A Carteira 200 para Crescer, montada pela EQI Research para quem começa a investir em fundos imobiliários (FIIs) com R$ 200 por mês, subiu 1,06% entre 17 de agosto e 18 de setembro. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) avançou 2,28% no mesmo intervalo, mais que o dobro.
A diferença tem endereço. O BTCI11, fundo de recebíveis gerido pelo BTG Pactual, recuou 5,02% e foi o único da carteira com perda relevante. Pesou a exposição a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da incorporadora You Inc.
Nos outros sete fundos, o mês foi positivo ou estável. Os melhores números vieram dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos: o KNRI11 subiu 4,35%, o RBVA11 ganhou 4,22% e o HFOF11 avançou 4,09%.
Juros longos puxam o tijolo
A alta desses fundos teve origem na curva longa. As taxas das NTN-Bs, títulos públicos atrelados à inflação, recuaram no período. Para quem precifica imóveis, a mudança altera toda a conta.
“O recuo das taxas de juros reais, medidas pela NTN-B, valoriza os fluxos de aluguel dos fundos de tijolo e reduz a taxa de desconto aplicada aos ativos”, explicou Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
A política monetária também jogou a favor. Em 16 de setembro, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central cortou a Selic de 14% para 13,75% ao ano, em decisão unânime. Foi o quinto corte seguido, e o primeiro Boletim Focus após a reunião passou a projetar a taxa em 13,5% no fim de 2026.
A eleição entrou nas conversas de mercado. Segundo a analista, o cenário segue dividido, mas a hipótese de alternância de poder ganhou força, o que tende a favorecer ativos de risco no curto prazo. Ela, no entanto, evita amarrar a estratégia ao calendário político.
“Reforço, porém, que a Carteira 200 tem horizonte de longo prazo e objetivo de acumulação”, ponderou Carolina Borges.
O problema do BTCI11
O BTCI11 é um dos fundos de recebíveis mais antigos do mercado, com carteira concentrada em CRIs e perfil de crédito moderado. Parte do patrimônio líquido (PL) está ligada à You Inc, de forma direta ou por meio de outro fundo, o BTYU11.
Nos últimos meses, vieram a público notícias de obras paralisadas na incorporadora, que acumula prejuízos trimestrais. O mercado passou a especular sobre um pedido de recuperação judicial. A companhia nega e diz negociar uma reestruturação com credores.
O caso já aparece em outras carteiras. O WHGR11 provisionou parte do CRI You Perdizes Authentique depois de atrasos nas obras. O XLPR11 classificou um CRI da You como risco relevante e obteve dispensa temporária para suspender o pagamento de juros.
Para a analista, o ponto sensível está no BTYU11, cuja posição acompanha o andamento dos projetos da You Inc. Depende, portanto, da execução das obras e da geração de caixa da empresa. No último relatório, o BTG não citou a incorporadora entre os pontos de atenção nem reportou nova provisão.
Há, contudo, um precedente de que o fundo marca eventos de crédito quando eles ocorrem. O CRI da Le Biscuit, em recuperação judicial desde abril de 2026, aparece registrado a R$ 9,2 milhões, abaixo do saldo de R$ 11,7 milhões.
“Mantemos o fundo em carteira, sem novos aportes, até termos mais detalhes sobre a situação dos CRIs”, afirmou Carolina Borges.
Aporte do mês vai para o tijolo
Os oito fundos pagaram R$ 30,53 em proventos no mês, um dividend yield (DY) de 1,09%. Somado aos R$ 200 do aporte, o valor chegou a R$ 230,53, usado na compra de uma cota do KNRI11 e de 11 cotas do HFOF11.
A escolha segue a lógica dos juros. Com as taxas longas em queda e o ciclo de cortes da Selic em andamento, fundos de imóveis físicos negociados com desconto sobre o valor patrimonial ficam mais atraentes, na avaliação da analista.
O KNRI11, da Kinea, reúne lajes corporativas e galpões logísticos em 18 imóveis, com vacância média baixa. Um negócio recente do fundo pesou na decisão.
“A venda recente do PIB Sumaré, com prêmio sobre o laudo, mostra capacidade de reciclagem do portfólio mesmo em mercado difícil”, observou Carolina Borges.
O HFOF11 funciona como fundo de fundos (FoF), com uma carteira de cotas de outros FIIs, em boa parte de tijolo. Tem feito recompra das próprias cotas, o que eleva o lucro por cota, e negocia a 0,83 vez o valor patrimonial (P/VP).
Proventos crescem 14 vezes em um ano
O ciclo atual da carteira começou em julho de 2025. Hoje são oito fundos, que somam R$ 2.992,47, com P/VP médio de 0,86 e DY médio de 1,06%. VCJR11 e KNCR11 são as maiores posições, com 15% cada.
Em agosto de 2025, os proventos somaram R$ 2,11. Um ano depois, chegaram a R$ 30,53. Duas metas já foram cumpridas: comprar uma cota só com proventos, após três meses, e ampliar o aporte em 10%, após dez meses.
A meta atual é elevar o aporte em 30% apenas com proventos, o que exigiria R$ 60 mensais. Os pagamentos de agosto cobrem pouco mais da metade disso.
Desde a entrada de cada fundo, o desempenho é desigual. O KNCR11, comprado em abril de 2026, acumula alta de 6,36%. Já o VCJR11, primeiro da carteira, em julho de 2025, ainda cai 6,09%, mesmo com o maior DY do grupo, de 1,62%.
“Cada investidor pode adaptar sua estratégia ao próprio ritmo. Mas o mais importante é a consistência”, disse Carolina Borges.
A próxima compra será divulgada no primeiro dia útil após o dia 15 de outubro, data em que a maioria dos FIIs deposita os rendimentos.
