O ano de 2023 já desponta tendo à frente um cenário em que os juros devem se manter elevados por um bom tempo.
A EQI Asset, que projetava, anteriormente, que os cortes da Selic começariam a partir de junho do próximo ano, agora, enxerga redução a partir de agosto, em um ritmo de 50 pontos-base. O que faria a taxa de juros terminar 2023 em 11,50% ao ano e, em 2024, em 10%.
A revisão se deu, basicamente, a partir das discussões atuais sobre estímulos fiscais e possível aumento dos gastos do governo eleito no próximo ano.
Com taxas de juros nas alturas, 2023 não deve ser o melhor ano para a renda variável.
A estratégia de montagem da carteira, portanto, deve ser definida conforme o perfil investidor, atribuindo pesos e contrapesos entre renda fixa e variável, conforme indicam os estrategistas da EQI Investimentos.
E quanto aos FIIs? Como montar a melhor carteira em 2023 de Fundos Imobiliários em 2023?
A analista da EQI Research, Carol Borges, e Felipe Paletta, da Monett, apontam alguns caminhos.
Saiba agora as indicações deles para a montagem de uma carteira de Fundos Imobiliários adequada para enfrentar os desafios de 2023.
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Fundos Imobiliários: o que esperar em 2023?
Conforme a EQI Research, em meio à instabilidade provocada pelas mudanças no novo governo, o mercado de Fundos Imobiliários se prepara para duas teses centrais em 2023:
- Os juros continuarão em um patamar elevado, aumentando a atratividade dos Fundos de papel indexados majoritariamente ao CDI;
- O segmento de Fundos de tijolo só começará uma retomada mais robusta com a sinalização de queda de juros.
“A decisão do Copom de manter os juros em 13,75% ao ano era esperada, mas o comunicado trouxe algumas ressalvas em relação à política fiscal e ao aumento da inflação”, explica a analista Carol Borges.
Assim, as expectativas são de juros elevados durante o ano de 2023, o que continuará pressionando os ativos de risco e, em especial, os Fundos Imobiliários.
“Estes fatores, aliados ao atual cenário político, fizeram com que os juros futuros apresentassem alta e, em contrapartida, o IFIX reagiu negativamente”, explica.
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Carteira de FIIs deve ser mais conservadora em 2023, aponta analista da EQI Research
Para Carol Borges, em 2023, o investidor de Fundos Imobiliários deve focar, principalmente, na qualidade dos fundos.
“Não se deve tomar muito risco nesse momento em que a expectativa é de manutenção de juros em patamares mais altos. Então, a gente tende a evitar os fundos mais arriscados, escolhendo a carteira a partir de um viés mais conservador”, observa.
Dentro dessa perspectiva, Carol Borges aponta cinco FIIs para ficar de olho em 2023. Veja agora a escolha da analista da EQI Research:
Fundos de papel: RBRY11
Na montagem da carteira de Fundos Imobiliários para 2023, Carol Borges indica dois destaques em Fundos de papel, a começar pelo RBRY11.
De acordo com ela, trata-se de um fundo da RBR de Crédito, que era High Yield, mas hoje em dia tem uma operação bem conservadora, com indexadores expostos ao CDI e, também, ao IPCA.
“É um fundo que tem uma carteira de crédito com garantias bem líquidas e altas considerando o tamanho da dívida que ele toma. Pode se beneficiar tanto em cenários de aumento da inflação, quanto em cenários em que o CDI permaneça nos patamares que estamos vendo hoje”, ela explica.
Fundos de papel: HGCR11
De acordo com Carol Borges, o HGCR11 tem um viés mais moderado que o RBRY11, pois toma menos risco. É um fundo que, historicamente, sempre teve indexadores mistos, operando entre 50% CDI e IPCA.
“Esse é outro fundo que também ficaria exposto ao principal índice de inflação do país e também ao CDI, sem tomar grandes riscos”, comenta.
Fundos de tijolo: BTLG11
No âmbito de Fundos de tijolo, a dica da analista da EQI Research é permanecer com os fundos com que possuem um bom histórico em alocações, com bons ativos, baixa vacância e com uma gestão que já tenha se provado no tempo, passando por diversos ciclos econômicos.
“Dentro deste bloco, eu listaria o BTLG11, fundo com disposição primordialmente em ativos ‘last mile’, que estão concentrados no raio de 30 Km de São Paulo. Esses imóveis têm, historicamente, vacância muito baixa, além de conseguirem uma recolocação, caso necessário, muito rápida”, pondera.
Fundos de tijolo: PVBI11
No setor de lajes corporativas, ela indica o PVBI11, fundo que zerou sua alavancagem e está focado na cidade de São Paulo, onde há maior demanda por lajes corporativas de alto padrão.
“Acredito que não é o momento de ir para as regiões secundárias, nem o momento de buscar outros ativos com teses mais arriscadas, com alavancagem mais elevada”.
Carteira de FIIs tem setores-chaves em 2023, aponta analista da Monett
Já Felipe Paletta destaca cinco Fundos Imobiliários dentre os setores que devem apresentar as melhores performances em 2023: CRI (crédito imobiliário), varejo, renda urbana, galpões logísticos e hotéis.
“Entendo que vamos continuar observando uma recuperação do varejo, conforme vimos em 2021 e 2022. Ainda tem muita coisa para recuperar da pandemia, algo que os investidores não estão observando nesse movimento de curto prazo”, ressalta.
O analista também espera uma melhora, ainda que marginal, do mercado relacionado ao consumo interno, já esse tipo de estímulo à economia deve ser a toada do novo governo.
Com relação aos hotéis, o analista vê boa recuperação no setor e inclui na indicação da carteira um Fundo do segmento, apesar da menor representatividade dentro da indústria de FIIs em termos de volume de fundos à disposição do investidor.
Fundos de papel: HCTR11
Para o analista da Monett, ao alocar um Fundo de crédito imobiliário na carteira faz sentido considerar um com perfil mais agressivo pensando em uma rentabilidade mais alta.
“Nessa direção, o HCTR11 é uma boa pedida, pois está com um preço razoável nesse momento para fazer a aquisição. Embora o nível de risco seja um pouco maior, em compensação, há a chance de um retorno mais elevado”, comenta.
Fundos de tijolo: LVBI11
Em galpões logísticos, a preferência de Paletta é pelo LVBI11, fundo gerido pela VBI, que tem mais de dez ativos e galpões logísticos dentro do portfólio e vacância atualmente em zero.
“O fundo tem conseguido aumentar ao longo dos anos o aluguel por metro quadrado dentro desses galpões e vai pagar para o investidor quase 9% de dividendos nos próximos 12 meses, podendo se valorizar mais de 20%”, aponta.
Fundos de tijolo: HGBS11
Em shoppings, a escolha do analista é pelo HGBS11. O fundo é gerido pela Hedge Investiments, considerada por ele como uma das melhores gestoras dentro desse segmento.
“A gestora tem um dos portfólios de shoppings mais qualitativos em termos de geração de faturamento dos lojistas por metro quadrado. Também tem um potencial de se valorizar mais de 30%, pagando dividendos cada vez mais altos, próximos de dois dígitos”, analisa.
Fundo de tijolo: HTMX11
Entre os Fundos de hotéis, o HTMX11 é o destaque da carteira para 2023. Segundo Paletta, a escolha se deu em virtude da taxa de ocupação nos hotéis, que vem melhorando bastante desde o início da pandemia.
Para ele, o fundo já voltou a distribuir dividendos e vai, cada vez mais, começar a chamar atenção do investidor, assim como fez em 2022, sendo um dos destaques de performance no ano.
“Acredito que 2023 tende a ser um ano muito positivo, ainda que tenhamos novas cepas de vírus e novas restrições. O mercado já percebe que hoje o entendimento da população facilita para que não haja um nível de fechamento das atividades similar ao que vimos no passado, evitando assim prejuízos financeiros aos hotéis na mesma magnitude de antes”, observa.
Ele reforça ainda que o preço das cotas dos FIIs de hotel ainda está incorporado em cenário muito pior do que o que se tem observado na prática. “Dessa forma, o setor é uma das minhas opções favoritas aqui dentro do portfólio”, destaca.
Unanimidade: HGRU11
Para fechar a melhor carteira de Fundos Imobiliários em 2023, o Fundo de tijolo HGRU11 foi escolhido por ambos os analistas.
“O HGRU11 é um fundo logśitico exposto ao varejo, que tem feito bastante caixa para o próximo ano, podendo fazer boas aquisições. Além disso, tem rodado sem vacância, já há quase dois anos, se mostrando muito resiliente”, comenta Carol Borges.
“Dentro do espectro de renda urbana, o HGRU11 tem vendido ativos da Pernambucanas, qualificando seus ativos de rua, principalmente, com atacarejo, comprando cotas de outros Fundos Imobiliários vinculados ao Assaí. Tem um potencial de se valorizar mais do que 30% seguramente, em uma melhora marginal do mercado”, finaliza Felipe Paletta.
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