O que é CRI: conheça mais sobre esse investimento

Você já deve ter ouvido falar no CRI. É a abreviação para um título chamado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). São consideradas boas ótimas opções de investimento, já que são papéis atrelados a imóveis físicos. O que é um elemento capaz de trazer segurança ao investidor, pois o imóvel pode ser objeto de liquidação em caso de inadimplência. Ou seja: o investidor tem poucas chances de ter perdas reais diante desse investimento. Aqui neste artigo, explicamos sobre o conceito deste papel, como se dá sua remuneração e opções de investimentos vinculados ao CRI. No fim, você poderá avaliar se vale a pena fazer este investimento de modo a ampliar sua diversificação da carteira. O primeiro passo, é entender exatamente como estes investimentos funcionam e se são adequados para seu perfil de investidor. Antes de mais nada, vamos começar a entender um pouco mais sobre esse investimento. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de renda fixa emitidos por companhias securitizadoras. O objetivo é financiar projetos no mercado imobiliário, da mesma forma como funciona o CRA, um investimento voltado para custear projetos do agronegócio. Ao investir nesse tipo de papel, você estará empregando recursos em projetos que podem ser importantes para a sociedade como um todo. Ao investir em um CRI, o investidor não terá um banco como intermerdiário. A vantagem disso é que você pode obter melhores taxas de rentabilidade. Além disso, é importante ressaltar também que muitos dos emissores destes certificados – as securitizadoras – geralmente são consideravelmente maiores que os grandes bancos e maiores até mesmo que o próprio Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que dá a garantia aos investidores em uma eventual falência de uma instituição bancária. No entanto, é importante lembrar que o CRI não conta com o apoio do FGC. Porém, esse será um tema abordado mais adiante. O que é um CRI? Como ressaltado anteriormente, o CRI é um dos títulos do mercado de renda fixa voltado para o mercado imobiliário. Ele tem chamado bastante atenção do mercado. Duas características o tornam atraentes: a segurança e a rentabilidade. Leia mais: Dossiê CRI: tudo o que você precisa saber sobre essa opção de renda fixa São utilizados por empresas do ramo de imóveis para captar recursos e realizar investimentos visando sua expansão. Outro aspecto importante a ser levado em conta com relação aos CRIs é que este é um papel em que sua negociação precisa ser feita mediante a intermediação de uma instituição chamada securitizadora em seu processo de emissão. Necessário lembrar que securitzadora é diferente das seguradoras. São empresas com perfis diferentes. A securitizadora é uma instituição não financeira com finalidade de comercialização dos papéis. Já a seguradora é uma empresa voltada para a emissão de títulos de seguros, como seguros de vida e títulos de capitalização. Ainda que a emissão seja de empresas do mercado imobiliário, o responsável pelo processo operacional de emissão deve ser uma securitizadora. Vamos entender melhor como funciona essa mecânica: o que ocorre é uma espécie de antecipação de recebíveis: grandes corporações com contratos de longo prazo “empacotam” seu recebimento futuro e trazem a valor presente. Em seguida, transformam esse direito de recebimento por meio de uma securitizadora em CRI e permitem sua distribuição no mercado. O investidor que compra o papel faz um investimento com uma promessa de retorno do capital investido no futuro acrescido de juros. Como investir em CRI Para saber como investir em um CRI, vamos a um exemplo hipotético mas que ocorre com frequência no mercado imobiliário. Considere que uma empresa do ramo imobiliário, como uma construtora por exemplo, tenha construído um prédio de 20 andares com um total de 40 apartamentos. Vamos dizer que a construtora vendeu 100% das unidades habitacionais ao valor de R$ 1 milhão cada, cujos valores tenham sido financiados. Nesse exemplo, vamos considerar um prazo médio de 60 meses nos financiamentos à taxa de IGPM+1% ao mês. Se a construtora aguardar todo esse tempo para receber os pagamentos, ela demorará 60 meses para receber todos os R$ 40 milhões, mais os juros do período, para reaver o dinheiro dela investido e assim ter o seu lucro final do empreendimento que fez. Leia mais: CRI e CRA: Entenda como funcionam os certificados de recebíveis Para que ela tenha este dinheiro antecipadamente e consiga continuar os seus negócios, até mesmo para lançar outro empreendimento, ela emite um CRI e vende os seus créditos para investidores que ganharão os juros do período. Por essa proximidade com o mercado imobiliário, os CRIs são ativos que geralmente costumam ser comprados por Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Um dos grandes atrativos destes investimentos é que eles são livres de Imposto de Renda. Além disso, permitem investir em imóveis com uma rentabilidade bastante atrativa. Apesar de não ter a garantia do FGC, isso não significa que o CRI seja investimento inseguro. É claro que sempre haverá um grau de risco, porém, não é comparado a um risco do mercado de renda variável, por exemplo. Isto porque cada emissor possui um rating, também conhecido como nota de risco. O rating é a nota atribuída à empresa que representa a sua capacidade de pagar suas dívidas e é dada por agências de classificação de risco. As principais são: Standard & Poor’s, Moody’s e Fitch Ratings. Juntas, elas controlam uma parcela de mais de três quartos do mercado global de avaliações de risco. Por meio desses ratings, é possível saber como está a saúde financeira de uma determinada empresa na qual o investidor pretende alocar seus recursos por meio de um CRI. Isto porque as agências de risco levam em conta diversos fatores para fazer suas avaliações: averiguar como está o perfil da dívida da empresa, suas emissões de títulos e fazer uma contextualização com o mercado no qual ela está inserida. De posse destas informações é possível escolher um CRI de um emissor considerado confiável e, se possível, de baixo risco. Em muitos casos, as garantias oferecidas chegam a ser maiores que o banco onde o investidor costuma investir em renda fixa. Geralmente o CRI é indicado para investidores que tenham uma carteira com um aporte maior e que já esgotaram o FGC em bancos que tenham boas taxas ainda disponíveis, ou também para quem procura diversificação em sua carteira. Estes títulos tendem a ter uma rentabilidade mais elevada que os investimentos de renda fixa tradicionais (LCI, LCA, CDB, LC, etc.) em virtude do risco maior. Vale lembrar sempre que existem diversas emissões com grandes garantias de emissores confiáveis que tornam esse risco muito baixo. Além disso, para que um CRI seja originado é preciso recorrer à securitização. Para a sua realização é necessário seguir uma série de procedimentos incluindo a constituição do denominado Termo de Securitização, com os seguintes itens: – Identificação do devedor; – Valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão; – Indicação das garantias dos títulos, quando houver e; – Identificação dos títulos emitidos. Via de regra é instituído um regime fiduciário que garante a separação do risco do emissor. Em outras palavras, se a securitizadora vier a falir, o fluxo de pagamentos para os investidores se mantém, pois os recebíveis são separados do patrimônio da securitizadora. Daí, mais uma vez vale ressaltar: antes de comprar um CRI, observe o Rating (classificação de risco) do emissor dos créditos e com isso, é possível evitar riscos desnecessários. Porque caso os devedores dos recebíveis que compõem o lastro do CRI não quitarem suas obrigações junto à securitizadora, o investidor poderá deixar de receber ou ter atrasos no recebimento dos juros. O investidor que tiver um interesse em FIIs, pode ter ainda ter ouvido falar de uma outra modalidade de CRI, chamado de high yield. Ainda que os juros estejam apontando para um ciclo de elevação, a realidade do Brasil é quase sempre a mesma: o rendimento da renda fixa tradicional deve seguir em baixos patamares. Em busca de maiores retornos, o investidor pessoa física tem procurado diversificar as aplicações. E nos Fundos Imobiliários, não é diferente. É interessante observar que os fundos que aplicam em fundos de CRIs têm ganhado espaço. Alguns deles superam a taxa básica de juros (a Selic). Por isso, ao seguir esta estratégia, são chamados de high yield. Além de superarem a taxa básica de juros, os CRIs da modalidade high yield possuem uma outra característica. Os papéis possuem um indicador de correção, que pode ser um índice de inflação ou mesmo o CDI, também conhecido como Certificado de Depósito Bancário. Especialistas apntam que o CRI high yield pode ser comparado a um título do Tesouro, a NTN-B, com prazo semelhante. Isso significa que a NTN-B ou Nota do Tesouro Nacional Série B tem por característica oferecer um retorno com juro fixo mais correção do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Isso significa que, se um CRI oferecer uma remuneração de IPCA mais 7,80% ao ano, é possível classificá-lo como um high yield. Dentro da estratégia de diversificação, os Fundos Imobiliários que aplicam em CRIs high yield são uma boa opção para aumentar o retorno mensal. Ao apresentar altas taxas de remuneração, esses FIIs geralmente pagam dividendos mensais mais elevados. Como obter remuneração com CRI Geralmente, tanto os CRIs quanto os CRAs possuem um tipo semelhante de remuneração. Observe alguns casos abaixo: – Prefixada: 12% ao ano por exemplo; – Pós-fixada: 110% do CDI por exemplo; – Pós-fixada + taxa fixa: CDI+1,2 ou CDI – 0,8 por exemplo; – Inflação + taxa fixa: IPCA+8% ou IGPM+7% por exemplo. Como vimos, basicamente, existem três formas que um CRI pode oferecer rentabilidade aos seus investidores. A primeira, é no formato prefixado. Neste modelo, a taxa de juros contratada já é conhecida no ato da aquisição do papel. Assim, pode-se saber de antemão quanto o título renderá ao final do período. A nomenclatura desses papéis demonstra de forma explícita sua rentabilidade. Um exemplo é 10% ao ano, ou 12% a.a. É importante lembrar que há a possibilidade de obter um retorno menor que o contratado caso seja necessário liquidar o CRI antes do vencimento. O segundo modelo de rentabilidade de um CRI é o pós-fixado. Nesse formato, o CRI é atrelado a algum índice e fornece rendimento conforme a taxa é fixada pelo mercado. Sua nomenclatura é expressa na forma de percentual do benchmark escolhido, como por exemplo 110% do CDI. Como é pós-fixado, não é possível saber a remuneração final porque os índices escolhidos estão, na maioria das vezes, atrelados à taxa Selic. Como ocorre a precificação a cada 45 dias, quando a nova taxa básica de juros é definida, o valor final não pode ser fixo. Assim, o investidor só poderá saber sua rentabilidade ao final do período do papel. Por fim, há ainda o CRI de remuneração híbrida. Este possui uma parte como sendo prefixada e outra pós-fixada. Em geral, a nomenclatura indica uma parte fixa como percentual absoluto e a outra ligada a algum benchmark. Um exemplo são os CRIs atrelados à inflação, como o IPCA + 5%. A vantagem desses títulos é oferecer retorno real, ou seja, ganho acima da inflação. Certamente, as vantagens proporcionadas em maior número por um CRI em comparação a suas desvantagens fazem com que ele seja um ótimo investimento para a parcela da carteira alocada em renda fixa. O principal benefício de investir em um CRI ocorre no campo tributário: o título é isento do pagamento de imposto de renda, e faz com que o investidor tenha um maior retorno de sua aplicação. Além disso, existem papéis que ampliam as chances de obter mais retorno com o pagamento de juros periódicos. Isto ocorre por conta do reinvestimento dos recursos. Outro ponto é a garantia dos títulos. Apesar de não contar com a cobertura do FGC, o Fundo Garantidor de Crédito, o lastro dos papéis é muito forte. Isto porque tratam-se de imóveis físicos, que podem ter sua liquidação exercida em caso de inadimplência ou falência do proprietário do imóvel. Ainda no campo das vantagens, existem CRIs atrelados a índice de referência. São ótimas opções de rendimento ao mesmo tempo que o capital fica protegido. Principalmente em tempos de volatilidade acentuada, inflação elevada e juros em subida. Já em relação às desvantagens, podemos citar o investimento inicial como barreira de entrada. A maioria dos CRIs começa o investimento mínimo de R$ 1 mil e isso é uma dificuldade para o pequeno investidor que não possui grandes recursos com disponibilidade imediata para investir, pois ele tem uma série de outras questões que precisa considerar ou equalizar antes de realizar investimento. Outro fator desfavorável é com relação ao risco de baixa liquidez em papéis mais longos. Caso o investidor precise resgatar seu investimento antes do vencimento, pode não encontrar comprador. Ou ainda, o valor pago pode ser abaixo das expectativas, tudo porque ele está resgatando o investimento antes mesmo do vencimento do mesmo. EQIR11: fundo de papel da EQI Asset, focado em CRIs Caso tenha ficado interessado em alocar recursos em CRIs, vale a pena conhecer o fundo imobiliário EQI Recebíveis Imobiliários FII (EQIR11), da gestora EQI Asset. O foco da alocação de recursos do fundo são os CRIs (Créditos de Recebíveis Imobiliários), o que possibilita a diversificação através de produtos de renda fixa com taxas de rentabilidade mais previsíveis. Ao manter a diversidade de ativos na carteira, o fundo mantém uma boa performance, mesmo em momentos de alta de juros. Durante o lançamento do fundo na bolsa, com direito a sino, Ettore Marchetti, CEO da EQI Asset, lembrou que era a segunda vez que a gestora comparecia ao local. Isso porque, no mês passado, foi lançado o TEQI11, outro fundo da casa. “Pela segunda vez estamos aqui, e é sempre muito gratificante trazer novidades positivas da EQI”, afirmou Marchetti. “O EQIR11 é um fundo de recebíveis imobiliários high grade, que busca rentabilidade IPCA+7%, IPCA+8%”, complementou. O “hig grade” indica que este é um ativo de maior qualidade, com menor risco. O EQIR11 é administrado pelo BTG Pactual (BPAC11) – sócio da EQI Investimentos. Foram admitidas à negociação na B3 502.500 cotas, ao preço de R$ 100 cada. Tá, e aí? O que isso significa para o investidor? Como vimos, investir em CRI pode ser considerado uma excelente opção. O mercado de crédito imobiliário conta com um forte lastro que é o próprio imóvel, um ativo que sempre possui valor de mercado, ainda em tempos de baixa na economia como na pandemia da covid-19. Mas com a vacinação bem avançada e a liberalização de muitas das restrições, investimentos atrelados a imóveis voltaram a se valorizar de forma consistente. Com isso, o investidor pode obter um conforto muito grande, pois além da rentabilidade apurada, consegue ter uma isenção no imposto de renda. Isso sem levar em conta o pagamento semestral de juros obtido em alguns papéis. Caso o investidor possua alguma dúvida sobre como investir em CRI, a EQI Investimentos possui uma equipe altamente especializada, que poderá prover todas as informações e tirar todas as dúvidas necessárias na hora do investimento. Além, é claro, de fornecer toda a orientação necessária, a fim de obter o melhor rendimento possível e o mais adequado aos objetivos traçados. Como visto, investir em CRI significa uma opção a mais para o investidor que procura obter uma diversificação maior em sua carteira de investimentos. E nunca é demais lembrar que, quanto mais diversificada for a carteira, melhor ela estará protegida contra a intempéries e volatilidades do mercado. Além disso, ajuda também em momentos de inflação e juros em alta, pois podem servir de proteção ao patrimônio.

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Matheus Gagliano

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