O fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11) segue apresentando indicadores operacionais robustos em meio ao aquecimento do mercado de galpões logísticos. Segundo relatório da XP, a ocupação financeira do fundo atingiu 99,5%, nível superior à média do segmento, estimada em 93,1%.
Criado em 2018, o VILG11 é voltado à geração de renda por meio da exploração de imóveis logísticos. Atualmente, o fundo possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,64 bilhão, cerca de 150 mil cotistas e liquidez média diária próxima de R$ 3,2 milhões.
Portfólio reúne 12 ativos e 64 inquilinos
O portfólio do fundo é composto por 12 empreendimentos distribuídos em sete estados brasileiros, somando aproximadamente 396 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
De acordo com a XP, cerca de 80% da ABL está concentrada em imóveis classificados como de alto padrão, localizados próximos às principais rodovias e centros consumidores do país.
A carteira também apresenta ampla diversificação de locatários, com 64 empresas. Entre os principais inquilinos estão Supporte, Ambev, Solística, Tok&Stok e DHL.
Aluguéis ainda têm espaço para crescer
Mesmo com a ocupação praticamente total, a receita média de locação permanece cerca de 15,3% abaixo da média observada no mercado logístico.
Segundo o relatório, esse cenário abre espaço para reajustes em futuras renovações e revisões contratuais, o que pode contribuir para o aumento da receita recorrente do fundo ao longo dos próximos anos.
Outro fator que favorece essa perspectiva é o perfil dos contratos. Atualmente, 88% da receita imobiliária é proveniente de contratos típicos.
Além disso, apenas 7,2% da receita de locação vence até 2026, enquanto 76,3% dos contratos possuem vencimento a partir de 2029. O prazo médio remanescente dos contratos (WAULT) é de 3,7 anos.
Gestão reduz exposição à Tok&Stok
O relatório também destaca a reestruturação realizada no Extrema Business Park (MG), após as dificuldades financeiras enfrentadas pelo grupo Tok&Stok/Mobly.
A gestora conseguiu locar seis dos oito módulos anteriormente ocupados pela empresa, incorporando novos inquilinos como Supera Farma, DSV, Sierra Log e DHL.
Com isso, aproximadamente 46,8 mil metros quadrados voltaram a ser ocupados e o empreendimento passou a operar como um condomínio logístico multiusuário.
Segundo a XP, as novas locações foram firmadas com valores superiores aos contratos anteriores, elevando em cerca de 3,9% o aluguel médio do imóvel.
A participação da Tok&Stok na receita imobiliária do fundo também foi reduzida de aproximadamente 15% para cerca de 4%, enquanto o fundo recebeu R$ 0,18 por cota referentes à multa rescisória prevista em contrato.
Venda de ativos reforçou caixa e mudou perfil do portfólio
Outro destaque do relatório foi a venda da participação em quatro ativos logísticos para o HGLG11, em uma operação de aproximadamente R$ 709,6 milhões.
A transação representou cerca de 40% do patrimônio líquido do fundo na época e foi estruturada por meio do recebimento de cotas do HGLG11, assunção de obrigações financeiras e parcela em dinheiro corrigida a 8% ao ano.
Na avaliação da XP, a operação contribuiu para reduzir a alavancagem, gerar ganho de capital e reposicionar o portfólio, diminuindo a exposição a ativos localizados em regiões que podem ser impactadas pela reforma tributária.
Após o período de lock-up, a gestão iniciou a venda gradual das cotas recebidas na negociação e já alienou cerca de um terço da posição.
Nova aquisição amplia presença em Pernambuco
Parte dos recursos obtidos com a reciclagem do portfólio foi destinada à compra dos 50% restantes do Parque Logístico Pernambuco, localizado em Ipojuca (PE).
O investimento foi de R$ 56,2 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 1,6 mil por metro quadrado.
Segundo a XP, o valor ficou abaixo do custo de reposição do empreendimento e também inferior aos preços observados em transações recentes na região.
Com a aquisição, o VILG11 passou a deter 100% do ativo, ampliando sua flexibilidade para futuras decisões de gestão.
Estrutura financeira segue equilibrada
O relatório também destaca que o fundo mantém alavancagem próxima de 11% e caixa líquido de aproximadamente R$ 278,5 milhões.
Em relação aos rendimentos, a gestora projeta distribuições mensais entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota até o fim de 2026.
No mercado secundário, as cotas seguem negociadas abaixo do valor patrimonial, com múltiplo de valor de mercado sobre patrimônio (VM/VP) de 0,86 vez, conforme os dados apresentados pela XP.
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