O TRXF11, fundo imobiliário administrado pela TRX, anunciou uma das maiores operações de sua trajetória ao realizar a aquisição indireta de um complexo logístico de alto padrão localizado em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo. O investimento total da transação é estimado em aproximadamente R$ 1,435 bilhão.
O empreendimento adquirido reúne três galpões logísticos — K100, K200 e K300 — que somam 237,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). Dois dos ativos possuem contratos de locação com o Mercado Livre, uma das maiores empresas de comércio eletrônico e logística em atuação no Brasil.
A operação está entre as maiores já realizadas individualmente por um fundo imobiliário brasileiro. Até então, o maior investimento do TRXF11 havia sido a aquisição relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões.
Aquisição amplia escala e fortalece presença do TRXF11 no mercado logístico
Com a entrada do novo complexo no portfólio, o TRXF11 registra uma expansão relevante em sua base imobiliária. A ABL do fundo cresce cerca de 19%, passando de aproximadamente 1,25 milhão para 1,48 milhão de metros quadrados.
O valor investido em imóveis também apresenta aumento, saindo de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões, uma alta de aproximadamente 18,4%. Após a operação, o portfólio do fundo passa a contar com 115 imóveis e cerca de 3,3 milhões de metros quadrados de área total.
A aquisição reforça a estratégia do fundo de ampliar sua exposição a ativos imobiliários considerados estratégicos, especialmente aqueles ligados à infraestrutura de distribuição e ao crescimento do comércio eletrônico.
Guarulhos concentra ativos logísticos estratégicos próximos a grandes centros consumidores
O complexo está localizado em Guarulhos, uma das regiões mais disputadas do setor logístico brasileiro. A proximidade com a capital paulista, aliada à infraestrutura rodoviária e aeroportuária, torna o município um ponto estratégico para empresas que precisam atender diferentes regiões do país.
Os galpões ficam a aproximadamente 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos. O empreendimento também possui conexão próxima com importantes corredores de transporte, como as rodovias Fernão Dias e Ayrton Senna, além do Rodoanel Metropolitano de São Paulo.
A localização favorece tanto operações de distribuição em larga escala quanto atividades de última milha, etapa final da cadeia logística responsável pela entrega dos produtos ao consumidor.
Contratos com Mercado Livre garantem maior previsibilidade de receita
Entre os ativos adquiridos, o K200 já está concluído e atualmente é ocupado pelo Mercado Livre. O K100 também possui contrato com a empresa e está em fase final de desenvolvimento, com previsão de entrega da primeira etapa em julho de 2026 e da segunda em outubro do mesmo ano.
Os contratos de locação possuem prazo de 10 anos, contados a partir da entrega dos imóveis, e seguem o modelo de contrato atípico. Esse formato oferece maior proteção ao proprietário em caso de encerramento antecipado da locação, já que prevê multa equivalente aos valores de aluguel restantes até o fim do período contratado.
Os empreendimentos foram desenvolvidos no modelo built to suit (BTS), modalidade em que o imóvel é construído ou adaptado conforme as necessidades específicas do futuro ocupante. Nesse formato, características como estrutura, dimensões e capacidade operacional são definidas de acordo com as exigências do locatário.
K300 depende de aprovação de projeto e definição de futuro locatário
O terceiro empreendimento do complexo, o K300, ainda está em fase de desenvolvimento. A conclusão da aquisição está condicionada à aprovação do projeto, à assinatura de um contrato de locação built to suit e ao cumprimento das demais condições previstas na documentação da transação.
Até o momento, o futuro locatário do galpão não foi divulgado. A conclusão dessa etapa será um dos fatores acompanhados pelo mercado para avaliar o impacto completo da operação sobre o desempenho futuro do TRXF11.
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