A Money Week, evento da EQI Investimentos realizado na sexta-feira (2) em Balneário Camboriú, Santa Catarina, abordou diversos temas como empreendedorismo e investimentos em várias classes de ativos, incluindo os Fundos Imobiliários. Em um dos palcos, Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, debateu o futuro do mercado com mais três convidados.
Um deles foi Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate, que começou sua fala destacando o momento atual otimista após um primeiro trimestre muito bom e um segundo trimestre com uma leve queda. Esse cenário se deve ao aumento do número de investidores individuais no mercado de FIIs, como também ao crescimento dos fundos, especialmente daqueles com mais tempo no mercado.
Futuro do mercado de FIIs: impactos da Selic
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central divulgou nesta terça-feira (6) a ata de sua 264ª reunião, realizada nos dias 30 e 31 de julho, na qual, por unanimidade, foi decidido manter a Selic, taxa básica de juros, em 10,5%.
A novidade da ata foi a ênfase do comitê em que não hesitará em elevar os juros se julgar apropriado. O comitê trabalha com duas hipóteses: manter a taxa de juros alta por um período suficientemente longo ou elevar a taxa de juros para assegurar a convergência da inflação à meta, se julgar necessário.
Mas afinal, qual é o impacto para o mercado de FIIs diante desse cenário?
Historicamente, os FIIs apresentam correlação negativa em relação aos movimentos da Selic. Quando a taxa cai, eles têm melhor performance; quando ela sobe, a performance piora. No caso dos fundos de papel, o segmento costuma apresentar menor sensibilidade e caráter mais defensivo aos movimentos da taxa de juros Selic.
Portanto, em momentos de maior incerteza no setor imobiliário, os fundos de recebíveis tendem a ter menor volatilidade e, consequentemente, melhor desempenho. Por outro lado, os fundos que investem em imóveis físicos, conhecidos como “fundos de tijolo“, são mais suscetíveis aos movimentos da taxa básica de juros e a cenários de política monetária mais restritiva.
Diante desse cenário, Abbud destaca que, atualmente, existem bons fundos no mercado sendo negociados com descontos. Segundo ele, com as taxas de juros mais altas e a queda nas cotas dos fundos de tijolo, “abre-se uma janela de oportunidade”, embora cada investidor tenha sua própria perspectiva.
Investidores com foco no curto prazo podem se assustar com a maior volatilidade do momento. No entanto, Abbud ressalta que é uma grande oportunidade para adquirir bons fundos com portfólios sólidos a preços descontados.
Evolução do mercado
Outro participante do painel foi Guilherme Antunes, sócio e gestor de crédito imobiliário na RBR Asset. Ele também comentou sobre o momento oportuno para investir e destacou que o Brasil, independentemente do ciclo econômico, sempre consegue atrair investidores, principalmente devido ao forte mercado de crédito no país.
Ao discutir a evolução dos últimos 10 anos, Antunes reconheceu que houve um grande progresso, mas enfatizou que ainda há muito a ser feito. Ele também destacou que muitos investidores têm um foco excessivo no retorno de dividendos a curto prazo, negligenciando a perspectiva de longo prazo dos fundos.
“Acredito que o investidor precisa ser capaz de diferenciar a qualidade dos ativos e não apenas olhar para os dividendos“, conclui.
André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investimentos, complementa essa perspectiva, ressaltando que, apesar de a indústria continuar a produzir resultados positivos, houve uma certa perda nos últimos anos.
Ele relembra que em 2019, a captação de FIIs era maior do que a dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e dos Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) juntos. No entanto, nos últimos três anos, os fundos de estrutura FI-Infra dobraram sua participação em comparação aos FIIs.
Mercado de FI-Infras
Os FI-Infras investem em debêntures incentivadas. Esses fundos operam como “condomínios fechados,” o que significa que os investidores não podem resgatar suas cotas diretamente, mas podem negociá-las no mercado secundário. Os FI-Infras listados são negociados na bolsa de valores.
Um outro ponto do cenário econômico atual que contribuiu para a evolução foi a diminuição consistente das taxas de juros pagas pelas debêntures incentivadas em comparação às taxas dos títulos públicos de mesmo prazo entre o final de 2023 e o início de 2024, o que resultou no bom desempenho dos FI-Infras no período.
Importante ressaltar que uma das vantagens dos fundos de debêntures incentivadas é a isenção fiscal para pessoas físicas, tanto nos rendimentos distribuídos (como nos Fundos Imobiliários) quanto nos eventuais ganhos de capital (lucro na venda de cotas). Além disso, os FI-Infras oferecem acesso a uma carteira de crédito diversificada, com liquidez em bolsa de valores, baixo custo e distribuições mensais de proventos.
Sendo assim, segundo relatório publicado pela EQI Research, parte desse movimento é explicada pela migração de recursos que estavam alocados em fundos exclusivos, LCIs e/ou CRIs, e que passaram a ter regras mais rígidas para contar com a isenção fiscal, para o mercado de debêntures incentivadas. Com isso, observou-se uma diminuição dos spreads devido à maior demanda pelos produtos isentos.
Apesar disso, Freitas ressaltou que os fundos de estrutura apresentam um risco maior do que os FIIs. Ele acredita que o mercado vai observar “uma rotação para produtos como os FIIs, que oferecem prêmios mais atrativos. Considerando o mesmo nível de risco, os FIIs pagam mais do que outros fundos, como os de infraestrutura.“
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