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O que são FIIs: entenda definitivamente como investir em fundos imobiliários

O que são FIIs: entenda definitivamente como investir em fundos imobiliários

Redação EuQueroInvestir

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 10:50 · Última atualização: 30 Jun 2022 · 13 min leitura

Redação EuQueroInvestir

08 Jun 2022 às 10:50 · 13 min leitura
Última atualização: 30 Jun 2022

Imóveis - o que são os Fundos Imobiliários

Reprodução Pixabay

Muitas pessoas ainda têm dúvida sobre o que são FIIs. Esse é um mercado que cresceu muito nos últimos anos no Brasil e chama atenção pela possibilidade de recebimento de dividendos todo mês, garantindo uma renda mensal.

Este artigo é um guia completo sobre o assunto. Siga na leitura e fique bem informado sobre esse sofisticado veículo de investimento financeiro.

Prossiga!

O que são FIIs?

Fundos de investimentos imobiliários (ou FIIs) são veículos financeiros que têm a obrigatoriedade de aplicar seus recursos em imóveis ou títulos de crédito desse mercado em um percentual não inferior a 75%. Tratam-se de fundos fechados com suas cotas sendo negociadas em bolsa de valores.

Além disso, os FIIs têm uma característica bastante peculiar: eles pagam dividendos mensais a seus cotistas, de forma análoga com o pagamento de aluguel em um imóvel tradicional.

A grande vantagem está no fato de que esse recebimento é isento do pagamento de imposto de renda. Isso foi fixado pela Lei 11.196 de 2005.

Um dos pontos em comum que os FIIs têm com fundos de outro mercado é o fato de possuírem um gestor. Ele é a figura central na alocação dos recursos do fundo.

A depender do tipo de fundo imobiliário que estamos tratando, o patrimônio pode ser aplicado em imóveis físicos (como lajes corporativas e galpões logísticos), terras agrícolas ou títulos de crédito, como CRIs e LCIs.

Quais são os tipos de fundos de investimentos imobiliários existentes?

Veja a seguir os principais tipos de FIIs disponíveis para investimento no mercado. Confira.

Recebíveis

Os fundos de recebíveis também são conhecidos como “fundos de papel“. São fundos de investimentos imobiliários que aplicam seus recursos em títulos de crédito do mercado de imóveis.

Isso quer dizer que seu patrimônio não é alocado diretamente nos imóveis físicos, apenas utilizando-os como lastro para suas operações.

Em vez disso, os recursos são aplicados em certificados de recebíveis imobiliários, os famosos CRIs. Eles são títulos emitidos por securitizadoras para antecipar o fluxo de recebíveis de um determinado imóvel.

Em contrapartida, os títulos são lançados no mercado com uma remuneração embutida, o que justifica o investimento.

Em um FII de recebíveis, o trabalho principal do gestor se concentra em encontrar bons títulos no mercado para aplicar o patrimônio do fundo.

Não raro esse tipo de FII apresenta os mais altos pagamentos de proventos do mercado de FIIs.

Tijolo

Os “fundos de tijolo” como são mais popularmente conhecidos são os fundos mais tradicionais do mercado e os mais fáceis de entender.

Isso porque seu padrão de investimento segue a ideia geral de auferir renda por meio do investimento em imóveis. Só que no caso dos fundos, isso acontece em uma escala muito grande.

A razão disso é que os imóveis alvos dos fundos imobiliários têm alto valor e geralmente só podem ser adquiridos por esses investidores institucionais.

São shoppings centers, hospitais, sedes de grandes grupos educacionais e agências bancárias, por exemplo.

Assim, a sistemática do recebimento de proventos segue a lógica do pagamento de aluguel.

Como os contratos firmados nessas transações são de muitos anos, o trabalho do gestor tem um papel essencial na alocação dos recursos do fundo.

Fundo de fundos

O fundo de fundo (conhecido como Fof) é aquele que investe seus recursos em outros fundos imobiliários. Sim, isso é possível e traz uma série de vantagens para quem escolhe esse modelo.

O primeiro benefício é pulverizar o risco do investimento. Como a carteira de um FOF normalmente tem entre 20 e 25 fundos diferentes, o risco é amenizado.

Há também a vantagem de economizar tempo, pois o investidor não precisa analisar vários fundos para escolher o que mais lhe agrada. Esse trabalho fica a cargo do gestor.

Em contrapartida, os custos são aumentados, pois a taxa de administração paga acaba sendo dobrada.

Fiagro

O fundo de investimento no agronegócio (ou Fiagro) é um tipo especial de FII, criado recentemente pelo governo federal, mais precisamente em março de 2021.

Seu objetivo é investir em imóveis pertencentes ao setor do agronegócio, motor econômico de nosso país.

Assim, os recursos do fundo são empregados em terras agrícolas e operações advindas do agronegócio, todas pertinentes ao ramo imobiliário.

Também integram o portfólio desses fundos os títulos de créditos emitidos por agentes do mercado que integrem a cadeia produtiva do agronegócio, como os CRAs.

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Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

Conheça algumas vantagens do investimento em FIIs.

Renda mensal

O investimento em FIIs proporciona uma grande comodidade que a maioria dos brasileiros gostaria de ter: possuir um fluxo de renda mensal advindo de seus investimentos.

Isso é possível por meio do pagamento de dividendos ocorridos mensalmente. Alguns FIIs pagam um percentual maior sobre suas cotas e outros pagam menos, essa escolha deve ser feita pelo investidor.

De forma resumida, podemos dizer que a indústria paga entre 0,65% a 1,15% ao mês sobre o investimento em FIIs, sendo isento do pagamento de imposto de renda.

Baixa barreira de entrada

O valor fracionado das cotas permite que mesmo investidores com baixos recursos possam fazer parte do mercado de FIIs.

Há fundos com cotas no valor de R$ 10. A grande maioria se situa entre R$ 45 e R$ 120.

Ainda assim ,é um baixo valor para fazer parte de grandes empreendimentos imobiliários.

Segurança

O investimento em FIIs conta com a regulação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários, a CVM.

Isso dá bastante segurança a toda a indústria. É a CVM que disciplina o mercado de FIIs, contando sempre com a ajuda de outros órgãos auxiliares.

Porque investir em um fundo imobiliário?

Existem diversas razões que justificam o investimento em fundos imobiliários e o colocam como uma boa alternativa de aplicação. Certamente, a mais conhecida delas é a possibilidade de recebimento de uma renda mensal.

Da mesma forma que ocorre com o investimento em imóveis, é possível receber dividendos mensalmente e ainda ganhar com a valorização da cota.

No entanto, os fundos imobiliários permitem que o ganho ocorra na forma de juros sobre juros, e isso acontece quando o investidor aplica os valores que recebeu comprando mais cotas.

Aliás, essa é outra grande vantagem dos FIIs: é possível investir mesmo com valores baixos, diferentemente dos imóveis físicos. Há fundos com cotas sendo negociadas abaixo dos R$ 10.

Isso permite que mesmo o pequeno investidor participe desse mercado. Ou seja, trata-se de uma aplicação do mercado financeiro altamente acessível.

Sendo assim, não é necessário grandes complicações para alocar dinheiro em FIIs. Basta ter uma conta em uma corretora e enviar as ordens de compra pelo home broker.

Não é preciso ir a cartório de imóveis nem pagar taxas do mercado imobiliário, como normalmente acontece com os imóveis tradicionais.

FII é renda fixa ou é renda variável?

Essa é uma pergunta bastante pertinente em relação ao investimento em FIIs, já que o pagamento de dividendos geralmente faz o investidor pensar em renda fixa, até mesmo pela analogia com os imóveis.

No entanto, como o valor patrimonial do fundo e, consequentemente, de suas cotas está exposto ao mercado de risco, o investimento em FIIs é considerado uma aplicação de renda variável. Portanto, de risco.

Isso quer dizer que quem compra cotas de um fundo imobiliário está sujeito a ter seu patrimônio aumentado ou diminuído de acordo com as condições de mercado. E isso realmente acontece.

Quando analisamos a indústria de FIIs no Brasil, podemos constatar que alguns veículos se valorizam mais e outros menos. Além disso, existem momentos de crise no qual praticamente todos os fundos desvalorizam.

Ou, então, alguns setores específicos são duramente atingidos e as cotas dos FIIs desse ramo caem bastante. É o caso de fundos que aplicam em hotéis, por exemplo, que tiveram grande redução de demanda com a crise da pandemia.

No entanto, vale frisar que, mesmo nessas ocasiões, o pagamento de dividendos persiste. Vale a pena notar inclusive que o dividend yield aumenta nesses períodos, já que o valor da cota está mais baixo.

Essa é uma grande vantagem do investimento em FIIs.

Como escolher um bom FII?

Seguir alguns passos importantes é essencial para fazer investimentos em FIIs da melhor maneira possível. Como se trata de uma aplicação no mercado de risco, deve-se buscar informações antes de aportar capital.

Nesse sentido, ser apoiado por bons profissionais faz toda a diferença. Com uma assessoria de qualidade, é possível encontrar bons fundos de investimentos adequados à estratégia do investidor.

Ou seja, saber quais são os ativos que compõem a carteira do fundo é essencial. Não basta apenas olhar o histórico de cotações ou de distribuição dos dividendos. A recomendação é saber como o fundo emprega seus recursos.

Não esquecer de verificar os custos também é uma recomendação importante, pois altas taxas podem drenar o patrimônio do investidor de uma forma significativa. Assim, veja o custo da taxa de administração e da corretagem.

Por fim, a diversificação também deve estar presente nos investimentos direcionados aos FIIs. Ter uma carteira diversificada pode trazer mais flexibilidade ao portfólio.

Incluir fundos de tijolo e papel, variando o setor e títulos de crédito, pode ser uma excelente estratégia de proteção em éápocas de baixa nas cotações.

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Quais são os riscos na aplicação em fundos de investimento imobiliário?

Acompanhe em maiores detalhes os quatro principais riscos associados ao investimento em FIIs.

Vacância

Como estamos falando de investimentos imobiliários, o risco de vacância (ficar vago) sempre estará presente, ainda que os FIIs sejam usados como veículo de aplicação.

Afinal de contas, o destino final dos recursos do fundo sempre será um imóvel, físico ou como lastro.

Assim, o risco de vacância deve ser considerado, principalmente porque ele pode aumentar os custos do fundo. Com menos locadores para pagar as despesas como IPTU, mais gastos haverá para o fundo.

Consequentemente, a rentabilidade refletida nos dividendos distribuídos pode cair.

Crédito

Da mesma forma que a vacância está relacionada a ter inquilinos ocupantes nos imóveis ou não, o risco de crédito também se relaciona com quem alugou os imóveis.

Ocorre que, se não há pagamento do aluguel, não haverá fluxo regular no caixa do fundo. E isso pode atrapalhar bastante toda a distribuição de dividendos ora projetada.

É a famosa inadimplência. Caso ela esteja presente nos imóveis que o fundo aplica seus recursos, a rentabilidade do capital do investidor certamente será afetada.

Liquidez

Não obstante, o risco de liquidez também deve ser observado pelo investidor ao aportar recursos em um determinado FI. Esse risco diz respeito à facilidade com que o investidor consegue vender as cotas de seu FII a qualquer tempo.

Para não ter problemas com o risco de liquidez, é preciso observar as características do fundo antes mesmo de adquirir suas cotas.

Nesse sentido, a maioria dos fundos imobiliários negociados em bolsa tem uma grande liquidez, não sendo necessária uma grande preocupação nesse sentido.

Mercado

Por fim e não menos importante, existe o risco de mercado, natural do mundo financeiro, que nos casos dos FIIs se concentra no ramo imobiliário.

Alguma eventual crise pode atingir o setor, como aconteceu recentemente com a crise da pandemia. O setor hoteleiro, por exemplo, foi duramente atingido e os fundos com recursos nesse ramo foram afetados.

Por outro lado, o setor do agronegócio teve crescimento recorde e os FIIs atrelados a ele puderam ter bons ganhos. Novamente, contar com uma assessoria de qualidade para ter uma correta orientação faz toda a diferença.

Quanto rende um fundo de investimento imobiliário?

Para descobrir a rentabilidade de um fundo imobiliário, é preciso fazer um estudo cuidadoso a respeito de suas características, além de analisar o histórico passado para entender como o fundo vem se comportando.

Vale lembrar que rentabilidade passada não é garantia de rendimento futuro. No entanto, as cotações anteriores podem mostrar com maior clareza como o fundo se comportou em momentos de crise, por exemplo.

Somado a isso deve haver um levantamento de como foi o histórico de pagamento de proventos do fundo. Esse valor deve ser considerado no retorno que o investidor espera ter com seu investimento em FII.

Por fim, deve-se analisar FIIs de diferentes setores, a fim de evitar a concentração do investimento. A diversificação deve ser mandatória, aproveitando o fato de que é possível investir em vários FIIs por conta do valor de sua cota.

Entender bem o que são FIIs pode alavancar o patrimônio do investidor. Por meio desse sofisticado mecanismo de investimentos, é possível fazer parte de grandes empreendimentos imobiliários e receber dividendos mensalmente!

(Por Ronaldo Araújo)

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