A partir de 1º de janeiro de 2026, viver de renda de aluguel ficará mais caro no Brasil. A Lei Complementar nº 214/2025, parte da Reforma Tributária, vai alterar profundamente a forma como os aluguéis são tributados, e os impactos podem ser significativos para investidores de diferentes perfis.
Hoje, quem aluga imóveis paga apenas o Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%. A nova lei, no entanto, acrescenta dois tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. Ambos substituirão gradualmente ISS, PIS e Cofins, mas que até então não incidiam sobre a renda de aluguel.
Viver de renda aluguel vai ficar mais difícil: Quanto vai custar a mais?
As estimativas iniciais apontam que a alíquota total do IVA (IBS + CBS) pode chegar a 28%. Para locação de longo prazo, haverá um redutor de 70%, resultando em um imposto efetivo de 8,4% sobre os aluguéis, além do IR já pago. Já na locação por temporada (até 90 dias), a mordida é ainda maior: o redutor será de 40%, levando o imposto a 16,8%, equiparando o regime ao da hotelaria.
Quem será afetado primeiro
Nem todo proprietário será automaticamente enquadrado nos novos tributos. A cobrança incide apenas em alguns casos, como:
- quem receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis e tiver mais de 3 imóveis;
- quem ganhar mais de R$ 288 mil/ano em aluguéis, mesmo com menos de 3 imóveis;
- quem vender mais de 3 imóveis por ano;
- quem revender imóveis construídos ou reformados nos últimos 5 anos.
Ou seja, mesmo investidores que hoje se consideram pequenos podem ser alcançados no futuro, à medida que expandem seu portfólio.
Impactos no bolso e no mercado
Segundo simulações da EQI Research, um proprietário de dois imóveis que hoje paga cerca de 23,9% de alíquota efetiva poderá ver sua carga subir para 29,8% até 2033, o que representa cerca de R$ 25 mil a mais por ano em impostos.
Já um investidor com quatro imóveis terá aumento semelhante, com a alíquota passando de 20,3% para 28,7%, significando R$ 22 mil adicionais por ano em tributos.
E os efeitos não param por aí. Para manter a rentabilidade, proprietários podem tentar repassar o custo ao inquilino — mas em mercados de alta vacância ou com inquilinos de menor renda, a estratégia pode falhar, levando à queda no valor dos imóveis.
Planejamento é palavra de ordem
Para a EQI Research, a nova lei é um divisor de águas para quem investe em imóveis visando renda. Estratégias como constituição de holding patrimonial, diversificação em fundos imobiliários (FIIs) e até a revisão da carteira podem ser decisivas para manter a rentabilidade.
Mas a principal recomendação é clara: simular o impacto antes da lei entrar em vigor!
A EQI Research disponibilizou um simulador gratuito que permite calcular, de forma personalizada, quanto da sua renda de aluguel será consumida pelos novos impostos. Basta inserir dados como número de imóveis, valor dos aluguéis e outras fontes de renda para visualizar os cenários até 2033.
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