou o diferencial entre as taxas de juros de títulos corporativos e os títulos do governo, pode aumentar em períodos de alta de juros. Isso significa que as empresas precisam pagar mais para atrair investidores, o que encarece a emissão de CRIs.
Ou seja, a taxa de juros impacta no custo e até mesmo na atratividade dos CRIs para emissores e investidores, o que afeta diretamente a dinâmica de emissão e captação de recursos no mercado imobiliário.
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