Uma das características mais importantes e valorizadas nos fundos imobiliários (FIIs) é que eles são ativos geradores de renda.
Em muitos casos, mesmo os pagamentos não-recorrentes — aqueles que vêm da distribuição de lucros extraordinários, ou seja, além do fluxo recorrente de aluguéis — provocam grandes oscilações no valor de mercado das cotas. Então, se a renda é importante, a previsibilidade de ela ocorrer também exerce forte influência no comportamento dos investidores.
Uma rescisão antecipada de aluguel, expectativa de aumento de vacância da região, diminuição do nível de consumo, correção monetária em créditos, saúde financeira dos locatários… Todos esses fatores colaboram para a capacidade de geração de receita futura dos FIIs. E com os fundos de papel não é diferente.
Os últimos acontecimentos no mercado de fundos imobiliários não têm sido fáceis para o investidor.
Com os juros elevados, o risco de crédito subiu de modo generalizado e questiona-se a capacidade de muitos credores em honrar dívidas que estão se tornando cada vez mais caras.
Nesta coluna, saiba quais os cuidados ao investir em FIIs.
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Cuidados ao investir em FIIs: de olho nas garantias
Se por um lado os altos dividendos chamam a atenção de quem os recebe, de outro os investidores mais atentos se perguntam se tais pagamentos serão sustentáveis.
Será que o tomador de uma dívida a IPCA + 10% ao ano possui um negócio que o remunera a uma taxa ainda superior?
Esta resposta é crucial para uma análise inicial da capacidade de pagamento do devedor.
Se existem dúvidas sobre este ponto, deve-se olhar, então, para as garantias.
Em caso de não pagamento e eventual calote, as garantias oferecem boa margem de segurança? O quão fácil é vendê-las? E, ao vender, o valor que foram avaliadas ainda faz sentido?
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Cuidados ao investir em FIIs: não invista apenas pelo DY
Levantar todas essas questões ajuda o investidor a não cair na principal armadilha de um FII: investir apenas pelo Dividend Yield (DY).
A mesma lógica também é válida para os fundos de tijolo para renda, que devem ter sua principal fonte de receita advinda dos aluguéis das áreas locadas.
Eventualmente, são realizadas operações para reciclagem de portfólio, em que a gestão vende imóveis com o intuito de adquirir outros que irão remunerar o fundo de modo mais eficiente.
Como regra, no mínimo 95% do lucro semestral do FII deve ser distribuído ao cotista. Assim, essas distribuições excepcionais devem ser identificadas pelo investidor para que ele tenha uma estimativa da renda recorrente, aquela dos aluguéis, e evite ruídos de mercado em momentos próximos a estas distribuições extraordinárias.
Para te ajudar a encontrar essas eventuais armadilhas em FIIs e saber os cuidados ao investir em FIIs, nós preparamos um checklist com os principais pontos a serem analisados em fundos de tijolo e de papel em uma análise qualitativa.
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Por Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
