Os galpões logísticos voltados à chamada última milha (last mile) seguem entre os ativos mais disputados do mercado imobiliário, impulsionados pelo crescimento do comércio eletrônico e pela demanda por entregas mais rápidas.
Inserido nesse segmento, o Bresco Logística (BRCO11) concentra boa parte de sua estratégia em imóveis próximos aos grandes centros urbanos e, segundo análise da XP, reúne fundamentos que podem favorecer a geração de renda nos próximos anos.
Atualmente, cerca de 71% da receita anual estabilizada do fundo é proveniente de empreendimentos classificados como last mile, enquanto 23% da Área Bruta Locável (ABL) está localizada em um raio de até 25 quilômetros da cidade de São Paulo, considerado o principal mercado logístico do país.
Portfólio reúne 14 galpões e prevê expansão
O BRCO11 possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,1 bilhões e uma base de cerca de 137 mil cotistas. Seu portfólio é formado por 14 galpões logísticos e industriais, que somam 591 mil metros quadrados de Área Bruta Locável.
Além da localização estratégica, o fundo conta com potencial para ampliar em aproximadamente 15% sua área locável. Segundo a XP, esse é um dos principais diferenciais do portfólio, já que expansões em ativos existentes costumam oferecer retornos superiores aos obtidos na compra de imóveis prontos, especialmente em um mercado de maior competição por ativos de qualidade.
A análise também destaca a experiência da Bresco no desenvolvimento e na gestão de empreendimentos logísticos como um fator que contribui para a execução desses projetos.
Grandes empresas ocupam os imóveis
A carteira de locatários reúne empresas de grande porte dos setores de varejo, indústria e logística. Entre os principais inquilinos estão Natura, Mercado Livre, Whirlpool e GPA.
Os quatro maiores locatários respondem por 43% da receita imobiliária do fundo. Apesar da concentração, o relatório observa que aproximadamente 76% da receita é proveniente de empresas com classificação de grau de investimento.
Os contratos possuem prazo médio remanescente de 4,7 anos. Atualmente, 64% são contratos típicos e 36% atípicos, estrutura que combina previsibilidade de receitas com possibilidade de revisões de aluguel em parte da carteira.
Vacância ainda limita parte do resultado
O fundo registra vacância física de 7,4%, concentrada principalmente nos empreendimentos localizados em Canoas (RS) e Resende (RJ).
Segundo a XP, a gestora negocia a ocupação dessas áreas e estima que a locação dos espaços vagos poderá elevar o resultado recorrente em aproximadamente R$ 0,05 por cota.
Além disso, parte dos contratos assinados recentemente ainda está em período de carência ou desconto comercial. Com o encerramento dessas condições, a expectativa é de novo incremento de cerca de R$ 0,05 por cota na receita operacional.
O BRCO11 também continua reconhecendo receitas decorrentes da venda do ativo Bresco São Paulo, cujos pagamentos mensais seguirão até julho de 2027.
Dividendos seguem sustentados pela geração de caixa
A XP projeta distribuição mensal de R$ 0,95 por cota nos próximos trimestres, o equivalente a um dividend yield estimado em cerca de 11% considerando a cotação utilizada no estudo.
De acordo com a análise, a expectativa é sustentada pela receita recorrente do portfólio, pelas reservas acumuladas de aproximadamente R$ 1,98 por cota e pelo potencial de redução da vacância à medida que novas locações forem concluídas.
Endividamento permanece em nível moderado
No lado financeiro, o BRCO11 possui endividamento total de R$ 471,5 milhões. Considerando apenas as operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o índice Loan-to-Value (LTV) é de aproximadamente 12%.
Segundo a XP, o patamar é considerado confortável para um fundo imobiliário de logística. Ainda assim, fatores como a renovação de contratos com vencimento em 2026, a evolução da vacância e o cenário de juros permanecem entre os principais pontos de atenção para o desempenho.
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