O Pátria Malls (PMLL11), fundo imobiliário especializado em shopping centers, concluiu a venda de sua participação de 40% no Shopping Park Sul, em Volta Redonda (RJ), por R$ 160,8 milhões.
A transação foi realizada com prêmio de aproximadamente 27% sobre o capital investido e de 24% em relação ao último laudo de avaliação do ativo, reforçando a estratégia de reciclagem de portfólio adotada pela gestora.
Como parte da operação, o fundo recebeu uma participação adicional de 8,56% no Shopping Taboão, em Taboão da Serra (SP), avaliada em R$ 84,1 milhões. Com isso, sua participação econômica no empreendimento aumentou de 8% para 16,56%.
Além da participação no shopping paulista, o PMLL11 receberá R$ 73,7 milhões em dinheiro. Desse montante, cerca de R$ 32,9 milhões serão pagos à vista, enquanto o restante será quitado ao longo de 30 meses, com correção pelo IPCA e pelo CDI.
As parcelas futuras contarão com garantia de alienação fiduciária de frações ideais do empreendimento. A operação também prevê que o comprador assumirá aproximadamente R$ 3 milhões em obrigações relacionadas ao estacionamento do Shopping Park Sul.
Venda gera ganho de capital e fortalece o caixa
Segundo a gestão, a alienação deve gerar um lucro total de aproximadamente R$ 30,1 milhões, equivalente a R$ 1,70 por cota.
Desse total, R$ 14,1 milhões, ou R$ 0,79 por cota, correspondem ao lucro em regime de caixa, que poderá ser distribuído aos cotistas conforme o cronograma de recebimento dos pagamentos. O restante permanecerá incorporado ao investimento adicional no Shopping Taboão.
Na avaliação da XP Investimentos, a operação fortalece a posição financeira do fundo e amplia sua capacidade de realizar novas aquisições.
“A operação reforça a liquidez do PMLL11 e permite o reconhecimento de um ganho de capital relevante, equivalente a R$ 0,79 por cota passível de distribuição aos cotistas, ao mesmo tempo em que amplia a flexibilidade para futuras alocações”, afirmam os analistas.
Reciclagem melhora a qualidade do portfólio
Para a XP, a reciclagem do portfólio foi realizada em condições atrativas. O Shopping Park Sul foi vendido a um cap rate implícito de 8,0%, enquanto a aquisição da participação adicional no Shopping Taboão ocorreu a um cap rate estimado de 8,9%.
Na visão da casa, essa diferença indica uma melhora potencial na rentabilidade dos ativos que compõem o portfólio do fundo.
Além do aspecto financeiro, o Shopping Taboão apresenta indicadores operacionais superiores aos do ativo vendido.
O empreendimento registra taxa de ocupação de 98,5%, ante 96,3% do Shopping Park Sul. O NOI alcança R$ 177 por metro quadrado, mais que o dobro dos R$ 81 por metro quadrado registrados pelo ativo alienado.
As vendas também são mais elevadas, somando R$ 1.848 por metro quadrado, frente aos R$ 1.296 por metro quadrado do shopping localizado em Volta Redonda.
“A aquisição aumenta a exposição do fundo a um empreendimento com desempenho operacional significativamente superior, reforçando a estratégia de qualificação do portfólio implementada desde que o Pátria assumiu a gestão do fundo”, destacam os analistas.
Para a XP, a combinação entre o ganho de capital, o fortalecimento da posição de caixa e a maior participação em um ativo de melhor qualidade tende a beneficiar os cotistas no médio e longo prazo.
“Em nossa avaliação, a operação reúne três fatores positivos: monetização de um ativo com prêmio, aumento da participação em um shopping com métricas operacionais mais robustas e maior capacidade financeira para novas aquisições alinhadas à estratégia do fundo. Esse conjunto sustenta uma visão positiva para o PMLL11”, concluem os analistas.
