Conhecido como o maior investidor individual do país, Luiz Barsi Filho atraiu a atenção recentemente ao declarar que os Fundos Imobiliários seriam “um conto do vigário”.
Na ocasião, ele, que também é chamado de “Rei dos Dividendos” – pela estratégia de comprar ações de empresas que pagam dividendos generosos – recomendou aos investidores: “fuja dos fundos”.
Os Fundos Imobiliários, entre outros atributos, atraem muitas pessoas pela possibilidade de recebimento de dividendos todo mês, garantindo uma renda mensal similar ao recebimento dos proventos de um imóvel alugado.
A vantagem é que essa distribuição é isenta de Imposto de Renda, diferentemente da renda mensal de um aluguel tradicional, por exemplo.
Se ao comprar um Fundo Imobiliário, a intenção do investidor é gerar renda, os FIIs são, portanto, uma boa alternativa.
Mas, por que Barsi não investe em FIIs? É seguro investir em Fundos Imobiliários? O que é preciso observar antes?
Para esclarecer todas essas dúvidas, o portal EuQueroInvestir conversou com Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research.
Acompanhe tudo a seguir, mas antes, vamos relembrar a história de Luiz Barsi.
- Simulador de dividendos: Descubra em segundos quanto você precisa investir para ter a renda passiva dos seus sonhos!
- FII Summit: Participe do maior evento sobre Fundos Imobiliários do Brasil. Clique e inscreva-se!
Quem é Luiz Barsi?
Órfão de pai ainda muito pequeno e criado pela mãe de origem humilde em um cortiço em São Paulo, Luiz Barsi Filho, desafiou a lógica de um futuro sem muitas oportunidades e se tornou uma lenda no mundo dos investimentos.
No começo de sua trajetória, ele trabalhou como engraxate e baleiro de cinema até iniciar a etapa técnica da escola de comércio e conquistar o primeiro emprego de carteira assinada em um escritório de contabilidade.
Os investimentos começaram no final dos anos 1960. De lá para cá, ele enfrentou sucessivas crises e planos econômicos, encontrou seu método de investir e prosperou em (quase) todos os momentos.
Foi mais de meio século comprando e vendendo ações até chegar à posição que ocupa hoje.
Em suma, a infância difícil forjou o investidor disciplinado que viu no mercado financeiro a oportunidade de, enfim, conquistar uma vida confortável, fugindo da ideia de que a previdência do governo garantiria seu futuro.
- Vivencie a experiência de estar frente a frente com os maiores gestores de FIIs do Brasil. Clique e participe do FII Summit 2023!
Empresas boas pagadoras de dividendos
A compra de papéis de empresas sólidas e boas pagadoras de dividendos acabou lhe dando ainda mais: faria de Barsi um bilionário e o maior acionista individual do Banco do Brasil (BBAS3) e dono de parte respeitável de grandes conglomerados, como Unipar (UNIP6) e Klabin (KLBN11).
Considerado crítico dos bancos e dos fundos, a quem acusa de tirar o protagonismo do investidor, que já não escolhe mais o destino de seu dinheiro, Barsi compartilha sua fé inabalável nas empresas, geradoras de prosperidade para os que nelas trabalham e investem, e para toda a sociedade.
- Encontre as melhores Ações da Bolsa para investir!
- Você ganhou 1 ingresso para o FII Summit, o maior evento sobre Fundos Imobiliários do Brasil. Clique e inscreva-se!
Paciência e perenidade: a estratégia de Barsi
Foi na década de 1970, às vésperas de se tornar economista, que Luiz Barsi criou o método que, anos depois, o tornaria bilionário: “carteira previdenciária de ações”.
A estratégia passa longe da torcida pelo sobe e desce das ações para aumento do capital. Sua aposta era na perenidade e no longo prazo.
Barsi criou um método aparentemente simples, mas que exigia paciência: comprar mil ações de uma mesma empresa mensalmente durante 30 anos.
A partir do oitavo mês, de acordo com o economista, os dividendos recebidos são suficientes para reinvestir e não é mais necessário tirar dinheiro do bolso.
“É investir em bons projetos. É uma parceria de longo prazo, você se torna um pequeno dono dessas empresas”, comentou Barsi em uma entrevista para o site da revista Exame.
- FII Summit: Aprenda tudo sobre FIIs com as principais autoridades do mercado. Clique e inscreva-se agora!
Por que Barsi não investe em FIIs?
A principal crítica de Luiz Barsi quanto aos Fundos Imobiliários vai de encontro às taxas de administração que são cobradas pelos fundos, conforme observa Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
De acordo com ela, Barsi avalia que além de serem altas, elas beneficiam, especialmente, os gestores desses fundos.
“Para crescer os fundos, são feitas emissões e, consequentemente, como as taxas são cobradas em cima ou do valor patrimonial ou de seu valor de mercado, quanto maior forem os fundos, maior será a remuneração que vai para a gestão”, explica Carol.
Nesse sentido, segundo a analista, os Fundos Imobiliários se diferenciam do funcionamento de uma empresa.
“Uma companhia consegue ter um ganho de escala até um determinado ponto, sem ter que aumentar o número de funcionários ou o valor da folha de pagamento, entre outras despesas razoavelmente constantes. No Fundo Imobiliário não, a despesa cresce junto com o fundo”, argumenta a analista.
- Leia também: Cuidados ao investir em FIIs, como evitar armadilhas em Fundos Imobiliários.
- Descubra os FIIs que devem pagar mais dividendos em 2023. Acesse e participe do FII Summit 2023!
Como fugir das altas taxas dos Fundos Imobiliários?
Para Carol, o importante é que o investidor escolha fundos que promovam o crescimento ao fazerem emissões de cotas e aquisição de novos ativos de maneira a agregar valor ao cotista.
Dessa forma, conforme ela analisa, mesmo que as taxas estejam aumentando, o retorno para o cotista também estará.
“O problema é quando o fundo faz uma emissão, compra imóveis que estão rendendo menos do que o atual portfólio e aí o cotista acaba ficando ou no zero a zero ou até mesmo vendo o seu rendimento por cota cair”, reforça.
Dessa forma, “é muito importante o investidor fazer uma seleção de Fundos Imobiliários que conseguem crescer de maneira a rentabilizar melhor o patrimônio”, destaca.
- Acesse a carteira recomendada de FIIs da EQI Research.
- Gigantes revelam como estão mantendo boas posições em Fundos Imobiliários. Clique e inscreva-se no FII Summit!
Por que Barsi não investe em FIIs? Indústria em amadurecimento
Outro ponto que vale a pena analisar é a comparação da maturidade dos Fundos Imobiliários com o mercado de ações. Nesse sentido, Carol observa que os FIIs ainda são um veículo muito novo.
“O Barsi ficou bilionário na bolsa investindo em ações ao longo de várias décadas. Para efeito de comparação, o IFIX – índice dos Fundos Imobiliários – existe desde 2012. Por serem veículos novos, ainda temos pouco histórico, precisa haver ainda o amadurecimento da indústria”, comenta.
A analista reforça ainda que na época em que o índice foi constituído, continha a maior parte de Lajes Corporativas. Hoje, ele tem a maior parte de Fundos de Papel. “Tem todo um ciclo que ainda nem chegou em um fechamento completo”, pondera.
- Saiba também: Descubra se o FII de Tijolo ou Papel que você está analisando é realmente rentável, sem depender de recomendações de terceiros.
- Experts em FIIs apresentam novas estratégias e soluções para você alavancar seus retornos. Inscreva-se no FII Summit 2023!
Fundos Imobiliários: sucesso no investimento depende de tempo
Carol Borges reforça ainda um ponto em comum com relação aos Fundos Imobiliários e o mercado de ações: a paciência.
Ao contrário de uma cultura mais imediatista, o sucesso com investimentos em Renda Variável, de modo geral, não acontece em 5 ou 6 anos, conforme ela explica.
“Todas as pessoas que ficaram bilionárias e construíram patrimônios gigantescos no mercado financeiro, sempre foram investidores de longa data, de ‘cabeça branca’. E isso a gente ainda não consegue ter nos Fundos Imobiliários, porque são investimentos muito novos”, observa.
Fundos Imobiliários ou imóveis? Cuidado com a comparação
Tradicionalmente, os Fundos Imobiliários atraem investidores que gostam de comprar imóveis.
Contudo, é preciso muito cuidado na hora de colocar ambos os investimentos na mesa, uma vez que existem diferenças importantes a serem consideradas, às quais eles podem não estar acostumados.
“Às vezes, o investidor em FIIs não entende o risco que corre, uma vez que está comprando um ativo, que por mais que seja lastreado em móvel, é negociado na bolsa de valores, que sofre oscilação de preço o tempo todo”, lembra Carol.
De acordo com ela, quem investe em imóvel, basicamente, acompanha o preço das transações tendo como base os imóveis vizinhos. “Se uma pessoa não concorda com o preço de uma negociação, acredita que o vizinho estava desesperado quando vendeu um imóvel mais barato do que ela acha que vale”, pondera.
Esse tipo de análise não funciona em um Fundo Imobiliário. “O investidor pode ver o valor piscando na tela e se estiver mais baixo do que ele pagou, muitas vezes, pode se desesperar e vender em um momento não tão favorável assim”.
Nesse sentido, a analista reforça que o investidor em Fundos Imobiliários deve entender que “sim, é um investimento lastreado em imóvel, mas também é um investimento em Renda Variável”.
- Quer saber mais? Aprenda a investir com os materiais gratuitos da EuQueroInvestir!
Investir em FIIs ou comprar imóvel: qual o melhor investimento?
Veja o vídeo!
- Veja também: Imóveis x Fundos Imobiliários: simule seus investimentos e descubra a opção que vale mais a pena!
Por que Barsi não investe em FIIs? Atenção ao perfil investidor
Por último, a analista de FIIs da EQI Research esclarece que os Fundos Imobiliários não são um tipo de investimento adequado para quem tem um perfil conservador, muito comum de quem gosta de comprar imóveis diretamente.
“O investidor conservador, que busca uma exposição ao mercado imobiliário, tem que optar por investimentos adequados ao perfil dele, como a Renda Fixa, ou o próprio investimento em imóvel diretamente e não um Fundo Imobiliário”.
O Fundo Imobiliário é para investidor que tem um certo conhecimento e que possui um perfil de médio a agressivo, ou de moderado a arrojado.
“Esse ponto faz parte de uma estratégia educacional sobre o investimento e precisa ficar muito claro para que o investidor não saia em prejuízo em momentos desfavoráveis”, finaliza Carol.
O que são Fundos Imobiliários?
Os Fundos de investimentos imobiliários (FIIs) são veículos financeiros que têm a obrigatoriedade de aplicar seus recursos em imóveis ou títulos de crédito desse mercado em um percentual não inferior a 75%.
Os FIIs são fundos fechados com cotas negociadas em bolsa de valores. Na maior parte dos Fundos Imobiliários, os investidores se juntam em uma sociedade que é dona de um empreendimento, que pode ser um prédio comercial, um shopping, um hospital, entre outros.
Na maior parte das vezes, a intenção é gerar renda de aluguéis. Assim, quando você compra um fundo imobiliário, você está comprando uma pequena parte de um prédio.
Outra alternativa é comprar fundos de Fundos Imobiliários. Ou seja, fundos de investimentos que compram a participação em outros Fundos Imobiliários.
- Veja mais: Fundos Imobiliários: Saiba como investir!
Por que investir em Fundos Imobiliários?
Os Fundos Imobiliários têm uma característica bastante atrativa aos investidores, pois eles pagam dividendos mensais a seus cotistas, assim como o pagamento do aluguel em um imóvel tradicional.
A grande vantagem é que esse recebimento é isento do pagamento de imposto de renda, conforme Lei 11.196 de 2005.
Tipos de Fundos de Investimentos Imobiliários
Conheça quais são os principais tipos de FIIs disponíveis para investimento no mercado.
Fundos Imobiliários de Recebíveis (CRIs)
Os Fundos de Recebíveis ou “Fundos de Papel“ são fundos de investimentos imobiliários que aplicam seus recursos em títulos de crédito do mercado de imóveis.
Isso quer dizer que seu patrimônio não é alocado diretamente nos imóveis físicos, apenas utilizando-os como lastro para suas operações.
Em vez disso, os recursos são aplicados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Eles são títulos emitidos por securitizadoras para antecipar o fluxo de recebíveis de um determinado imóvel.
Fundos Imobiliários de Tijolo
Os Fundos de Tijolo são os fundos mais tradicionais do mercado e os mais fáceis de entender.
Isso porque seu padrão de investimento segue a ideia geral de auferir renda por meio do investimento em imóveis. Só que no caso dos fundos, isso acontece em uma escala muito grande.
A razão disso é que os imóveis alvos dos Fundos Imobiliários têm alto valor e geralmente só podem ser adquiridos por esses investidores institucionais.
São shoppings centers, hospitais, sedes de grandes grupos educacionais e agências bancárias, por exemplo. Assim, a sistemática do recebimento de proventos segue a lógica do pagamento de aluguel.
Fundo de Fundos (FOFs)
O Fundo de fundo (FOF) é aquele que investe seus recursos em outros Fundos Imobiliários.
Existem algumas vantagens nesse modelo. O primeiro benefício é pulverizar o risco do investimento. Como a carteira de um FOF normalmente tem entre 20 e 25 fundos diferentes, o risco é amenizado.
Há também a vantagem de economizar tempo, pois o investidor não precisa analisar vários fundos para escolher o que mais lhe agrada. Esse trabalho fica a cargo do gestor do fundo.
Fiagro
O Fundo de Investimento no Agronegócio (Fiagro) é um tipo especial de FII, cujo objetivo é investir em imóveis pertencentes ao setor do agronegócio.
Assim, os recursos do fundo são empregados em terras agrícolas e operações advindas do agronegócio, todas pertinentes ao ramo imobiliário.
Também integram o portfólio desses fundos os títulos de créditos emitidos por agentes do mercado que integrem a cadeia produtiva do agronegócio, como os CRAs.
- Saiba também: o que são FIIs: entenda definitivamente como investir em Fundos Imobiliários.
Fundos Imobiliários que existem
- Fundos que investem em lajes corporativas;
- Fundos que investem em hospitais;
- Fundos que investem em instituições educacionais;
- Fundos que investem em agências bancárias;
- Fundos que investem em letras de crédito imobiliários (CRI, LCI);
- Fundos que investem em outros Fundos Imobiliários;
- Fundos que investem em hotéis;
- Fundos que investem em shoppings.
- Por que Barsi não investe em FIIs? Agora que você já sabe as razões. Na dúvida sobre como montar uma carteira de investimentos adequada ao seu perfil, converse com um assessor da EQI Investimentos.
