O fundo imobiliário Pátria Renda Urbana (HGRU11) anunciou a assinatura de compromissos para a aquisição de dois conjuntos de ativos imobiliários que somam aproximadamente R$ 150,43 milhões em investimentos. As operações envolvem a compra de cinco imóveis comerciais no bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, e de um campus educacional da Universidade São Judas, em São Bernardo do Campo (SP).
Segundo análise da XP, as aquisições devem fortalecer o portfólio do fundo ao ampliar a exposição a imóveis urbanos estratégicos, com potencial de geração de renda recorrente e ganhos de capital no longo prazo. O pagamento das transações será realizado majoritariamente por meio da compensação de créditos relacionados à subscrição de cotas da 6ª emissão do fundo.
Atualmente, o HGRU11 possui uma carteira formada por 98 imóveis dos segmentos de educação e varejo, com 598,7 mil m² de Área Bruta Locável (ABL). Cerca de 46,9% dos ativos estão localizados no estado de São Paulo, enquanto 81% dos contratos são atípicos, característica que contribui para maior previsibilidade das receitas.
Compra de imóveis no Leblon
A principal operação anunciada pelo fundo envolve a aquisição de um portfólio com cinco imóveis comerciais de varejo localizados no bairro do Leblon, uma das regiões imobiliárias mais valorizadas do Rio de Janeiro.
Os ativos possuem ABL total de 4.272 m² e foram adquiridos por R$ 100,425 milhões, valor equivalente a aproximadamente R$ 24,26 mil por metro quadrado. O portfólio conta com imóveis ocupados por empresas como Decathlon, Instituto The Club (Hashdex), Clínica CKL Médica, MCM Instituto de Beleza e X&B Academia Fitness.
Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 6,5 anos e são corrigidos pelo IPCA. Segundo o gestor, a aquisição foi realizada com cap rate de 9,4% ao ano.
Do valor total da operação, R$ 6,14 milhões serão pagos em recursos financeiros, enquanto os R$ 94,29 milhões restantes serão quitados por meio da compensação de créditos vinculados à subscrição de cotas da 6ª emissão.
A conclusão definitiva da aquisição depende do cumprimento de determinadas condições previstas no contrato, incluindo a quitação de obrigações atualmente associadas aos imóveis. Até a finalização da operação, o fundo terá direito a um mecanismo de complementação de renda e, posteriormente, passará a receber diretamente os aluguéis dos ativos.
Campus em São Bernardo do Campo
Além dos imóveis no Rio de Janeiro, o HGRU11 concluiu a compra de um campus da Universidade São Judas, pertencente ao Grupo Ânima, localizado em uma região central de São Bernardo do Campo (SP).
O imóvel possui 10.543 m² de ABL e está totalmente locado para a instituição de ensino por meio de um contrato atípico com vencimento em 2029. A transação foi realizada por R$ 50 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 4.743 por metro quadrado.
O pagamento foi efetuado integralmente por meio da compensação de créditos relacionados à subscrição de cotas da 6ª emissão. O ativo deverá gerar receita mensal estimada em R$ 416,7 mil para o fundo, correspondente a um cap rate de 10% ao ano.
XP destaca potencial das aquisições
Na avaliação da XP, as aquisições são positivas tanto sob a perspectiva financeira quanto estratégica. A casa de análise destaca que os imóveis adquiridos no Leblon agregam qualidade ao portfólio do HGRU11 devido à localização privilegiada e ao potencial de valorização da região.
A XP considera que o preço pago pelos ativos, de aproximadamente R$ 24,26 mil por metro quadrado, está alinhado aos valores praticados no bairro, que possui um dos mercados imobiliários mais valorizados do país. A escassez de terrenos disponíveis no Leblon também é apontada como um fator que pode favorecer a liquidez dos imóveis em eventuais processos futuros de reciclagem da carteira.
Em relação ao campus educacional, a análise ressalta a qualidade do inquilino e a importância estratégica do imóvel para a universidade, considerando sua localização no ABC Paulista e o acesso facilitado para estudantes. Como ponto de atenção, a XP destaca o prazo restante do contrato, com vencimento previsto para 2029.
Apesar disso, a casa avalia que o imóvel possui potencial para outros usos, especialmente corporativos, caso ocorra uma eventual desocupação no futuro.
Com as novas aquisições, o HGRU11 amplia sua exposição aos segmentos de varejo urbano de alto padrão e educação. Segundo a XP, o cap rate médio ponderado das operações, próximo de 9,8% ao ano, supera o retorno médio do portfólio atual e tende a contribuir gradualmente para o aumento da rentabilidade do fundo.
