Fundos Imobiliários
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É seguro investir em Fundos Imobiliários?

É seguro investir em Fundos Imobiliários?

Vanessa Araujo

Vanessa Araujo

12 Ago 2022 às 11:04 · Última atualização: 12 Ago 2022 · 13 min leitura

Vanessa Araujo

12 Ago 2022 às 11:04 · 13 min leitura
Última atualização: 12 Ago 2022

paisagem com prédios - é seguro investir em fundos imobiliários

Muitas pessoas ainda têm dúvida sobre o que são os Fundos Imobiliários (FIIs) e se é seguro investir. 

O fato é que esse é um mercado que cresceu 660% nos últimos três anos, segundo informações da B3 – Bolsa de Valores Brasileira.

Os FIIs chamam a atenção pela possibilidade de recebimento de dividendos todo mês, garantindo uma renda mensal similar ao recebimento dos proventos de um imóvel alugado.

A grande vantagem é que essa distribuição é isenta de Imposto de Renda, diferentemente, da renda mensal de um aluguel tradicional, por exemplo.

Se ao comprar um Fundo imobiliário, a intenção do investidor é gerar renda, os FIIs são uma ótima alternativa.

Mas, é seguro investir em Fundos Imobiliários? O que é preciso observar antes? 

Vamos saber mais a seguir!

O que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos de investimentos imobiliários (FIIs) são veículos financeiros que têm a obrigatoriedade de aplicar seus recursos em imóveis ou títulos de crédito desse mercado em um percentual não inferior a 75%. 

Os FIIs são fundos fechados com cotas negociadas em bolsa de valores.

Na maior parte dos Fundos Imobiliários, os investidores se juntam em uma sociedade que é dona de um empreendimento, que pode ser um prédio comercial, um shopping, um hospital, entre outros.

Na maior parte das vezes, a intenção é gerar renda de aluguéis. Assim, quando você compra um fundo imobiliário, você está comprando uma pequena parte de um prédio.

Outra alternativa é comprar fundos de Fundos Imobiliários. Ou seja, fundos de investimentos que compram a participação em outros Fundos Imobiliários.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários têm uma característica bastante atrativa aos investidores, pois eles pagam dividendos mensais a seus cotistas, assim como o pagamento do aluguel em um imóvel tradicional.

A grande vantagem é que esse recebimento é isento do pagamento de imposto de renda, conforme Lei 11.196 de 2005.

Tipos de Fundos de Investimentos Imobiliários

Veja a seguir os principais tipos de FIIs disponíveis para investimento no mercado. 

Fundos Imobiliários de recebíveis

Os fundos de recebíveis ou “fundos de papel“ são fundos de investimentos imobiliários que aplicam seus recursos em títulos de crédito do mercado de imóveis.

Isso quer dizer que seu patrimônio não é alocado diretamente nos imóveis físicos, apenas utilizando-os como lastro para suas operações.

Em vez disso, os recursos são aplicados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Eles são títulos emitidos por securitizadoras para antecipar o fluxo de recebíveis de um determinado imóvel.

Fundos Imobiliários de Tijolo

Os fundos de tijolo são os fundos mais tradicionais do mercado e os mais fáceis de entender.

Isso porque seu padrão de investimento segue a ideia geral de auferir renda por meio do investimento em imóveis. Só que no caso dos fundos, isso acontece em uma escala muito grande.

A razão disso é que os imóveis alvos dos Fundos Imobiliários têm alto valor e geralmente só podem ser adquiridos por esses investidores institucionais.

São shoppings centers, hospitais, sedes de grandes grupos educacionais e agências bancárias, por exemplo.

Assim, a sistemática do recebimento de proventos segue a lógica do pagamento de aluguel.

Fundo de fundos (FOFs)

O fundo de fundo (FOF) é aquele que investe seus recursos em outros Fundos Imobiliários. 

Existem algumas vantagens nesse modelo. O primeiro benefício é pulverizar o risco do investimento. Como a carteira de um FOF normalmente tem entre 20 e 25 fundos diferentes, o risco é amenizado.

Há também a vantagem de economizar tempo, pois o investidor não precisa analisar vários fundos para escolher o que mais lhe agrada. Esse trabalho fica a cargo do gestor do fundo.

Fiagro

O Fundo de Investimento no Agronegócio (Fiagro) é um tipo especial de FII, cujo objetivo é investir em imóveis pertencentes ao setor do agronegócio.

Assim, os recursos do fundo são empregados em terras agrícolas e operações advindas do agronegócio, todas pertinentes ao ramo imobiliário.

Também integram o portfólio desses fundos os títulos de créditos emitidos por agentes do mercado que integrem a cadeia produtiva do agronegócio, como os CRAs.

Fundos Imobiliários que existem

  • Fundos que investem em lajes corporativas;
  • Fundos que investem em hospitais;
  • Fundos que investem em instituições educacionais;
  • Fundos que investem em agências bancárias;
  • Fundos que investem em letras de crédito imobiliários (CRI, LCI);
  • Fundos que investem em outros Fundos Imobiliários;
  • Fundos que investem em hotéis;
  • Fundos que investem em shoppings.

Por que investir em Fundos Imobiliários é melhor que comprar imóvel?

O brasileiro gosta de investir em imóveis. No entanto, na hora de gerar renda é preciso arranjar um bom locatário. Ou, no caso de quem pensa em comprar e vender, conseguir um comprador para o imóvel.

Sem esquecer da burocracia envolvida para registrar o imóvel, transferir ou ainda dos impostos envolvidos com a propriedade, entre várias outras coisas. 

Estes problemas são todos resolvidos ao investir em Fundos Imobiliários.

Com os FIIs, o investidor não precisa ter muito dinheiro para investir e lucrar com imóveis., uma vez que ele pode se tornar sócio de um imóvel com um investimento inicial a partir de R$ 10,00. 

Veja o vídeo: 

Comprar um imóvel à vista, financiar ou fazer consórcio? Qual a melhor opção?

Quais as vantagens de investir em Fundos Imobiliários

Renda mensal

O investimento em FIIs proporciona o pagamento de dividendos mensalmente. Alguns FIIs pagam um percentual maior sobre suas cotas e outros pagam menos.

Além disso, o investimento em FIIs é isento do pagamento de imposto de renda.

Valor da cota é acessível

O valor fracionado das cotas permite que mesmo investidores com baixos recursos possam fazer parte do mercado de FIIs.

Há fundos com cotas no valor de R$ 10. A grande maioria se situa entre R$ 45 e R$ 120.

Segurança

O investimento em FIIs conta com a regulação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários, a CVM. 

É a CVM que disciplina o mercado de FIIs, contando sempre com a ajuda de outros órgãos auxiliares. Isso dá bastante segurança a toda a indústria. 

Fundos Imobiliários são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito?

Os Fundos de Investimento Imobiliários não contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). 

Essa garantia existe quando o capital do investidor se confunde com o patrimônio de uma instituição bancária, como é o caso dos CDBs e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por exemplo.

Isso acontece, pois, no caso do Banco Central decretar sua falência, todo o recurso depositado no banco é contabilizado no mesmo volume. 

Dessa forma, para que os credores possam reaver seus recursos, a legislação garante o pagamento por meio do FGC.

No caso do Fundo imobiliário, isso não é necessário, pois o FII tem um CNPJ próprio e, portanto, os recursos dos investidores ficam em uma conta corrente separada do administrador do produto.

Se por algum motivo o gestor do fundo vier à falência, o patrimônio aplicado não é misturado com a contabilidade da empresa.

Como avaliar os Fundos Imobiliários?

Antes de investir, é bom entender alguns fundamentos e critérios dos Fundos Imobiliários. Normalmente, dois tipos de análises são feitas: 

Análise qualitativa dos Fundos Imobiliários 

Na qual se pode avaliar a localização do imóvel: se está em uma zona de crescimento; se a rentabilidade dos aluguéis na região é interessante; o preço por metro quadrado e se está em uma cidade em crescimento.

Além disso, é fundamental analisar a qualidade dos locatários, entre outros.

  • Quantitativa: aqui se deve avaliar os números do empreendimento, conforme critérios abaixo: 

Cotação dos Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores. Por isso, sua cotação não é fixa, muda todos os dias de acordo com a oferta e demanda por cotas desta sociedade.

E essa característica funciona como qualquer mercado. Se existem mais interessados em comprar do que em vender, naturalmente o preço vai subir.

O que faz com que o contrário também seja verdadeiro, se mais pessoas querem vender sua participação no fundo, os preços tendem a cair.

Valor de Mercado dos Fundos Imobiliários

Todos os fundos têm um número de cotas, ou seja, pequenos pedaços em que o fundo é dividido e negociado. 

O valor de mercado é justamente o que custaria comprar todos estes pedaços. 

Ou seja, chegamos ao valor de mercado multiplicando a última cotação pelo número total de cotas.

Patrimônio Líquido dos Fundos Imobiliários

O patrimônio é a soma do valor de avaliação dos bens do fundo. Ou seja, quanto vale ou valem os edifícios do Fundo ou as participações em outros fundos ou recebíveis imobiliários. 

PLC – Patrimônio líquido por Cota

Se dividir o Patrimônio Líquido pelo número de cotas, teremos este número, o PLC (Patrimônio Líquido por Cota). 

A partir da análise desse resultado, é possível chegar à conclusão de que as cotas podem estar sendo vendidas a preços acima do seu valor patrimonial, por exemplo.

Para chegar a uma decisão final sobre a compra, a comparação desse resultado com outros fundos do mesmo tipo é de extrema importância.

Fundos Imobiliários: Valor de Mercado (VM) / Patrimônio Líquido (PL)

Uma das maneiras de mensurar o valor dos Fundos Imobiliários é se guiar pelo seu valor patrimonial. 

Basicamente, o fundo imobiliário é constituído por um imóvel (ou vários), sendo assim o valor patrimonial, que representa o valor.

Ao dividir o Valor de Mercado (VM) pelo Patrimônio Líquido (PL) teremos um resultado que apontará se o preço de negociação está acima do Valor Patrimonial. 

Liquidez dos Fundos Imobiliários

Os melhores Fundos Imobiliários têm mais de 100 negócios por dia, em um total de negócios médio acima de R$ 150 mil diários. 

Isso garante ao investidor a facilidade de vender esses ativos em poucos dias, quando achar interessante vender sua participação. 

A B3 reúne em seu índice os Fundos Imobiliários mais negociados.

Dividend Yield dos Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários (principalmente os que têm renda de aluguel), distribuem mensalmente o lucro oriundo dos seus aluguéis. Dividindo a receita igualmente entre cada uma das cotas.

O Dividend Yield  é a renda anual paga pelo fundo, descrita em termos percentuais. Se um fundo tiver a sua cota valendo R$ 100,00 e pague um “aluguel” ou rendimento mensal de R$ 1,00 / mês.

Se nos últimos 12 meses você acumulou R$ 12,00 provido de dividendos dos fundos. Seu DY será de R$ 12,00 / R$ 100,00 = 12%.

Fundos Imobiliários e a Selic

Os Fundos Imobiliários reagem de maneira indireta às variações da taxa básica de juros. 

Quando a Selic sobe, a rentabilidade dos FIIs tende a diminuir. Na queda da Selic, a rentabilidade dos Fundos Imobiliários tende a aumentar.

IFIX: o índice dos Fundos Imobiliários

O IFIX é o índice que reflete o desempenho dos principais Fundos Imobiliários negociados na bolsa brasileira.

Foi criado em 2010, período onde o mercado brasileiro teve uma grande abertura de fundos. 

Sua função é servir como um termômetro dos FIIs ao indicar como está o clima e a rentabilidade do setor.

Novas regras para ofertas públicas facilita acesso aos Fundos Imobiliários

As novas regras para ofertas públicas no Brasil, editadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), devem simplificar, flexibilizar e dar mais agilidade às operações no mercado de capitais. 

Essa é uma boa notícia, especialmente para os pequenos investidores de Fundos Imobiliários. 

A especialista em FIIs da EQI Research, Carolina Borges, considera que a edição das novas resoluções agrega duas principais vantagens para esse perfil de investidor. 

“A primeira delas é a possibilidade de efetuar ofertas mais céleres e mais simples. Isso é bom para o investidor, porque, possivelmente, irá reduzir custos e prazos de ofertas”, observa. 

O segundo ponto interessante, segundo ela, é a consolidação e a simplificação das informações, com a criação da lâmina de oferta, que trará algumas informações objetivas, padronizadas, o que irá facilitar a análise do investidor de varejo.

“Ficará mais simples a análise, mais rápidas as emissões, mais céleres os prazos e, possivelmente, também veremos uma redução de custos”, completa. 

O novo marco regulatório deve começar a vigorar em 2 de janeiro de 2023. 

É seguro investir em Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são excelentes produtos para quem busca uma renda mensal extra com capital inferior à compra de imóveis.

Assim como todo investimento, é preciso conhecer seus fundamentos e critérios para fazer uma boa análise. 

Os FIIs são boas alternativas para diversificação de investimentos. Contudo, mesmo em um cenário de tendência de alta da Selic em 2022, é possível garantir uma exposição adequada ao ativo, conforme o perfil investidor

A partir da análise do perfil, é possível traçar uma estratégia ideal, com ganhos mensais, para cada objetivo. 

Outra questão é que a partir de um baixo valor inicial, o investidor se torna sócio de grandes empreendimentos imobiliários. O que seria inviável ao investidor de varejo, por meio do mercado tradicional de compra e venda de imóveis.


Na dúvida sobre se é seguro investir em Fundos Imobiliários, converse com um assessor de investimentos!

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Entenda o que são Fundos de Investimentos Imobiliários

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