Apesar do ambiente macroeconômico ainda desafiador, com juros reais elevados, incertezas eleitorais e uma curva de juros restritiva, algumas das principais gestoras de fundos imobiliários do Brasil mantêm uma visão construtiva para o mercado. A avaliação predominante é de que os fundamentos dos ativos permanecem sólidos e que boa parte dos descontos observados nas cotas reflete mais a pressão dos juros do que uma deterioração dos imóveis.
A conclusão faz parte de uma série de reuniões realizadas pelo Safra com gestores de fundos de fundos (FoFs) e hedge funds imobiliários, responsáveis pela gestão de fundos como Capitânia Securities (CPTS11), Hedge Top FoF (HFOF11), JS Ativos Financeiros (JSAF11), Kinea Fundo de Fundos (KFOF11), Pátria Securities e RBR Plus Multiestratégia (PSEC11/RBRX11).
O principal ponto de convergência entre os gestores foi a identificação das lajes corporativas como a maior oportunidade de valorização para os próximos anos. Depois de um longo período de pressão causado pelo aumento da vacância e pela mudança no perfil de ocupação dos escritórios, o segmento começa a apresentar sinais de recuperação, especialmente nas principais regiões corporativas de São Paulo.
Segundo as gestoras, a combinação entre redução da vacância, retomada dos aluguéis e preços de mercado abaixo do custo de reposição dos imóveis cria uma oportunidade para investidores com horizonte de longo prazo.
Escritórios ganham protagonismo enquanto crédito imobiliário mantém preferência defensiva
Além das lajes corporativas, o crédito imobiliário segue como uma das principais apostas dos gestores, principalmente em operações de maior qualidade, com garantias robustas e menor risco de execução. A preferência, no entanto, está concentrada em ativos classificados como high grade, enquanto operações de maior retorno e maior risco, conhecidas como high yield, despertam menos interesse.
O segmento logístico continua apresentando fundamentos sólidos, sustentado por baixa vacância e crescimento dos aluguéis, mas algumas gestoras avaliam que parte desse cenário positivo já está incorporada aos preços dos ativos. Nos shopping centers, a visão permanece favorável, com destaque para vendas acima da inflação, elevada ocupação e resiliência operacional.
Já a renda urbana foi o segmento menos citado nas conversas entre as gestoras, indicando menor convicção em relação ao potencial de retorno.
Entre as casas consultadas, a Capitânia Securities apresentou uma das estratégias mais agressivas. Após a mudança regulatória realizada em 2024, o CPTS11 deixou de ser um fundo predominantemente de CRI e passou a atuar como um hedge fund imobiliário, com maior flexibilidade para investir em diferentes classes de ativos.
A gestora vendeu mais de R$ 1 bilhão em CRIs adquiridos com retornos de IPCA mais 7,5% a 8% ao ano para direcionar recursos a fundos imobiliários negociados com retornos implícitos próximos de 12% a 13%. A principal aposta está em lajes corporativas, segmento em que a casa identifica descontos relevantes e potencial de destravamento de valor por meio de uma atuação mais ativa.
A Capitânia também mantém uma visão positiva para logística e shopping centers, mas considera que as melhores oportunidades atualmente estão concentradas em escritórios e em fundos de crédito imobiliário de alta qualidade negociados abaixo do valor patrimonial.
A Hedge, responsável pelo HFOF11, apresentou uma visão igualmente otimista sobre o setor. A gestora avalia que praticamente todos os segmentos imobiliários apresentam fundamentos positivos e mantém aproximadamente 30% da carteira exposta a escritórios, considerados a principal oportunidade de ganho de capital da indústria.
O fundo também mantém posições relevantes em CRIs para sustentar a distribuição de dividendos e está abaixo do benchmark em logística, por entender que o segmento está relativamente mais caro. Para a Hedge, o desconto próximo de 20% em relação ao valor patrimonial é excessivo, e os programas de recompra de cotas têm sido utilizados como ferramenta de geração de valor.
No JSAF11, a principal convicção também está no mercado de escritórios. A gestora acredita que regiões como Chucri Zaidan, Berrini, Paulista e Pinheiros devem passar por um ciclo de valorização nos próximos anos, impulsionado pela queda da vacância, avanço dos aluguéis e retorno gradual das empresas ao trabalho presencial.
O fundo mantém mais de R$ 150 milhões em caixa, equivalente a mais de 20% do patrimônio, e pretende utilizar parte desses recursos para ampliar a exposição ao segmento corporativo. Em contrapartida, a casa segue mais cautelosa com crédito imobiliário e ativos logísticos considerados mais arriscados.
A Kinea Fundo de Fundos adota uma postura mais defensiva. A gestora aumentou a posição em caixa e elevou gradualmente a exposição ao crédito imobiliário, segmento que considera oferecer uma relação atrativa entre retorno e risco.
Segundo a casa, fundos de CRI oferecem rendimentos entre 14% e 17% ao ano, com risco ainda controlado. Apesar de reconhecer fundamentos operacionais saudáveis em escritórios, logística e shopping centers, a Kinea avalia que o cenário eleitoral e uma possível abertura da curva de juros justificam maior cautela em ativos de tijolo.
Já a Pátria Securities destacou a transformação do RBRX em um veículo multiestratégia, com foco em crédito, desenvolvimento imobiliário e operações oportunísticas. A gestora pretende elevar a participação de crédito para algo entre 50% e 60% do patrimônio e utilizar parte do capital em estratégias de desenvolvimento imobiliário com potencial de retorno superior a 15% ao ano.
A casa também mantém uma visão construtiva para escritórios, avaliando que o segmento começa a entrar em uma fase de recuperação dos aluguéis após um longo período de aumento da vacância. Shopping centers de maior qualidade e ativos logísticos bem localizados continuam entre as preferências da gestora.
Juros altos pressionam cotas, mas gestores veem potencial de recuperação
A avaliação predominante entre as gestoras é que o mercado de fundos imobiliários continua apresentando fundamentos operacionais saudáveis. A principal fonte de pressão sobre os preços das cotas permanece sendo o ambiente macroeconômico, especialmente o elevado nível dos juros reais.
Nesse contexto, uma eventual melhora da curva de juros pode funcionar como gatilho para uma recuperação dos fundos imobiliários. Os escritórios aparecem como a tese mais consensual entre os gestores, combinando recuperação operacional, redução da vacância e descontos relevantes em relação ao valor dos ativos.
O crédito imobiliário segue como uma importante fonte de renda, proteção e previsibilidade para os portfólios, especialmente em operações de maior qualidade. Os shopping centers continuam sendo vistos como ativos resilientes, com capacidade de entregar crescimento operacional e estabilidade de resultados.
Para as gestoras consultadas pelo Safra, o atual momento representa uma oportunidade em segmentos onde os descontos parecem estar mais relacionados ao cenário macroeconômico do que à qualidade dos ativos. A expectativa é que uma eventual redução dos juros reais possa abrir espaço para uma recuperação mais ampla das cotas dos fundos imobiliários.
