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Fundos de papel: saiba o que são e como funcionam esses FIIs

Fundos de papel: saiba o que são e como funcionam esses FIIs

Redação EuQueroInvestir

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 19:51 · Última atualização: 05 Jul 2022 · 9 min leitura

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 19:51 · 9 min leitura
Última atualização: 05 Jul 2022

Imóveis o que são fundos imobiliários de papel

Não é de hoje que o mercado imobiliário está entre as preferências do investidor brasileiro. E, entre os fundos imobiliários (FIIs) do mercado, os fundos de papel têm mostrado boa resiliência e proporcionado as melhores rentabilidades, principalmente em momentos de turbulências na economia.

Os fundos imobiliários são uma excelente porta de entrada para os investimentos em imóveis, principalmente para o investidor iniciante. Você já pensou em investir no mercado imobiliário sem precisar arcar com os custos e burocracia de adquirir um imóvel físico? Se esse é o seu caso, continue a leitura, pois nesse conteúdo falaremos sobre o que são e como funcionam os fundos de papel.

O que são fundos de papel?

Os fundos de papel (ou de recebíveis) são a categoria de FIIs que investem o seu patrimônio em títulos que possuem lastro no setor imobiliário. Nesse caso, estamos falando basicamente de três tipos de títulos: as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), as Letras Hipotecárias (LHs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).  A seguir, veja o que são e como funcionam cada um deles.

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Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)

As LCIs são títulos emitidos por bancos para captação de recursos que financiarão a carteira de crédito imobiliário dessas instituições. Em outras palavras, quem investe nesses títulos está, de certa forma, financiando um imóvel.

Por sua vez, os fundos de papel adquirem as LCIs e recebem futuramente os valores desses títulos acrescidos de uma remuneração. Normalmente, o mais usual são LCIs atreladas ao CDI, embora também possam ser prefixadas.

Letras Hipotecárias (LHs)

As Letras Hipotecárias também são emitidas somente por instituições financeiras. Nesse caso, os financiamentos imobiliários são ligados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Da mesma forma que as LCIs, as Letras Hipotecárias podem ser pré ou pós-fixadas. No caso das pós-fixadas, geralmente seguem a Taxa Referencial (TR), o IGP-M ou o INPC.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Os CRIs também são títulos que financiam operações do setor imobiliário. A diferença é que eles não são emitidos por bancos, e sim por securitizadoras, ou seja, companhias que transformam títulos de crédito em recebíveis.

Por exemplo, uma construtora que vendeu imóveis na planta deseja antecipar o recebimento de suas vendas. Para isso, ela procura uma securitizadora que emite o CRI e antecipa esses recebíveis mediante a cobrança de uma taxa. Digamos que a remuneração desses papéis seja de 10% ao ano. Nesse caso, os fundos de papel adquirem esses CRIs e recebem os 10% formalizados no contrato.

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Como funcionam os fundos de papel

Depois de constituir o FII de recebíveis, o administrador emite as suas cotas e as disponibiliza para negociação na bolsa de valores.

Sempre que há algum recebimento dos títulos acima (LCIs, LHs e CRIs), esses recursos vão para o caixa do fundo. Quando esses recebimentos chegam ao fim, o gestor do fundo de papel procura novos ativos para substituí-los e continuar gerando receita para o FII.

É importante observar que o valor das cotas dos FIIs é determinado pelo seu volume de negociação diária na bolsa. Além disso, também impactam nos valores as condições de negociação dos novos títulos que o gestor buscou para substituir os que já foram liquidados.

Em relação ao resultado, os fundos de papel são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do lucro aos cotistas. Esse lucro corresponde ao valor líquido, já descontadas as despesas administrativas do FII.

FIIs de papel são considerados fundos de renda fixa?

Pelo fato de serem formados por títulos de renda fixa, algumas pessoas acreditam que os FIIs de papel também pertençam a essa categoria.

No entanto, isso não é verdade. Diferentemente do que ocorre na renda fixa, quem investe em fundos imobiliários não sabe antecipadamente qual será o seu rendimento.

Ou seja, embora tenham títulos de renda fixa em sua composição, os fundos imobiliários são, tipicamente, investimentos de renda variável.

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Quais as vantagens e desvantagens de um fundo imobiliário de papel?

Assim como todo investimento, esses fundos possuem vantagens e desvantagens para o investidor. A seguir, confira as principais.

Vantagens dos FIIs de papel

Em relação aos fundos de tijolo, os FIIs de papel costumam ser bem mais diversificados. Para o gestor, é bem mais fácil adquirir diferentes títulos do mercado imobiliário do que comprar uma quantidade maior de imóveis. Isso faz com que o risco nos fundos de papel acabe ficando mais diluído do que nos de tijolo.

Outro ponto positivo dos fundos de recebíveis é em relação ao risco de vacância. Por serem formados exclusivamente por títulos, esses FIIs não sofrem com a desocupação dos imóveis, nem com eventual inadimplência dos inquilinos. Isso contribui para que os fundos de papel se mantenham, em média, mais estáveis do que os de tijolo em termos de resultados.

Por fim, a liquidez dos fundos de recebíveis tem se mostrado melhor em relação aos de tijolo. Com maior volume de negociação na bolsa, o investidor tem mais facilidade para negociar as suas cotas quando desejar.

Fundos de papel são ativos que estão cada vez mais em evidência e a imagem mostra um conjunto de prédios corporativos.

Desvantagens dos FIIs de papel

Quanto às desvantagens dos fundos de recebíveis, destacamos dois aspectos principais.

O primeiro deles está ligado ao risco de crédito dos títulos que formam o patrimônio do fundo. Para que possa distribuir lucros aos cotistas, o pagamento desses títulos deve ser feito em dia. Caso contrário, se houver inadimplência, o fundo enfrentará problemas financeiros.

O segundo ponto diz respeito à valorização dos ativos. Diferentemente do que acontece nos FIIs de tijolo, nos de recebíveis não há a valorização do imóvel. Ou seja, nem as benfeitorias nem o aquecimento da demanda se refletem nas cotas dos fundos de papel. Dessa forma, o seu valor patrimonial tende a não crescer com o passar do tempo.

O que analisar para escolher um fundo imobiliário de papel?

A seguir, confira algumas dicas para escolher um bom FII de papel para a sua carteira:

Qualidade dos títulos que formam o fundo

Como vimos, a boa performance de um fundo de papel está diretamente ligada á qualidade dos seus recebíveis. Logo, problemas de inadimplência podem comprometer o desempenho do investimento e ocasionar prejuízos aos cotistas.

Diversificação de indexadores

Outro ponto importante a observar são os indexadores dos títulos que formam o patrimônio do fundo. Nesse sentido, é benéfico para o fundo ter uma boa diversificação entre papéis expostos ao CDI, IGP-M e IPCA, por exemplo.

Histórico do fundo e gestão

Na renda variável, sabemos que um bom histórico de rentabilidade não garante ganhos futuros. No entanto, observar a evolução do fundo dá ao investidor uma ideia de como a gestão atua em determinados momentos. Por exemplo, é possível verificar se o FII já passou por alguma crise de mercado, por problemas de governança, e assim por diante.

Dividend yield (DY)

Normalmente, os fundos imobiliários estão na carteira de quem investe com o objetivo de receber dividendos. Nesse caso, é muito importante que se avalie o dividend yield (DY), tanto nos fundos de tijolo quanto nos de papel.

Ao analisar o DY, o investidor tem ideia do volume e da regularidade dos dividendos distribuídos.

Duration dos títulos

Duration é o prazo médio dos títulos que compõem o patrimônio de um fundo de papel. Nesse sentido, associamos o conceito à relação entre risco e retorno do FII. Ou seja, quanto mais distantes estiverem os vencimentos dos títulos, maior tende a ser o risco do investimento.

Fundo de papel ou de tijolo: afinal, qual o melhor?

Na verdade, a diversificação é um princípio que vale para todo tipo de investimento, inclusive para os fundos imobiliários. Por isso, os fundos de papel e de tijolo não são excludentes. Ao contrário, o ideal é ter uma carteira equilibrada e bem diversificada, com ativos de qualidade.

Em relação aos fundos imobiliários, a diversificação se aplica a diferentes gestores, tipos e regiões de imóveis, por exemplo. O importante é ter uma carteira que atenda ao seu perfil e objetivos de investimentos.

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