amOs Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI – são ótimas opções de investimento. São papéis atrelados a imóveis físicos e isso traz segurança ao investidor, pois o bem pode passar por liquidação em caso de inadimplência.
Este artigo fala melhor sobre esse interessante papel. Ao ler o texto, você saberá qual é o seu conceito, como se dá sua remuneração e estruturação. Ao final, entenderá se vale a pena fazer o investimento.
Prossiga na leitura e aproveite o conhecimento!
O que é um CRI?
Um CRI é um dos títulos do mercado de renda fixa que chama bastante atenção do mercado. Duas características o tornam atraentes: a segurança e rentabilidade.
Sua sigla quer dizer Certificado de Recebíveis Imobiliários. Eles são utilizados por empresas do ramo de imóveis para captar recursos e realizar investimentos visando sua expansão.
Outro aspecto importante dos CRIs é ser preciso a intermediação de uma instituição chamada securitizadora em seu processo de emissão. Atente para o fato de não confundir com seguradoras.
Assim, ainda que a emissão seja de empresas do ramo imobiliário, quem faz o processo operacional de emissão deve ser uma securitizadora. Trata-se de uma instituição não financeira com finalidade de comercialização dos papéis.
Na prática, o que ocorre é uma espécie de antecipação de recebíveis: grandes corporações com contratos de longo prazo “empacotam” seu recebimento futuro e trazem a valor presente.
Depois, transformam esse direito de recebimento por meio de uma securitizadora em CRI e permitem sua distribuição no mercado.
Quem adquire o papel faz um investimento com uma promessa de retorno do capital investido no futuro acrescido de juros.
Como um CRI é remunerado?
Basicamente, existem três formas que um CRI pode oferecer rentabilidade aos seus investidores.
A primeira delas é no formato prefixado. Nesse modelo, a taxa de juros contratada já é conhecida no ato da aquisição do papel. Assim, pode-se saber de antemão quanto o título renderá ao final do período.
A nomenclatura desses papéis demonstra de forma explícita sua rentabilidade. Um exemplo é 10% ao ano, ou 12% a.a.
Deve-se atentar para a possibilidade de obter um retorno menor que o contratado caso seja necessário liquidar o CRI antes do vencimento.
O segundo modelo de rentabilidade de um CRI é o pós-fixado. Nesse formato, o CRI é atrelado a algum índice e fornece rendimento conforme a taxa é fixada pelo mercado.
Sua nomenclatura é expressa na forma de percentual do benchmark escolhido, como por exemplo 110% do CDI.
Não é possível saber a remuneração final porque os índices escolhidos estão atrelados à taxa Selic, geralmente. Como ocorre precificação a cada 45 dias, o valor final não pode ser fixo.
Por fim, tem-se o CRI de remuneração híbrida, com uma parte sendo prefixada e outra pós-fixada. Em geral, a nomenclatura indica uma parte fixa como percentual absoluto e a outra ligada a algum benchmark.
Um exemplo são os CRIs atrelados à inflação, como IPCA + 5%. A vantagem desses títulos é oferecerem retorno real, ou seja, ganho acima da inflação.
Como ocorre a estruturação de um CRI?
Conforme dito, um CRI é uma espécie de antecipação de recebíveis. Essa sistemática pode ser aplicada a diversos tipos de operações, como contratos de aluguéis, venda de terrenos em loteamentos ou a construção de um edifício, por exemplo.
O proprietário de um condomínio de imóveis (como um shopping, por exemplo) pode desejar ampliar a estrutura do local, ou mesmo investir em outro empreendimento imobiliário.
Caso não tenha recursos à vista em caixa para bancar a operação, uma das alternativas ao empréstimo bancário pode ser a emissão de CRIs sobre os recebimentos futuros.
Então, é busc o apoio de uma securitizadora, que é a instituição habilitada a fazer esse tipo de operação no mercado financeiro.
Os ativos são analisados, bem como a garantia de recebimento do fluxo futuro. Ou seja, o risco associado à transação. Após isso, uma taxa é atribuída ao papel, caso o processo de análise conclua ser possível o negócio.
O emissor dos títulos recebe o fluxo financeiro que seria adquirido somente no futuro por meio dos recursos aplicados pelos investidores.
Estes, por sua vez, serão remunerados de acordo com o pagamento dos inquilinos do shopping (considerando esse exemplo), mas não no momento exato do pagamento do aluguel.
Esse valor vai para uma conta chamada conta escrow que recebe um percentual a mais chamado de sobre colateral.
É um valor a mais que pode ser utilizado para garantir a rentabilidade aos investidores ao final do período contratado caso a inadimplência aumente e o fluxo financeiro não seja o esperado quando do início da operação.
Vale a pena investir?
Certamente, as vantagens proporcionadas em maior número por um CRI em comparação a suas desvantagens fazem com que ele seja um ótimo investimento para a parcela da carteira alocada em renda fixa.
O principal benefício de investir em um CRI ocorre no campo tributário: o título é isento do pagamento de imposto de renda.
Isso faz com que o investidor tenha um maior retorno de sua aplicação.
Além disso, existem papéis que com pagamento de juros periódicos, o que aumenta as chances de obter mais retorno por conta do reinvestimento dos recursos.
Outro ponto é a garantia dos títulos. Apesar de não contar com a cobertura do FGC, o Fundo Garantidor de Crédito, o lastro dos papéis é muito forte.
Tratam-se de imóveis físicos, que podem ter sua liquidação exercida em caso de inadimplência.
Por fim, no campo das vantagens, existem CRIs atrelados a índice de referência. São ótimas opções de rendimento ao mesmo tempo que o capital fica protegido.
Já em relação às desvantagens, podemos citar o investimento inicial como barreira de entrada. A maioria dos CRIs começa o investimento em R$ 1 mil e isso é uma dificuldade para o pequeno investidor.
Além disso, existe ainda o risco de liquidez em papéis mais longos. Caso o investidor precise resgatar seu investimento antes do vencimento, pode não encontrar comprador. Ou ainda, o valor pago pode ser abaixo das expectativas.
Investir em CRI é uma excelente opção. O mercado de crédito imobiliário conta com um forte lastro que é o próprio imóvel. Isso traz um conforto muito grande, além da rentabilidade apurada. Isso é possível por meio da isenção de imposto de renda e pelo pagamento semestral de juros obtido em alguns papéis.
EQIR11: fundo de papel da EQI Asset, focado em CRIs
Se você se interessa por CRIs, vale a pena conhecer também o fundo imobiliário EQI Recebíveis Imobiliários FII (EQIR11), da gestora EQI Asset.
O foco da alocação de recursos do fundo são os CRIs (Créditos de Recebíveis Imobiliários), o que possibilita a diversificação através de produtos de renda fixa com taxas de rentabilidade mais previsíveis.
O EQIR11 é administrado pelo BTG Pactual (BPAC11). Foram autorizadas à negociação na B3 502.500 cotas, ao preço de R$ 100 cada.
