A EQI Research atualizou sua carteira recomendada de FIIs – Fundos Imobiliários – de dezembro.
Com relação à carteira de novembro, foram feitas as seguintes modificações:
- Saída de HGBS11 (Fundo de shopping) e JSRE11 (Fundo híbrido);
- Entrada de ALZR11 (Fundo de tijolo) e VGIR11 (Fundo de papel).
Para maior detalhamento da tese e divisão dos ativos, a carteira de Fundos Imobiliários foi apresentada em uma live, conduzida pelo head, Luis Moran e por Carolina Borges, analista da EQI Research.
Acompanhe aqui os principais insights.
Carteira recomendada de Fundos Imobiliários para dezembro
Carolina Borges, analista da EQI Research, explica que a formação da carteira de dezembro se baseou em duas principais teses:
- Os juros continuarão em um patamar elevado durante 2023, aumentando a atratividade dos fundos de papel indexados majoritariamente ao CDI;
- O segmento de fundos de tijolo só começará uma retomada mais robusta com a sinalização de queda de juros.
Dessa forma, ela explica, foi decidida a redução da exposição em setores da carteira menos aderentes ao IFIX (índice de fundos imobiliários), como shopping e lajes corporativas.
“A decisão do Copom de manter os juros em 13,75% ao ano era esperada, mas o comunicado trouxe algumas ressalvas em relação à política fiscal e ao aumento da inflação. Assim, nossas expectativas são de juros elevados durante o ano de 2023, o que continuará pressionando os ativos de risco e, em especial, os fundos imobiliários. Estes fatores, aliados ao atual cenário político, fizeram com que os juros futuros apresentassem alta e, em contrapartida, o IFIX reagiu negativamente”, ela explica.
Os impactos da correlação dos juros e ativos de risco podem ser visualizados no gráfico abaixo:
Comportamento do IFIX e prêmio NTN-B 2026
Carteira recomendada de Fundos Imobiliários: exposição por setor
Veja como ficou a carteira de Fundos Imobiliários por setor para dezembro:
Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos
De acordo com a analista da EQI Research, a tese de investimento no segmento logístico permanece inalterada, buscando ativos próximos a São Paulo e participações em galpões modulares de alta qualidade.
“No período, tanto o LGCP11 quanto o BTLG11 confirmaram renovações contratuais, e a cota patrimonial do BTLG11 saltou para R$99,09, frente a R$97,82 antes da incorporação do BLCP11”, comenta Carol Borges.
Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas: diminuição da carteira
Para o mês de dezembro, a Research decidiu por diminuir a exposição no segmento diretamente, tornando a carteira mais aderente ao IFIX.
“A manutenção do PVBI11 foi devido à alta qualidade do portfólio e às recentes movimentações do Fundo, como a aquisição do VLOL11 e venda do Conjunto B do Complexo JK, zerando a alavancagem do FII”, observa a analista.
Fundos Imobiliários híbridos: inclusão na carteira
O ALZR11, um original fundo híbrido, com participações em lajes, galpões, data center e centros de diagnóstico, entrou na carteira recomendada de dezembro.
Conforme Carol Borges explica, o motivo dessa inclusão é a diversificação da carteira. “Além do bom histórico e da gestão, nossa recomendação baseia-se no elevado caixa do Fundo de R$222 milhões, possibilitando a aquisição de imóveis em um momento favorável ao comprador”, avalia.
Ainda de acordo com ela, “o principal risco é a alocação eficiente deste caixa que, mesmo com o atual patamar do CDI, é representativa no patrimônio do FII (30% do PL)”.
Fundos Imobiliários Shopping
A tese de investimento da EQI Research no setor de shoppings se mantém na concentração em ativos localizados em grandes centros e com participações em shoppings dominantes.
A mudança ocorrida no mês de dezembro diz respeito à representatividade na carteira, que passou de 20% para 10%.
“Optamos pela permanência do MALL11, que concluiu recentemente, junto com VISC11 e XPML11, a aquisição do Campinas Shopping. Apesar de uma abrangência nacional menor, o MALL11 possui ativos em grandes cidades, com bons níveis operacionais e taxas de ocupação superiores a 95%”, aponta a analista.
Fundos Imobiliários Varejo
“O HGRU11 atingiu o objetivo de vender R$150 milhões em ativos, tendo auferido 31% de lucro. No entanto, ainda existem outras negociações em andamento e eventuais alienações ainda podem ocorrer”, aponta.
Ela ressalta ainda que o Fundo permanece sem vacância, com um baixo nível de alavancagem (4,2% do PL) e, no período, teve os imóveis reavaliados em 4,12%, aumentando o PL em 3,22%.
“Seguimos confiante na execução da tese e posterior aquisição de ativos com cap rate superior ao do portfólio atual”, diz.
Fundos de Recebíveis Imobiliários: maior representatividade
Segundo Carolina Borges, a principal motivação para aumento da representatividade do segmento na carteira está na perspectiva de manutenção da taxa de juros.
“Em nossas projeções conservadoras, o VGIR11 poderá distribuir cerca de R$1,27 por cota nos próximos 12 meses, o que proporcionaria uma rentabilidade de proventos de 12,8% isento de IR”, comenta.
De acordo com a EQI Research, o VGIR11 é preponderantemente alocado no segmento residencial, com todas as 45 operações adimplentes.
Distribuição da carteira por setor
A carteira de dezembro está mais aderente ao IFIX. Basicamente, esse ajuste se deu com a maior representatividade de fundos de recebíveis, tendo o CDI como indexador de maior peso, dado ao cenário de juros altos por mais tempo.
Já o setor de shopping teve sua exposição reduzida com a saída do HGBS11. Ainda sim, o segmento segue representado com o MALL11 e com o HGRU11, no setor de varejo.
“Os fundos de shopping estão apresentando resultados consistentes em relação a períodos anteriores, mas as cotações ainda não estão segurando essa recuperação. O motivo é o impacto dos juros altos”, aponta Carol.
Outro setor que teve sua exposição direta reduzida foi o de lajes comerciais, com a saída do JSRE11. O contraponto veio com a inclusão do ALZR11, que tem cerca de 40% das receitas vindas de lajes, contudo com um padrão diferente de seu antecessor.
A carteira permanece, por enquanto, sem Fofs (Fundos de fundos). “Isso devido à estratégia da carteira de escolha dos setores de atuação”, conforme explica a analista.
- Leia também: vale a pena investir em Fofs?
Resultado por setor
Diversificação por gestora
Segundo Carol Borges, a diversificação por gestora não é o principal ponto que se deve olhar na composição de uma carteira, mas ela é importante para evitar exposições com riscos desnecessários.
Veja como ficou a carteira de dezembro da EQI Research:
Exposição por indexadores
Com o aumento da exposição a Fundos de recebíveis, a divisão da carteira segue a tese de ter mais peso a indexadores mistos. A única exceção é o VGIR11, que tem 98% de alocação em CDI.
“Permanecemos com indexadores mistos na carteira de recebíveis que, de maneira consolidada, apresenta 51% alocada em CDI+4,4% e 39% em IPCA+8,5%, sendo o restante alocado em cotas de outros FIIs ou IGP-M”, comenta Carol.
Por que seguir uma carteira recomendada de Fundos Imobiliários?
“Eis uma situação muito comum: atraído principalmente pela renda passiva mensal, um investidor decide montar uma carteira de fundos imobiliários e se depara com centenas de códigos de negociação, além de outros incontáveis conteúdos sobre ‘como escolher o melhor FII’”, afirma Carolina Borges.
“A tarefa parece difícil, trabalhosa e arriscada demais. Parece difícil devido à natureza da análise de investimentos de renda variável. É trabalhosa, já que a cada nova pesquisa, novos FIIs surgem e a quantidade de alternativas só aumenta. E também é arriscada porque, mesmo com a grande quantidade de informações disponíveis, muitas vezes elas podem ser confusas e contraditórias”, ela diz.
O investidor precisa, então, decidir um dos três caminhos a seguir:
- Delegar integralmente a decisão de investimento a um profissional, através de carteira recomendada;
- Especializar-se e toma as próprias decisões de maneira independente;
- Ou seguir dicas aleatórias das redes e mídias, sem entender exatamente o que o levou a tomar tais decisões.
À exceção do terceiro caminho, os outros dois são como uma combinação (quase) perfeita para o sucesso no longo prazo, ela explica.
Se você perdeu a live com a apresentação da carteira recomendada da EQI Research para dezembro, pode assistir aqui:
- Aproveite e baixe, agora mesmo, o Checklist de FIIs. Confira no vídeo abaixo como utilizar a ferramenta.
Quer ter acesso com exclusividade à carteira recomendada de FIIs e todo material da EQI Research? Clique aqui e fale com um assessor da EQI.
