O fundo imobiliário CPTS11, da Capitânia Investimentos, chama atenção pelo desconto de aproximadamente 15% em relação ao seu valor patrimonial e pelo potencial de valorização de sua carteira, segundo análise da XP Investimentos. Para os analistas, o fundo combina uma gestão ativa, exposição a ativos imobiliários descontados e uma carteira de crédito considerada de baixo risco.
Atualmente negociado a 0,85 vez o valor patrimonial (VM/VP), o CPTS11 apresenta uma diferença relevante entre o preço de mercado e o valor dos ativos que compõem seu portfólio. Na avaliação da XP, essa distorção pode representar uma oportunidade caso ocorra uma reprecificação dos fundos imobiliários.
“Acreditamos que o desconto atual é excessivo diante da qualidade do portfólio, da gestão ativa e das perspectivas positivas para o fundo”, afirmam os analistas.
Fundo combina renda de CRIs com potencial de valorização em FIIs
O CPTS11 possui uma estratégia híbrida, com investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e em cotas de outros fundos imobiliários. Segundo a XP, esse modelo permite ao fundo buscar diferentes fontes de retorno, combinando renda recorrente e ganhos de capital.
A maior parte da carteira de FIIs está concentrada em fundos de tijolo, que representam cerca de 80% do portfólio. Para a XP, essa exposição reduz o potencial de carrego no curto prazo, mas aumenta o potencial de valorização caso haja recuperação dos preços de imóveis e redução dos descontos praticados pelo mercado.
“O book de FIIs apresenta elevado potencial de valorização, impulsionado pelos descontos ainda observados no mercado”, destacam os analistas.
Carteira de crédito reforça perfil defensivo do fundo
No segmento de crédito imobiliário, o CPTS11 mantém uma carteira composta por CRIs classificados como high grade, com operações indexadas ao IPCA, garantias robustas e LTV médio de 57,3%.
A XP estima que, considerando o preço atual da cota, a carteira do fundo apresenta uma rentabilidade implícita líquida de taxas equivalente a IPCA + 12,1% ao ano.
Além disso, o fundo possui um guidance de distribuição entre R$ 0,08 e R$ 0,10 por cota até setembro de 2026, o que representa um dividend yield entre 12,9% e 16,1% nos preços atuais.
XP alerta para riscos ligados à alavancagem e sustentabilidade dos dividendos
Apesar do cenário favorável, os analistas destacam alguns pontos de atenção. Entre eles estão a utilização de operações compromissadas, que podem pressionar os resultados em períodos de juros elevados, e a dependência de ganhos de capital para manter níveis elevados de distribuição.
A XP também ressalta a concentração relevante em fundos administrados pela própria Capitânia como um fator que deve ser acompanhado pelos investidores.
Mesmo com esses riscos, a análise conclui que o desconto atual, aliado à qualidade da carteira e ao histórico da gestão, mantém o CPTS11 como um ativo com potencial de valorização no mercado de fundos imobiliários.
