O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) vem apresentando uma tendência de fusões e incorporações nas últimas semanas. Mas será que esse movimento é favorável ao investidor? Entenda os últimos negócios firmados e a avaliação dos mesmos pela analista de FIIs da EQI Research, Carolina Borges.
Fusão de FIIs: entenda a tendência
O movimento de fusão de FIIs acontece quando os patrimônios líquidos de dois fundos diferentes são unificados, mas que possuem estratégias parecidas. Os produtos podem ser da mesma casa, ou de gestoras diferentes, que eventualmente passaram por processo de fusão e aquisição (M&As). Nesses casos, o fundo incorporado é dissolvido e liquidado e os cotistas do mesmo passam a deter cotas do produto que o incorporou.
Segundos os especialistas, a fusão de FIIs favorece o cotista porque ele passa a deter um fundo com maior liquidez e diversificação. Em meio a um ambiente de taxa de juros ainda elevada e dificuldade para captar, as gestoras vêm realizando operações com foco em incorporar fundos que ficaram com patrimônio líquido (PL) muito pequeno ou com cotas muito desvalorizadas.
Fusão de FIIs: BC Fund (BCFF11) e BTG Pactual Hedge Fund (BTHF11)
Os FIIs BCFF11 (Fundo de Fundo com patrimônio líquido de quase R$2 bilhões) e o BTHF11 (hedge fund cetipado, com patrimônio líquido de R$570 milhões) são exemplo de possível fusão e estão propondo uma união.
Na proposta, o BTHF emitirá cotas para adquirir a totalidade dos ativos do BCFF. Para tal, o BCFF irá subscrever a oferta do BTHF, realizando o pagamento com seus ativos a nível patrimonial.
Por se tratar de uma situação de potencial conflito de interesses, a operação está sujeita à aprovação pela Assembleia Geral Extraordinária do BCFF e pela Assembleia Geral Extraordinária do BTHF11. Ambas requerem quórum qualificado, ou seja, mais de 25% do total dos cotistas devem exercer o direito de voto. O prazo para manifestação é dia 12 de agosto.
Caso aprovada, o BCFF será o único subscritor das cotas da 3ª emissão do BTHF, utilizando todo o portfólio como meio de pagamento. Posteriormente, os cotistas do BCFF receberão cotas do BTHF e o BCFF será liquidado.
A BTG Asset pontua alguns benefícios da proposta, como o aumento do rendimento mensal; potencial ganho de capital; redução de custos pela queda na taxa de administração; e dominância, consolidando o BTHF como o maior hedge fund imobiliário do mercado. Um hedge fund é uma forma de investimento alternativa aos investimentos tradicionais, com graus de risco variados, com poucas restrições e em algumas situações, altamente especulativo.
Segundo a analista de FIIs da EQI Research, Carolina Borges, para o BCFF, a maior vantagem é a ampliação da estratégia de investimento. O FOF possui um patrimônio líquido elevado, o que dificulta a rotação da carteira devido à liquidez do mercado de FIIs, consequentemente reduzindo a participação de ganhos não recorrentes nos resultados do Fundo.
“Como o BCFF está negociando a um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,90x e a subscrição de cotas do BTHF será utilizando os ativos a valor patrimonial, o mercado deverá buscar diminuir essa diferença até a data final de manifestação em assembleia. Por outro lado, o BCFF será liquidado e os cotistas receberão cotas do BTHF (em proporção a ser definida)”, ressalta a analista.
Borges pontua ainda que para o investidor que busca uma exposição totalmente voltada para um FOF, BTHF não será mais uma opção. Para os cotistas do BTHF, as principais vantagens estão na liquidez e na ampliação do leque de alocações.
Por ser um FII negociado na Cetip, a liquidez é limitada e, consequentemente, a precificação de tela pode não refletir o real valor de mercado dos ativos. Com a listagem na B3, o BTHF passará a ser precificado a mercado, com oscilações diárias de preço comuns aos ativos líquidos.
Em relação à ampliação do leque de investimentos, Carolina Borges diz que o BTHF é alocado preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e, ao adquirir os ativos do BCFF, aumentará a participação em FIIs em momento oportuno de mercado, na nossa visão.
Mesmo a carteira do BCFF sendo 50% de FIIs de papel (com boas taxas de remuneração), o BCFF tem posições importantes em lajes comerciais e galpões logísticos, que poderão entregar bons resultados no médio prazo.
Fusão de FIIs: Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) e Rio Bravo Renda Educacional (RBED11)
Outra fusão de FII que pode ocorrer é entre Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) e Rio Bravo Renda Educacional (RBED11).
O RBVA11 assinou carta de intenção para aquisição dos sete imóveis do RBED11 pelo valor total de R$367,65 milhões, correspondente ao valor patrimonial dos ativos.
O pagamento poderá ser realizado com 3% em moeda corrente e 97% compensado com crédito mediante subscrição de cotas do RBVA pelo RBED.
A subscrição de cotas do RBVA pelo RBED requer aprovação em assembleia geral de cotistas do RBED por envolver uma situação de conflito de interesses. O prazo para votação é 23 de agosto. Caso aprovada, cada cota de RBED11 receberia 1,24 cota de RBVA11.
“É uma notícia positiva para ambos os FIIs. O RBED é um FII pequeno, pouco líquido e concentrado em no segmento educacional. Com a consolidação das estratégias, os cotistas do RBED passarão a ter ganhos de escala, liquidez e diversificação, que tendem a ser refletidos em melhor precificação pelo mercado. Para o RBVA, a aquisição também é positiva, na nossa visão. Os cotistas passarão a ter exposição a 11 setores distintos, com nenhum inquilino responsável por mais de 20% da receita do Fundo, entrando em novas praças de atuação, diluindo os riscos do investimento”, aponta Carolina Borges.
“A Rio Bravo destaca, ainda, a possibilidade de aumento da proporção de contratos atípicos, o que traz uma resiliência maior da renda. Os valores a serem pagos estão em linha com o praticado pelo mercado. Entendemos que este é um caminho interessante para tanto para o RBVA quanto para o RBED, e a proposta é positiva para ambas as partes”, complementa.
Futuro do mercado de FIIs será discutido na Money Week
Se você se interessa pelo mercado de FIIs, fica o convite para participar da Money Week – evento sobre educação financeira e investimentos, que a EQI promove, presencialmente, dia 2 de agosto, em Balneário Camboriú, com posterior transmissão online e gratuita. Para adquirir seus ingressos para o evento presencial ou online, basta clicar aqui.
Na Money Week, Carolina Borges receberá André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments, Guilherme Antunes, sócio e gestor de crédito imobiliário da RBR Asset, e Rodrigo Abbud, sócio-fundador da VBI Real State. Participe!
Você leu sobre a tendência de fusões de FIIs. Para investir melhor, consulte os e-books, ferramentas e simuladores gratuitos do EuQueroInvestir! Aproveite e siga nosso canal no Whatsapp!
