Como chegar a R$ 1 milhão com FIIs? Especialistas em Fundos Imobiliários apontam os caminhos e dizem o que esperar desta classe de investimentos em 2023.
O primeiro passo é saber o que os FIIs são investimentos de longo prazo. Dessa forma, eles entram na carteira de quem está disposto a seguir firme no foco para aportar todos os meses em busca do seu objetivo.
Parece difícil, mas não é: o importante é ter planejamento financeiro e seguir a jornada. O portal EuQueroInvestir dá o passo a passo calculado.
Prepare sua carteira para 2023, com as dicas de Carol Borges, analista da EQI Research, e Felipe Paletta, analista da Monett.
Veja a simulação de como chegar a R$ 1 milhão com FIIs. Veja também como viver com um salário de dividendos de R$ 10 mil, R$ 6,5 mil e R$ 5 mil.
FIIs: entenda o que são e como investir
Os FIIs, ou Fundos de Investimentos Imobiliários, são veículos financeiros que têm a obrigatoriedade de aplicar seus recursos em imóveis ou títulos de crédito desse mercado. Tratam-se de fundos fechados, com cotas negociadas em bolsa de valores.
Existem inúmeras vantagens de investir em FIIs. No entanto, uma das que mais chamam a atenção dos investidores é que os Fundos Imobiliários pagam dividendos mensais a seus cotistas, assim como seria o pagamento de aluguel em um imóvel tradicional, para efeito de comparação.
A grande atratividade é que esse recebimento é isento do pagamento de Imposto de Renda, conforme Lei 11.196 de 2005.
- Veja também: Taxação de dividendos de FIIs, o que esperar em 2023.
A depender do tipo de Fundo Imobiliário, o patrimônio pode ser aplicado em imóveis físicos, os chamados FIIs de tijolo; ou títulos de crédito, também conhecidos como Fundos de recebíveis ou “Fundos de papel“.
- Saiba mais aqui: o que são FIIs: entenda definitivamente como investir em Fundos Imobiliários.
Por que investir em FIIs?
Os FIIs apareceram como alternativa para uma cultura que está enraizada na população brasileira: a tradição de investir em imóveis.
Não importa se o intuito é ganhar com a compra e venda ou receber uma renda de aluguel.
De qualquer forma, os Fundos Imobiliários servem bem para ambos os propósitos, com a vantagem de que o investimento inicial pode ser muito baixo em comparação ao valor necessário para a compra de um imóvel.
- Saiba também: Investir em fundo imobiliário ou imóvel: qual a melhor opção?
Veja agora em mais detalhes os tipos de FIIs que existem.
Tipos de FIIs para investir
Fundos Imobiliários de recebíveis
Os Fundos de recebíveis ou “Fundos de papel“ são fundos de investimentos imobiliários que aplicam seus recursos em títulos de crédito do mercado de imóveis.
Isso quer dizer que seu patrimônio não é alocado diretamente nos imóveis físicos, apenas utiliza-os como lastro para suas operações.
Em vez disso, os recursos são aplicados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Eles são títulos emitidos por securitizadoras para antecipar o fluxo de recebíveis de um determinado imóvel.
Fundos de tijolo
Os Fundos de tijolo seguem o mesmo padrão de investimento da ideia geral de auferir renda por meio do investimento em imóveis. Só que no caso dos fundos, isso acontece em uma escala muito grande.
A razão disso é que os imóveis alvos dos Fundos Imobiliários têm alto valor como shoppings centers, hospitais, sedes de grandes grupos educacionais e agências bancárias, por exemplo.
Fundo de fundos (FOFs)
O Fundo de fundo (FOF) é aquele que investe seus recursos em outros Fundos Imobiliários.
Existem algumas vantagens nesse modelo. O primeiro benefício é pulverizar o risco do investimento.
Como a carteira de um FOF normalmente tem entre 20 e 25 fundos diferentes, o risco é amenizado.
Há também a vantagem de economizar tempo, pois o investidor não precisa analisar vários fundos para escolher o que mais lhe agrada. Esse trabalho fica a cargo do gestor do fundo.
- Como chega a R$ 1 milhão com FIIs, veja também: Vale a pena ter FOFs na carteira de Fundos Imobiliários?
Fiagro
O Fundo de Investimento no Agronegócio é um tipo especial de FII, cujo objetivo é investir em imóveis pertencentes ao setor do agronegócio.
Assim, os recursos do fundo são empregados em terras agrícolas e operações advindas do agronegócio, todas pertinentes ao ramo imobiliário.
Também integram o portfólio desses fundos os títulos de créditos emitidos por agentes do mercado que integrem a cadeia produtiva do agronegócio, como os CRAs.
- Veja também: Oportunidades de investimento para 2023: como defender a carteira em qualquer cenário.
Saiba agora que tipo de FIIs é melhor para você.
Como chegar a R$ 1 milhão: como escolher o melhor Fundo Imobiliário para investir?
Para saber qual é o melhor Fundo Imobiliário para chegar a R$ 1 milhão com FIIs, é preciso ficar de olho em algumas dicas da analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, Carol Borges.
- Horizonte de investimento dos FIIs
Esse é um dos primeiros aspectos a ser considerado pelo investidor interessado em Fundos Imobiliários.
“Os FIIs são investimentos de longo prazo, voltados para uma complementação de renda no futuro”, observa.
- Perfil de investidor
Como os FIIS são ativos de renda variável, negociados em bolsa, mesmo que tenham volatilidade menor do que as ações, o investidor terá seu patrimônio oscilando todos os dias.
Para alguns, esses movimentos de mercado causam desconforto e levam a tomadas de decisão emocionais, aponta a analista.
“Um bom teste é analisar se o investidor fica muito eufórico e feliz quando algum FII de sua carteira valoriza-se 5% em uma semana. Se a resposta for sim, é provável que este mesmo investidor ficará desesperado se o mesmo FII se desvalorizar 5% no período”, observa.
A analista complementa ainda que entender que a renda variável oscila de acordo com expectativas positivas e negativas de mercado e que investimentos se tratam de negócios feitos entre pessoas a todo momento é fundamental para conseguir atingir sucesso considerando o longo prazo.
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- Montagem de carteira diversificada
Para Carol Borges, escolher FIIs diversificados, com imóveis bem localizados e boa gestão é fundamental.
“Aqui, também considero o histórico de atuação do FII, como foram as emissões, vacância, como passou por períodos de crise para poder projetar a parte mais importante que seria qual é a perspectiva de desempenho deste FII no futuro”, explica a analista.
Como chegar a R$ 1 milhão com FIIs: quais os melhores para o longo prazo?
Uma dica tanto para quem já investe ou para quem pretende se tornar um investidor e quer saber como chegar a R$ 1 milhão com FIIs, é conhecer bem os ativos.
Para isso, a alternativa para montar uma boa carteira é contar com a ajuda de uma planilha simples e atualizada, capaz de mostrar os rendimentos dos 200 principais fundos imobiliários do Brasil.
Com esta ferramenta preparada pela EQI Investimentos, é possível descobrir o valor de mercado dos fundos, o valor patrimonial, o preço do metro quadrado, se o preço está caro ou barato.
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Como analisar se um FII é bom?
Quando um investidor opta pelos FIIs para chegar a R$ 1 milhão, ele geralmente está em busca da segurança proporcionada pelos imóveis, com garantia física, e da renda passiva vinda dos dividendos mensais.
Para facilitar a escolha dos melhores FIIs, ele também tem à disposição outra ferramenta, o Checklist de Análise de FIIs.
Trata-se de uma ferramenta acessível para qualquer investidor, independentemente de seu nível de conhecimento, e que aponta oportunidades e riscos embutidos em cada papel.
A partir dela, ele pode identificar onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo, em que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirí-lo.
Qual o futuro dos Fundos Imobiliários?
Se os Fundos Imobiliários são investimentos de longo prazo, principalmente para quem pensa em como chegar a R$ 1 milhão com FIIs, uma dúvida comum é saber quais os melhores ativos para investir agora.
Conforme a EQI Research, o mercado de Fundos Imobiliários se prepara para duas teses centrais em 2023:
- Os juros continuarão em um patamar elevado, aumentando a atratividade dos Fundos de papel indexados majoritariamente ao CDI;
- O segmento de Fundos de tijolo só começará uma retomada mais robusta com a sinalização de queda de juros.
Qual Fundo Imobiliário investir em 2023?
Segundo a casa de análise, a decisão do Copom de manter os juros em 13,75% ao ano era esperada, mas o comunicado trouxe algumas ressalvas em relação à política fiscal e ao aumento da inflação.
Assim, as expectativas são de juros ainda elevados durante o ano de 2023, o que continuará pressionando os ativos de risco e, em especial, os Fundos Imobiliários.
“Estes fatores, aliados ao atual cenário político, fizeram com que os juros futuros apresentassem alta e, em contrapartida, o IFIX reagiu negativamente”, explica a analista da EQI Research.
“Como estamos esperando uma certa volatilidade em 2023, o investidor deve optar por uma exposição de moderada a mais conservadora, para que não sejam tomadas decisões em momentos inoportunos”, completa.
- Veja também quais são os melhores investimentos para 2023.
O que esperar dos Fundos Imobiliários em 2023?
Para 2023, tendo em vista uma Selic – a taxa de juros da economia – ainda alta em boa parte do ano de 2023, o analista de Fundos Imobiliários da Monett, Felipe Paletta, mantém boas perspectivas para os Fundos de papel nos próximos meses e ainda alguma reserva quanto aos Fundos de tijolo.
Para essa última classe, de acordo com ele, a volatilidade atual mais acentuada se explica, em razão de riscos atrelados à atividade econômica e ao viés político, o que faz com que os ativos apresentem um desempenho negativo no curto prazo.
No entanto, ainda que a taxa de juros não caia no ritmo que se espera, o analista acredita que ela vai ceder em algum momento em 2023 e, com isso, será possível ver um movimento de apreciação das cotas dos Fundos de tijolo de forma mais expressiva.
“Continuo acreditando que, para 2023, os tijolos vão performar melhor do que os Fundos de crédito. Essa é uma aposta pensando em total return”.
Ainda conforme sua análise, para os investidores que pensam somente em renda, os Fundos de papel vão continuar tendo um desempenho muito bom, “com a taxa de juros estabilizada em um patamar mais alto e com uma taxa de inflação também bastante elevada para os padrões históricos dos últimos anos”, complementa.
FIIs para investir em 2023
Para Carol Borges, em 2023, o investidor de Fundos Imobiliários deve focar, principalmente, na qualidade dos fundos.
“Não se deve tomar muito risco nesse momento em que a expectativa é de manutenção de juros em patamares mais altos”, observa.
Já Felipe Paletta destaca cinco Fundos Imobiliários dentre os setores que devem apresentar as melhores performances em 2023: CRI (crédito imobiliário), varejo, renda urbana, galpões logísticos e hotéis.
“Entendo que vamos continuar observando uma recuperação do varejo, conforme vimos em 2021 e 2022. Ainda tem muita coisa para recuperar da pandemia, algo que os investidores não estão observando nesse movimento de curto prazo”, ressalta.
FIIs recomendados para 2023, segundo os especialistas:
- Fundos de papel: RBRY11
- Fundos de papel: HGCR11
- Fundos de tijolo: BTLG11
- Fundos de tijolo: PVBI11
- Fundos de papel: HCTR11
- Fundos de tijolo: LVBI11
- Fundos de tijolo: HGBS11
- Fundo de tijolo: HTMX11
- Fundo de tijolo: HGRU11
Como chegar a R$ 1 milhão com FIIs: quantos fundos ter em carteira?
Para os especialistas da EQI, não existe uma resposta única sobre a recomendação de alocação ou quantos fundos imobiliários é preciso ter em carteira.
Em geral, as carteiras consideram de 5 a 10 FIIs ou, em alguns casos, até 15. Mais do que 15 pode significar um número muito alto de ativos para serem avaliados.
Para Carol Borges, a melhor alocação de Fundos Imobiliários deve seguir a premissa da segmentação e não da quantidade.
“Não existe uma resposta única, fixa, quanto ao número de FIIs uma carteira deve ter. Se analisarmos de modo geral, menos de cinco Fundos Imobiliários é pouco e mais de 16 é considerado muito. No entanto, isso depende do tamanho e do objetivo final desta carteira, pondera a especialista.
Rumo a R$ 1 milhão em FIIs: veja os cálculos
Saiba agora o que você precisa fazer para chegar a R$ 1 milhão com FIIs e viver com um salário de dividendos de R$ 10 mil, R$ 6,5 mil e R$ 5 mil:
Acompanhe os cálculos:
Um investidor de perfil arrojado que tenha R$ 50 mil para investir e uma janela de 10 anos para o investimento:
- Para ter um salário em dividendos de R$ 10 mil
- Deve acumular R$ 1.644.715,87
- Fazendo aportes de R$ 10.236,83 mensais
Caso esse mesmo investidor tenha uma janela de 20 anos para o investimento:
- Para ter um salário em dividendos de R$ 10 mil
- Deve acumular R$ 2.434.581,27
- Fazendo aportes mensais de R$ 5.805,67
Vamos ver um cenário no qual o investidor receberá um salário em dividendos menor, mas os mesmos R$ 50 mil iniciais e uma janela de investimento de 10 anos:
- Para ter um salário em dividendos de R$ 6,5 mil
- Deve acumular R$ 1.069.065,32
- Fazendo aportes mensais de R$ 6.470,84
Caso esse mesmo investidor tenha 20 anos para investir:
- Para ter um salário em dividendos de R$ 6,5 mil
- Deve acumular R$ 1.582.477,83
- Fazendo aportes mensais de R$ 3.661,03
Vamos agora pensar em um investidor que tenha R$ 1.000 iniciais para investir hoje e 10 anos de prazo para o investimento:
- Para ter um salário em dividendos de R$ 5.000
- Deve acumular R$ 822.357,94
- Fazendo aportes mensais de R$ 5.369,52
Caso esse mesmo investidor tenha 20 anos para investir:
- Para ter um salário em dividendos de R$ 5.000
- Deve acumular R$ 1.217.290,64
- Fazendo aportes mensais de R$ 3.057,34
Nesses cenários, estão sendo consideradas uma inflação de 4% a.a. e uma rentabilidade esperada de 9% a.a.
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