O fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11) concluiu a aquisição indireta de 100% das Torres I e II do Complexo WTorre Nações Unidas, em São Paulo, em uma operação de R$ 580 milhões. O negócio foi realizado por meio do JS Renda Imobiliária (JSRI), veículo cujas cotas subordinadas pertencem integralmente ao JSRE11.
O valor desembolsado equivale a R$ 15.140 por metro quadrado. As duas torres somam 38,4 mil m² de área bruta locável (ABL), contam com 966 vagas de estacionamento e abrigam 15 locatários.
Com a conclusão da transação, a ABL própria do JSRE11 passa para aproximadamente 200 mil m², sendo cerca de 99% concentrada na cidade de São Paulo. O pagamento foi estruturado em uma parcela à vista, quitada pelo JSRI, e outra com vencimento em até seis meses.
Na avaliação dos analistas da XP, a aquisição representa um avanço relevante para a estratégia do fundo, principalmente pela qualidade dos ativos incorporados e pelo impacto na diversificação do portfólio.
“Avaliamos a transação como positiva para o JSRE11, tanto sob a perspectiva qualitativa quanto financeira, embora esta última permaneça condicionada à materialização de algumas premissas”, destacam os analistas.
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Carteira ganha diversificação
Segundo a instituição, a operação amplia a exposição do fundo a um complexo já conhecido pela gestão, uma vez que o JSRE11 já possuía participação relevante na Torre III, equivalente a 64,3%.
Além disso, os edifícios estão localizados em uma das regiões mais valorizadas do mercado corporativo paulistano, com acesso às avenidas Faria Lima, Berrini e Rebouças, além da proximidade com a Linha 4-Amarela do Metrô, Linha 9-Esmeralda da CPTM e o Terminal Pinheiros.
Com a incorporação das duas torres, o número de inquilinos do fundo aumenta de 79 para 114. Ao mesmo tempo, a concentração em um único imóvel diminui significativamente. O maior ativo, que representava 46% da ABL ao final de 2025, passa a responder por aproximadamente 18% após a conclusão da aquisição.
“A transação promove uma melhora relevante na diversificação do portfólio, reduzindo substancialmente a concentração por ativo e tornando a carteira de imóveis mais equilibrada”, afirmam os analistas.
Potencial de valorização dos aluguéis
Embora o preço pago tenha resultado em um cap rate inicial de 6,7%, considerado pouco atrativo, a avaliação é que o principal racional econômico da operação está no potencial de valorização das receitas de locação.
Atualmente, os imóveis adquiridos apresentam aluguel médio de R$ 84 por metro quadrado, enquanto o valor pedido na região de Pinheiros gira em torno de R$ 166 por metro quadrado, segundo dados da Buildings.
“Entendemos que parcela relevante do racional econômico da transação está associada aos potenciais ganhos que poderão ser capturados ao longo dos próximos anos”, destaca a XP.
Caso os contratos sejam gradualmente renegociados para patamares próximos aos praticados no mercado, o cap rate da aquisição poderá atingir entre 11% e 13%, patamar considerado bastante atrativo para esse perfil de ativo.
A avaliação considera fatores como a recuperação do mercado corporativo paulistano, a vacância física de apenas 7,3% em Pinheiros e a oferta controlada de novos empreendimentos na região.
Projeção para os dividendos
A gestão também atualizou as projeções para a distribuição de rendimentos do fundo. No cenário-base, os dividendos poderão subir dos atuais R$ 0,48 por cota para R$ 0,52 até dezembro de 2026 e alcançar R$ 0,63 por cota em dezembro de 2029, uma alta potencial de aproximadamente 31%.
As estimativas consideram inflação de 4,5% ao ano, reajustes reais dos aluguéis até os níveis de mercado, redução gradual da vacância para 3% e distribuição de cerca de 95% do resultado do JSRI ao JSRE11.
Retorno inicial exige acompanhamento
Apesar da perspectiva favorável para o longo prazo, a XP ressalta que a estrutura financeira da operação reduz o retorno inicial da cota subordinada do JSRI.
Como os cotistas do JSRE11 recebem apenas o resultado residual após o pagamento da remuneração da cota sênior, equivalente a IPCA mais 8,75% ao ano, a aquisição realizada a um cap rate de 6,7% reduz temporariamente o resultado destinado à cota subordinada.
Segundo os analistas, esse resultado cai de R$ 0,13 para R$ 0,06 por cota antes de voltar a crescer gradualmente.
“Embora essa dinâmica não deva gerar impactos negativos sobre a distribuição de rendimentos do JSRE11 no curto prazo, trata-se de um ponto que merece acompanhamento”, alertam.
Na avaliação da instituição, os benefícios da operação dependerão da capacidade da gestão de elevar os aluguéis, reduzir a vacância e aproveitar a recuperação do mercado de escritórios em São Paulo.
“Os potenciais benefícios da aquisição permanecem condicionados à materialização das premissas operacionais projetadas pela gestão, incluindo a execução bem-sucedida da estratégia comercial e uma evolução favorável do mercado de escritórios nos próximos anos”, concluem os analistas.
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