Mesmo com o governo de Luiz Inácio Lula da Silva já tendo definido sua equipe econômica, o cenário ainda é incerto no curto prazo para os investidores. Fatores como política fiscal, controle da inflação e juros estão no radar do mercado.
Diante disso, especialistas discutem as perspectivas para os Fundos Imobiliários em 2023. Para essa análise, o portal EuQueroInvestir convidou Carol Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research e Felipe Paletta, analista da Monett.
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Brasil segue com juros altos em 2023
Depois da última decisão do Copom (Comitê de Política Monetária) de manutenção da taxa Selic em 13,75% ao ano, especialistas apontam juros em alta ainda por um bom tempo.
Isso se deve ao fato de o mercado interpretar que o novo governo poderá representar mais gastos públicos e ainda mais inflação. Consequentemente, espera-se que a Selic seja mantida em 13,75% por período mais longo.
A EQI Asset revisou suas projeções para o final de 2022, e para os anos de 2023 e 2024, a partir das discussões atuais sobre estímulos fiscais e possível aumento dos gastos governamentais no próximo ano.
“Estamos incorporando um aumento dos gastos no ano que vem pelo período de um ano, que seria o período da PEC da Transição, com R$ 168 bilhões de gastos previstos acima do teto”, explica Stephan Kautz, economista-chefe da EQI Asset.
Para a Selic, a revisão foi de 10,50% estimados anteriormente para 11,50%. O Produto Interno Bruto (PIB) de 2023 também foi revisto pela gestora de 0,9% para 1,5%.
“O efeito dos estímulos fiscais entram na atividade em 2023, puxando o PIB para um crescimento um pouco melhor. Porém, isso não é duradouro, até porque a gente revisou também a nossa taxa Selic para cima, em relação ao que a gente tinha anteriormente. Então, esse efeito vai perdendo força e, em 2024, temos um PIB possivelmente de 1%”, explica.
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De olho nas economias dos EUA e Europa
Em 2023, o investidor brasileiro também deve ficar atento às movimentações quanto aos juros e ao crescimento econômico nas principais potências.
O combate à inflação deve dar a tônica dos mercados nos EUA e Europa e os bancos centrais devem continuar com o aperto monetário.
No entanto, alguns bancos centrais, especialmente o Federal Reserve (Fed), banco central americano, já começam a sinalizar uma disposição em reduzir o ritmo de altas.
Ainda é incerto, porém, quando poderia começar um ciclo de queda de juros. A probabilidade de recessão é crescente, especialmente na Europa e nos EUA.
O Fomc, ligado ao Federal Reserve (Fed), em sua reunião de dezembro de 2022 (última do ano) decidiu elevar a taxa de juros dos EUA em 0,50 ponto percentual, seguindo as projeções de mercado, para o intervalo entre 4,25% a 4,50%.
A alta dos preços continua sendo a principal preocupação do comitê, que está focado em levar a inflação norte-americana ao nível aceitável de 2%.
O presidente do Fed, Jerome Powell, confirmou que os níveis restritivos dos juros continuarão até que a inflação passe a cair de forma sustentada.
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Como está o Brasil na comparação com os demais países emergentes
Stephan Kautz observa que dada as circunstâncias globais, o Brasil pode se destacar como a “bola da vez” para receber investimentos.
“O país está melhor no cenário internacional, considerando que a Rússia está em guerra, o leste europeu sem fluxo de investimento, a Turquia segue com uma economia desorganizada, alguns países da Ásia têm um mercado pouco profundo e a China tem maltratado o setor privado. Nesse cenário, o Brasil se torna a opção mais interessante para receber investimento estrangeiro”, observa o economista da EQI Asset.
“O Brasil está melhor que outros países no que diz respeito ao crescimento e à inflação. Isso mostra que políticas econômicas, como a subida da taxa Selic surtiram efeito”, avalia Denys Wiese, head de renda fixa da EQI Investimentos.
O Brasil saiu na frente na escalada dos juros pós-afrouxamento monetário devido à pandemia. A Selic foi do piso histórico de 2% para 13,75%, em um espaço de tempo entre março de 2021 a outubro de 2022.
Para ele, o país tende a atrair capital estrangeiro, basicamente porque o restante do mundo, demais emergentes incluídos, estão em situação pior.
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Como ficam os Fundos Imobiliários (FIIs) em 2023?
Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, destaca como um dos pontos relevantes do ano o acompanhamento de uma possível discussão sobre taxação de dividendos, o que deve mexer com o mercado de FIIs, trazendo alguma instabilidade.
Já o analista da Monett, Felipe Paletta, ressalta que em 2023, o investidor de Fundos Imobiliários deve observar a trajetória da taxa de juros para saber para onde as coisas vão no curto e no médio prazo.
Nesse caso, ele reforça que o mercado espera que a Selic se mantenha em alta ainda por um bom tempo, o que deve manter os Fundos de papel ainda ocupando uma boa parte da carteira de investimentos.
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Tributação de FIIs para 2023: o que o investidor deve esperar?
De acordo com Carolina Borges, um dos temas que devem entrar na pauta econômica em 2023 é uma possível reforma tributária, que viria acompanhada de uma discussão sobre taxação de dividendos.
“Isso sempre acontece quando há mudança de governo. Provavelmente, devemos ver discussões acerca de tributação de dividendos logo no começo do mandato”, espera.
Diante disso, a analista prevê que as chances de tributação podem causar muita volatilidade no mercado de Fundos Imobiliários, já que o dividendo é um dos grandes atrativos dos FIIs. No entanto, ela vê a questão com tranquilidade.
“O mercado de Fundos Imobiliários ainda é muito incipiente frente ao número de CNPJs do mercado de ações, por exemplo”, justifica.
Ela lembra que o mercado de Fundos de papel, por exemplo, financia os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que por sua vez, financiam a construção civil no país. “Uma tributação em cima desses produtos pode ter um efeito reverso. Além de não ser uma arrecadação não muito relevante”, comenta.
Contudo, Carol recomenda cautela aos investidores de FIIs. “Tendo a ter um certo otimismo em relação à possibilidade de tributação, mas essa tese pode não se concretizar. Uma possível tributação de dividendos, ainda não está precificada no mercado, então, devemos ver quedas significativas de modo a ajustar os dividendos que os fundos pagam”, observa.
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Felipe Paletta concorda sobre a possibilidade de a tributação sobre dividendos de FIIs ser baixa.
“O poder de contribuição da indústria para receita do governo é muito baixa, além de custar muito em termos de desincentivo ao desenvolvimento de crédito imobiliário, especialmente agora que está surgindo o crédito do agronegócio, um segmento que tende a crescer muito nos próximos anos”, observa Paletta.
Cenário incerto: exposição mais conservadora é recomendada em 2023
“Como estamos esperando uma certa volatilidade em 2023, o investidor deve optar por uma exposição de moderada a mais conservadora, para que não sejam tomadas decisões em momentos inoportunos”, completa a analista da EQI Research.
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Fundos Imobiliários e o governo Lula
A possibilidade de mudanças regulatórias como um todo é sempre uma incerteza adicional que acaba sendo incorporada até na taxa de juros do país.
Dessa forma, de acordo com Felipe Paletta, é preciso fazer uma leitura cuidadosa do novo governo e das suas primeiras políticas.
“Em um primeiro momento, temos a visão de um governo menos técnico em comparação ao que a gente tinha no passado. Isso, sem dúvidas, preocupa os investidores, que acabam cobrando em taxa de juros e pressionando um pouco as cotas dos fundos no curto prazo”.
Além disso, alguns nomes indicados para integrar a nova equipe do governo vem mexendo ainda mais com o humor do mercado.
“Fica uma incerteza do que vai ser feito em termos de política econômica quando vemos o anúncio de Aloizio Mercadante no BNDES, gerando dúvidas sobre para onde o governo vai se direcionar, se vai crescer o investimento imobiliário ou gerar de emprego através de gastos do governo”.
Para Paletta, o ambiente ainda pouco conhecido pode acabar comprometendo o potencial de crescimento da indústria de Fundos Imobiliários em 2023.
“Na minha visão, a indústria deve crescer em um ritmo mais lento do que poderia a partir de um incentivo maior ao investimento privado”, completa.
Resolução 160 e os FIIs: novas regras para ofertas públicas
A Resolução 160, nova instrução da CVM, que passa a vigorar a partir desta segunda-feira (2) trata das Ofertas Públicas de Fundos Imobiliários e deve movimentar positivamente a indústria, conforme comenta Carolina Borges.
“O período de 2022 não foi muito atrativo para as ofertas. Até o momento, temos visto fundos cancelando ofertas consecutivamente, justamente porque estamos com um valor de mercado muito baixo. No entanto, alguns desses problemas devem ser minimizados por meio da nova instrução da CVM”, espera a analista.
Para ela, alguns pontos da resolução que devem impactar nos custos são o registro, que passará a ser automático; as lâminas e prospectos, que serão simplificados; além de prazos diferenciados.
“Se os fundos conseguirem emitir a um custo mais baixo, possivelmente, vai ajudar na retomada das ofertas para o próximo ano, se os preços do mercado secundário estiverem atrativos para isso”, aponta.
Entenda o que é a Resolução 160
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou, no dia 13 de julho de 2022, novas regras para ofertas públicas no Brasil.
A Instrução 400, que regula as ofertas gerais (varejo) e 476 que regula as ofertas restritas de ações (patrimônio acima de R$ 10 milhões) serão substituídas pela Resolução 160, que cria uma matriz comum para os dois tipos de ofertas, unindo as principais vantagens de ambas.
De modo geral, da oferta 400 será considerado o potencial de liquidez e a capacidade de atingir uma base maior de investidores.
Já a oferta 476 agregará o legado de um processo de operação mais simplificado e ágil, que antes era restrito apenas aos investidores qualificados e profissionais.
Dessa forma, o novo marco regulatório deve simplificar, flexibilizar e dar mais agilidade às operações no mercado de capitais.
Fundos Imobiliários de papel seguem fortes; tijolo aguarda novo cenário
Tendo em vista uma Selic ainda alta em boa parte do ano de 2023, Felipe Paletta, mantém boas perspectivas para os Fundos de papel nos próximos meses e ainda alguma reserva quanto aos Fundos de tijolo.
Para essa última classe, de acordo com ele, a volatilidade atual mais acentuada se explica, em razão de riscos atrelados à atividade econômica e ao viés político, o que faz com que os ativos apresentem um desempenho negativo no curto prazo.
No entanto, ainda que a taxa de juros não caia no ritmo que se espera, o analista acredita que ela vai ceder em algum momento em 2023 e com isso, será possível ver um movimento de apreciação das cotas dos Fundos de tijolo de forma mais expressiva.
“Continuo acreditando que para 2023, os tijolos vão performar melhor do que os Fundos de crédito. Essa é uma aposta pensando em total return”.
Ainda conforme sua análise, para os investidores que pensam somente em renda, os Fundos de papel, vão continuar tendo um desempenho muito bom, “com a taxa de juros estabilizada em um patamar mais alto e com uma taxa de inflação também bastante elevada para os padrões históricos dos últimos anos”, complementa.
Setores mais promissores para os FIIs em 2023
Paletta destaca entre os setores que devem apresentar as melhores performances o varejo, renda urbana e os galpões logísticos.
“Entendo que vamos continuar observando uma recuperação do varejo, conforme vimos em 2021 e 2022. Ainda tem muita coisa para recuperar da pandemia, algo que os investidores não estão observando nesse movimento de curto prazo”, ressalta.
O analista também espera uma melhora, ainda que marginal, do mercado relacionado ao consumo interno, já esse tipo de estímulo à economia deve ser a toada do novo governo.
Ele finaliza a lista com os setores mais promissores citando os Fundos do segmento de hotéis.
“Vejo uma recuperação, apesar do setor ser menos representativo dentro da indústria de FIIs em termos de volume de fundos à disposição do investidor”, ressalta.
BTG: análise setorial confirma otimismo com shoppings
Na análise do BTG Pactual (BPAC11) – “Estratégia Brasil 2023” -, o segmento de shoppings vem demonstrando bom desempenho de vendas e forte recuperação dos aluguéis, voltando aos níveis pré-pandemia.
“As vendas dos lojistas dos shoppings brasileiros se recuperaram acentuadamente em 2022, impulsionando uma forte recuperação das receitas de locação”, diz o relatório.
De acordo com o documento, apesar do aumento dos aluguéis, as operadoras de shoppings conseguiram manter indicadores operacionais saudáveis: os custos de ocupação dos lojistas já voltaram aos níveis pré-covid, enquanto as taxas de inadimplência e ocupação também estão igualmente salutares.
Na análise do banco de investimentos, o otimismo com o setor vem da “combinação de portfólios de shoppings premium – muito resilientes em meio a um cenário macro difícil – do forte crescimento dos lucros – receitas de aluguel mais do que compensando maiores despesas com juros – e de valuations atraentes”.
BTG vê ano difícil para escritórios
Ainda de acordo com o relatório do BTG, na contramão do otimismo com os shoppings, os escritórios estão enfrentando altas taxas de vacância.
“Depois que a Covid prejudicou a atividade de locação de escritórios no Brasil, aumentando as taxas de vacância em São Paulo (22% no terceiro trimestre) e no Rio (acima de 30%), é esperado que os níveis de ocupação e aluguel apresentem recuperações lentas, favorecendo teses de investimento menos dependentes de uma recuperação do setor no curto prazo”, diz o documento.
Conforme aponta a análise, o trabalho híbrido parece ser o “novo normal”, com implicações para a absorção líquida ainda incerta.
“Mas, a atividade de fusões e aquisições no segmento de escritórios tem sido forte, enquanto os valuation reforçam que os portfólios das empresas listadas em bolsa estão subavaliados”, reitera o relatório.
Demanda para o setor de logística segue sólida, avalia banco
No setor de propriedades logísticas, o relatório do BTG avalia a demanda como forte, sendo impulsionada pelo crescimento do e-commerce. Assim, o setor apresenta baixas taxas de vacância.
Por outro lado, como o ciclo de construção de propriedades logísticas é curto, a oferta pode se ajustar rapidamente e impedir o crescimento dos preços dos aluguéis, pondera o documento.
Onde investir em 2023?
A estratégia para 2023 deve ser definida conforme o perfil investidor, atribuindo pesos e contrapesos entre renda fixa e variável.
Especialistas da EQI Investimentos orientam que uma alocação da carteira para os investidores conservadores pode seguir 50% em pós-fixados, 25% em ativos atrelados à inflação e 25% em pré-fixados.
Para quem tem perfil moderado, a alocação sugerida é seguir com 60% em renda fixa, sendo 20% em pós-fixados, 20% em IPCA+ e 20% em pré-fixados, 15% em fundos multimercados, 15% de exposição em ações e 10% em investimentos no exterior.
Já para os investidores com perfil sofisticado, a alocação segue com 50% em renda fixa, sendo 15% em pós-fixados, 20% em IPCA+ e 15% em pré-fixados. Os outros 10% vão para multimercados, 25% no mercado de ações e 15% em investimentos no exterior.
Mesmo quem tem perfil sofisticado, mas não está confortável em investir na renda variável no momento, pode alocar mais peso na renda fixa e ir rebalanceando a carteira aos poucos, conforme acomodação do cenário macro-econômico.
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