A partir de 2026, entra em vigor o novo imposto sobre aluguel, resultado da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta pontos centrais da Reforma Tributária. Até agora, os rendimentos de locação de imóveis pagos a pessoas físicas estavam sujeitos apenas ao Imposto de Renda, calculado pela tabela progressiva.
Com a mudança, quem se enquadrar nos critérios legais passará também a recolher o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), ambos criados dentro do modelo de IVA dual aprovado pela Emenda Constitucional nº 132/2023.
Na prática, a medida representa um aumento da carga tributária para determinados proprietários, especialmente aqueles que possuem mais de três imóveis alugados e recebem receita anual superior a R$ 240 mil. O impacto será sentido por investidores de médio porte e por famílias que utilizam a renda de aluguéis como complemento ou fonte principal de sustento.
Como será a cobrança?
O IBS será de competência estadual e municipal, substituindo ICMS e ISS, enquanto a CBS ficará a cargo da União, no lugar do PIS e da Cofins. Até então, pessoas físicas não tinham essa obrigação nas locações.
A introdução do novo imposto sobre aluguel cria uma camada adicional de encargos e de burocracia, já que exigirá emissão de documentos fiscais, manutenção de registros digitais e cumprimento de obrigações acessórias.
A lei estabelece que, mesmo que o limite de R$ 240 mil em receita anual seja ultrapassado em até 20%, a obrigatoriedade de recolhimento permanece. Isso significa que a tributação não atinge apenas grandes investidores, mas também um grupo expressivo de pequenos proprietários que dependem dessa renda para o orçamento familiar.
No caso das locações por temporada, o tratamento é mais rigoroso, pois a legislação equipara a operação a serviços de hospedagem. Nesse formato, a redução sobre a base de cálculo é menor, o que aumenta o peso da tributação para quem trabalha com contratos de curto prazo, inclusive em plataformas como Airbnb e Booking.
Período de transição
A cobrança do novo imposto sobre aluguel começará em 2026, mas de forma gradual. Nos dois primeiros anos, as alíquotas serão simbólicas, em caráter adaptativo. Entre 2028 e 2032, haverá aumento progressivo das alíquotas de IBS e CBS, acompanhado da redução dos tributos atuais. A partir de 2033, o sistema entrará em vigor de forma plena, com a extinção do ISS, do PIS e da Cofins.
Esse cronograma busca dar tempo para que o mercado se ajuste, mas, na prática, o que se verá é um aumento constante da carga tributária ao longo da transição. Especialistas indicam que muitos proprietários deverão rever contratos e estratégias patrimoniais para evitar perdas de rentabilidade.
Redutores e possíveis impactos
A legislação prevê alguns mecanismos para suavizar o impacto da nova tributação. Entre eles, está a redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locações residenciais, além de um redutor social de R$ 600 por imóvel. Também há benefícios para vendas de imóveis, como a redução de 50% na base de cálculo, e regras específicas para quem adquirir imóveis até o final de 2026, permitindo usar o menor valor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial.
Apesar disso, mesmo com as reduções, o acréscimo de IBS e CBS representará um aumento líquido de tributos em relação ao modelo atual. Uma das consequências esperadas é o repasse desse custo adicional ao valor dos aluguéis, o que pode pressionar o mercado e afetar inquilinos. Outro possível efeito é a perda de atratividade do setor imobiliário como investimento, já que alternativas financeiras com menor carga tributária podem se tornar mais competitivas.
Preparação dos proprietários
Para se adequar à nova realidade, especialistas recomendam que proprietários avaliem desde já o número de imóveis sob locação e a renda anual obtida. Também sugerem planejamento tributário, que pode incluir a criação de holdings familiares ou até a formalização da atividade de locação como empresa, em alguns casos. A aquisição de imóveis até 2026, antes da mudança completa das regras, também aparece como estratégia para aproveitar benefícios de transição.
A Reforma Tributária representa, portanto, um divisor de águas para o mercado de locações. A partir de 2026, os contribuintes que vivem de aluguel precisarão lidar com maior carga tributária e novas obrigações fiscais. A preparação antecipada será fundamental para evitar surpresas e manter a saúde financeira em um cenário de mudanças significativas.
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