Estou passando para comentar um pouco sobre esse marco importante: na segunda-feira (7), o IFIX chegou muito próximo dos 3.500 pontos no intraday — uma marca histórica.
A nossa carteira, que foi divulgada na semana passada, sem alterações, vem acompanhando o bom desempenho do IFIX neste ano, que já acumula uma valorização de mais de 12%. E, diante disso tudo, é natural que você possa estar com uma dúvida: será que é hora de reduzir exposição? Ou será que o bom momento dos Fundos Imobiliários (FIIs) já passou? Chegamos num teto de valorização?
Na minha visão, ainda não. O movimento de valorização dos FIIs reflete uma combinação de fatores. Temos uma maior clareza sobre o fim do ciclo de alta de juros pelo Banco Central (BC). O patamar é elevado, mas o mercado entende que ele deve se manter assim — não deve subir ainda mais.
Além disso, já temos uma antecipação das discussões eleitorais para 2026, e isso também tem impulsionado o apetite por ativos de risco. Eu vou falar sobre esses dois fatores aqui, mas primeiro quero comentar que é verdade: algumas oportunidades que estavam mais óbvias ficaram para trás.
Tínhamos alguns fundos de papel que, até recentemente, negociavam com descontos expressivos — da ordem de 15% a 20%. Essas barganhas mais evidentes não existem mais. Mesmo assim, mesmo com a valorização que a gente tem visto, o carrego continua atrativo.
Especialmente quando consideramos esse novo patamar de juros. O carrego — aquele dividendo que você recebe, ou aquela renda futura que está adquirindo ao comprar fundos imobiliários hoje — continua atrativo.
Então, o momento, sim, pede mais seletividade. E esse é exatamente o objetivo da carteira do Investidor Imobiliário: manter uma base sólida, mas fazendo ajustes pontuais à medida que o cenário vai se redesenhando.
Um exemplo disso foi a troca recente que fizemos entre fundos de lajes corporativas — trocamos o KORE11 pelo HGRE11. Essa movimentação tem se mostrado bastante positiva para quem a realizou com a gente. Já faz mais de um mês que fizemos essa troca, justamente com o objetivo de capturar um ganho adicional, olhando para esse novo ciclo.
Tanto a gente aqui no Investidor Imobiliário quanto os próprios gestores estão se movimentando. Se você olhar, por exemplo, na sexta-feira foi convocada a assembleia para a quinta emissão de cotas do HSML11 — fundo de shoppings — já deixando tudo organizado para uma eventual nova emissão. Ou seja, a assembleia já está aprovando essa possibilidade.
Outros fundos também começaram a fazer movimentos semelhantes. O MXRF11, por exemplo, já iniciou sua próxima emissão. A ideia dos gestores é justamente aproveitar uma nova janela de emissões que pode estar se abrindo, para captar recursos com cotas próximas ao valor patrimonial e crescer os fundos.
Aqui entra o ponto do ciclo de juros que eu vinha comentando. No último ciclo, quando o IFIX se aproximou da faixa dos 3.300 pontos — um patamar de alta histórica, lá em 2020 — muitos FIIs estavam negociando com ágio em relação ao seu valor patrimonial. Ou seja, estavam sendo vendidos acima do seu Valor Patrimonial (VP), com ágio médio entre 10% e 15%.
Hoje, com o IFIX próximo dos 3.500 pontos, ainda vemos muitos fundos negociando abaixo do valor patrimonial. É claro que a gente não deve usar o VP como critério absoluto de precificação, mas ele é um dos indicadores que ajudam a mostrar que o momento atual é diferente daquele que tivemos anteriormente.
Inclusive, em relação ao cenário de juros: lá atrás, estávamos em uma trajetória de queda. Agora, estamos numa trajetória de estabilização. Então, é importante estar posicionado, sim — mas sem deixar que o tema “eleições” se torne o único argumento para acreditar na alta dos fundos imobiliários.
Os fundamentos — que eu mostrei hoje — estão melhores hoje, independentemente de governo. O trade eleitoral pode até ser interessante, mas, na nossa visão aqui para FIIs, essa não é a ideia central neste momento.
Mais do que nunca, isso também é importante para evitar o famoso FOMO (Fear Of Missing Out) — o medo de ficar de fora. Muitas vezes, esse medo leva o investidor a fazer alocações sem o devido critério de qualidade, o que é o contrário do que a gente acredita.
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