O fundo imobiliário XPSF11 está sendo negociado com desconto de cerca de 21% em relação ao seu valor patrimonial, segundo relatório da XP. Para a casa, o nível atual de preço chama atenção em um momento em que o fundo mantém forte exposição a recebíveis imobiliários e distribui rendimentos em patamares elevados.
Atualmente, as cotas do fundo são negociadas a 0,79 vez o valor patrimonial. Na avaliação dos analistas, o desconto ocorre apesar de o portfólio estar concentrado em ativos que tendem a apresentar maior resiliência em um ambiente de juros elevados.
Carteira concentra posição em fundos de recebíveis
O XPSF11 possui atualmente 86% do patrimônio investido em fundos imobiliários, 12% em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e 2% em caixa.
Entre os FIIs da carteira, os fundos de recebíveis representam a maior fatia, com 33% da alocação total. Na sequência aparecem os segmentos de logística, com 22%, lajes corporativas, com 17%, e shoppings, com 13%.
Na avaliação da XP, essa composição ajuda a reduzir a sensibilidade do portfólio às oscilações das taxas de juros e contribui para a geração de receitas em um ambiente de inflação e juros elevados.
“A elevada exposição a recebíveis imobiliários contribui para o fortalecimento do resultado recorrente do portfólio, ao se beneficiar de um ambiente de inflação pressionada e juros elevados”, destacam os analistas.
Entre as principais posições do fundo estão CPTS11, MCCI11, XPML11 e BTLG11.
Desempenho supera o IFIX desde a estreia
Com início das atividades em 2019 e negociação em bolsa desde fevereiro de 2020, o XPSF11 acumula retorno equivalente a 102,2% do IFIX, considerando a valorização das cotas e os rendimentos distribuídos aos investidores, segundo dados apresentados pela XP.
Pela métrica de rentabilidade patrimonial ajustada, utilizada pela casa para avaliar o desempenho da gestão, o retorno corresponde a 124% do índice de referência.
O fundo possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 341 milhões e mais de 54 mil cotistas.
“A rentabilidade patrimonial ajustada supera o desempenho de seus pares de referência”, afirmam os analistas.
XP destaca potencial de valorização ligado ao desconto
Além do desconto da própria cota, a XP ressalta que parte relevante dos ativos que compõem a carteira também negocia abaixo de seus respectivos valores patrimoniais.
Segundo a instituição, a convergência da cota ao valor patrimonial atual representaria um potencial de valorização de 26,9%. Em um cenário que considere também a recuperação dos fundos investidos, essa estimativa pode chegar a 49,8%.
Embora ressaltem que esse movimento não seja garantido, os analistas afirmam que a análise ajuda a dimensionar a sensibilidade do fundo a uma eventual recuperação mais ampla do mercado imobiliário listado.
Dividendos seguem no radar
Outro ponto destacado pela XP é a capacidade de geração de renda do fundo. Com base no preço atual das cotas, a instituição estima um dividend yield anualizado de 13,5%.
De acordo com o relatório, as distribuições recentes têm sido sustentadas principalmente pelo resultado recorrente da carteira, sem dependência relevante de ganhos de capital.
“Não descartamos a manutenção do atual patamar de distribuição, uma vez que os rendimentos vêm sendo quase integralmente suportados pelo resultado recorrente”, afirmam os analistas.
Liquidez aparece como principal ponto de atenção
Apesar da avaliação positiva sobre os fundamentos do fundo, a XP aponta a liquidez como um dos principais riscos para o investidor.
O volume médio diário de negociação gira em torno de R$ 392 mil, patamar considerado reduzido para operações de maior porte.
Segundo o relatório, fundos com menor liquidez tendem a apresentar maior volatilidade no mercado secundário e podem enfrentar dificuldades de negociação em momentos de estresse.
Além da liquidez, a instituição cita riscos relacionados ao cenário macroeconômico, à volatilidade do mercado de fundos imobiliários, à execução da estratégia de gestão e à concentração da carteira em determinados segmentos.
