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Confira agora: 10 razões para investir em fundos imobiliários (FIIs)

Confira agora: 10 razões para investir em fundos imobiliários (FIIs)

Vanessa Araujo

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 12:18 · Última atualização: 08 Jun 2022 · 12 min leitura

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 12:18 · 12 min leitura
Última atualização: 08 Jun 2022

Prédios fundos imobiliários razões para investir

Pensando em quais seriam as razões para investir em FIIs?

Os fundos imobiliários são uma excelente alternativa de investimentos. Ao mesmo tempo que provêm um rendimento mensal, suas cotas podem sofrer valorização, elevando o capital inicial empregado nesse tipo de aplicação.

Para apresentar melhor as vantagens desse investimento, este artigo demonstra em maiores detalhes 10 fortes motivos para entrar nesse mercado.

Siga na leitura e entenda tudo de uma vez!

Quais são os 10 principais motivos para investir em fundos de investimento imobiliário?

Existem muitos bons motivos para optar pelo investimento em fundos imobiliários. Acompanhe a seguir os 10 principais explicados em maiores detalhes. Confira.

1. Renda mensal

Certamente um dos maiores atrativos nos fundos imobiliários é a possibilidade de recebimento de uma renda mensal. Isso agrada o ouvido de muitas pessoas que planejam alcançar a independência financeira.

Um ponto curioso nisso é que não há obrigação dos FIIs brasileiros fazerem essa distribuição mensal. A Lei 9.779/99 traz a obrigatoriedade da distribuição semestral e em um percentual não inferior a 95% do lucro caixa.

No entanto, os FIIs no Brasil praticam essa excelente estratégia de pagamento de dividendos mensais, o que aumenta a atratividade pelo investimento, principalmente para quem já tem uma renda vinda de aluguéis de imóveis físicos.

Não há como negar que o planejamento de gastos com o custo de vida fica melhor com o recebimento mês a mês.

Nesse ponto, investir em FIIs é até melhor do que as ações, já que a distribuição dessas últimas costuma ocorrer em períodos maiores.

2. Isenção de imposto de renda

Juntamente com a possibilidade de recebimento de rendimento mensal, a isenção desses rendimentos é o outro argumento mais forte para que o investidor procure os fundos imobiliários.

Por meio da Lei 11.196, os dividendos recebidos de um FII são isentos do pagamento de imposto de renda. Isso ocorre desde a promulgação da Lei que ocorreu no ano de 2005.

Quando isso é comparado ao recebimento dos aluguéis de um imóvel pela pessoa física, o contraste é muito grande: no imóvel, é preciso seguir a tabela progressiva de pagamento de IR.

Isso pode ser um empecilho muito grande, pois a alíquota de imposto pode chegar a incríveis 27,5% sobre o valor recebido.

Quando se faz uma projeção ao longo de um ano inteiro de recebimentos, a diferença se torna gigante. Principalmente pela possibilidade de reinvestimento de lucros que os fundos imobiliários proporcionam.

3. Maior rentabilidade e menores custos

Quando a análise passa para o campo quantitativo, é possível ter revelações muito interessantes a respeito do valor pago pelos fundos imobiliários a título de dividendos.

E isso se dá tanto em relação ao mercado financeiro quanto em relação ao investimento feito em imóveis tradicionais.

No primeiro caso, o valor pago anualmente por alguns fundos pode superar em muito o dividendo pago pela média do mercado de ações.

Em relação ao segundo caso, a diferença é gritante: normalmente, o dividend yield de um imóvel físico fica abaixo de 4% ao ano, isso sem considerar os custos causados por uma eventual vacância.

Já nos fundos imobiliários, é possível alcançar retornos entre 9% e 11% ao ano. Claro que também há vacância, mas os custos são diluídos entre os outros imóveis do fundo.

Outro ponto de grande relevância e que potencializa muito a rentabilidade recebida é a possibilidade de reinvestir os lucros.

Isso faz com que o pagamento dos dividendos do mês seguinte seja sempre maior do que no mês anterior, pois o valor recebido se dará sobre o capital investido e sobre os valores já recebidos.

É a incrível mágica dos juros sobre juros, também conhecido como juros compostos.

Investir em FIIs é infinitamente mais barato do que aplicar o patrimônio em imóveis físicos. Em uma rápida comparação, é possível perceber que um empreendimento físico custa pelo menos 3% a mais em sua aquisição.

Isso se dá principalmente por impostos e despesas cartorárias. Somente o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) gira em torno de 2% a 3%. Já o cartório leva mais 1% do valor do imóvel.

Somado a isso ainda há a escritura e registro de imóveis. Quando todos os valores são unidos, chega-se a um custo de compra de mais de 3,5% do valor do imóvel físico e isso é um grande gasto.

Já com fundos imobiliários a tratativa é outra. Os custos envolvidos na aquisição de cotas de FIIs referem-se apenas à bolsa de valores. Nesse sentido, deve-se pagar 0,027% de taxa de liquidação e 0,031% de emolumentos.

A diferença realmente é muito grande, já que o preço dos imóveis costuma girar em torno dos milhares de reais.

4. Alta liquidez

Um dos ótimos motivos para investir em FIIs é a possibilidade de transformar rapidamente a aplicação em dinheiro. É isso que se conhece como liquidez de um investimento.

Por meio do ambiente de negociação da bolsa de valores do Brasil, a B3, as cotas de fundos imobiliários podem ser vendidas de modo muito rápido e prático.

Como o volume de negociação diário é muito grande, é possível conseguir isso sem nenhuma dificuldade.

Essa é outra grande vantagem dos FIIs em relação ao investimento em imóveis físicos. Estes últimos podem apresentar grande dificuldade em termos de liquidação.

Quem precisa vender rapidamente um imóvel físico geralmente só consegue fazer isso a um preço muito abaixo daquele praticado pelo mercado no momento. Ou seja, esse tipo de ação resulta em um prejuízo muito grande.

Desse mal os investidores em FIIs não sofrem, pois, mesmo que uma ordem a mercado seja dada, a perda não será grande. Na verdade, nem mesmo perto do que se comparada à mesma operação feita com imóveis físicos.

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5. Bons empreendimentos e inquilinos de qualidade

Conforme já dito, os fundos imobiliários aplicam seus recursos em grandes empreendimentos. Isso por si só já é um bom indicativo do investimento, mas há também outra consequência positiva disso tudo.

Uma delas é que esse tipo de empreendimento geralmente traz inquilinos de qualidade, seja pelo porte, seja pelo histórico consolidado no mercado.

Isso faz com que haja uma relativa segurança que diz respeito ao risco de crédito, ou seja, à capacidade do inquilino de honrar o contrato de aluguel.

Aliás, esse é outro grande ponto vantajoso: os contratos firmados geralmente são de longa duração, 10 anos pelo menos. Isso garante um bom fluxo de caixa previsível sem se preocupar com uma nova locação.

É claro que existem cláusulas contratuais que preveem a rescisão do instrumento jurídico. No entanto, há multas nesses casos e isso também assegura o recebimento de grande parte do valor acordado.

Esse mesmo contrato locatício prevê o reajuste do aluguel ao longo dos anos, o que assegura um recebimento crescente de valores.

6. Proteção inflacionária

Falando-se em reajuste de aluguéis, vale mencionar que o mecanismo ajuda a proteger o capital investido contra a perda do poder de compra.

Isso ocorre devido ao fato de que o reajuste fica atrelado a algum índice de correção. Geralmente utiliza-se o IGP-M ou o próprio IPCA, indicador usado como referência da inflação no Brasil.

Como essa nova fixação dos aluguéis faz parte do instrumento contratual, a renovação do valor é automática e previsível de certo modo.

Em contrapartida, o investidor tem assegurado que seu capital não sofrerá desvalorização com o tempo passado a título de investimentos.

Essa é uma preocupação pertinente, pois uma aplicação sempre deve ser analisada sob o ponto de vista do ganho real. Ele se refere ao valor nominal obtido com o investimento e subtraído da inflação do período.

Com o reajuste dos aluguéis atrelado a esse índice, há uma compensação nos ganhos obtidos de forma a preservar o poder de compra do investimento.

7. Gestão profissional

Algumas preocupações (ou deveres) podem ser uma pedra no sapato de quem investe em imóveis físicos. Estamos falando de seleção de inquilinos, momento de comprar ou vender o imóvel ou mesmo a melhor região para investir.

No caso dos fundos de investimento imobiliário, essas preocupações não existem. Todas essas atribuições são delegadas a uma equipe de gestão cuja responsabilidade é lidar exatamente com isso.

Para o investidor, cabe a busca e seleção dos melhores gestores do mercado. É uma tarefa bem menos penosa do que as que foram descritas anteriormente.

Logicamente, existe um custo a ser pago por esse serviço. No entanto, mesmo pagando esses profissionais, o retorno do investimento em FIIs costuma ser mais atraente do que em imóveis físicos.

Vale lembrar também que quando o investidor não precisa se preocupar com as obrigações acessórias do investimento em um imóvel físico, lhe sobra muito mais tempo para se dedicar à sua atividade principal e ganhar mais dinheiro.

Dessa forma, seus aportes em FIIs podem aumentar e o retorno será ainda maior. Visivelmente é possível perceber os ganhos advindos em confiar a gestão do patrimônio imobiliário a uma equipe profissional.

8. Baixa barreira de entrada

Quando comparamos o valor necessário inicialmente para investir em imóveis físicos e em fundos de investimento imobiliário percebemos uma diferença gigantesca.

Enquanto no investimento tradicional em imóveis é necessário uma grande quantia ou uma entrada generosa de um financiamento, as cotas de fundos imobiliários são negociadas a um preço bem mais acessível.

Atualmente, é possível comprar cotas de FIIs em valores próximos de R$ 10. Sim, isso mesmo, dez reais! No entanto, a grande maioria dos FIIs custam entre R$ 50 e R$ 100, alguns com valores acima disso.

Vale lembrar que estamos falando de participar de grandes empreendimentos por todo o país, como lajes comerciais, galpões, shoppings centers e prédios comerciais.

Um ótimo ponto para ter em mente é que não importa o valor da cota de um FII ou qual o número de cotas que um investidor possui. A partir de uma única cota já é possível receber dividendos mensais.

Claro que os valores são proporcionais, mas montando-se uma carteira pequena de apenas R$ 1 mil, já pode-se receber um valor em dividendos que proporcione a compra de novas cotas.

Ou seja, é a aplicação prática do recebimento de juros sobre juros, os famosos juros compostos.

9. Facilidade de diversificação

Não é difícil perceber que é muito mais fácil diversificar a carteira de aplicações em fundos imobiliários do que em imóveis físicos, dado o alto valor e baixa liquidez destes.

No entanto, a diversificação é ainda mais ampla dentro do próprio mercado de fundos imobiliários. Isso quer dizer que é possível fazer aplicações em diferentes setores que têm os imóveis como pontos fortes.

Em primeiro lugar, há os chamados fundos de tijolos. Eles investem em empreendimentos físicos, como galpões logísticos e lajes corporativas.

Já os fundos de recebíveis alocam capital em títulos de crédito do mercado imobiliário. Por fim, há os fundos de fundos (Fofs) que investem exclusivamente em outros fundos imobiliários.

Assim, é possível reduzir o risco mesmo dentro desse mercado. Na pandemia, por exemplo, os shopping centers e hotéis sofreram fortes abalos.

Em contrapartida, os galpões logísticos foram valorizados pela forte atuação dos e-commerces.

10. Menor volatilidade

Os fundos imobiliários fazem parte do mercado de renda variável. A razão disso é que, apesar de oferecer o pagamento de dividendos mensais como renda, o valor de sua cota sofre oscilação.

Isso acontece por efeito do chamado mercado secundário. Nele são negociadas as cotas dos fundos entre investidores e a negociação é totalmente livre.

Claro que os efeitos de mercado incidem nesse mercado, mas o ponto é que a volatilidade percebido de modo geral é bem menor que outros tipos de instrumentos da renda variável.

As ações, por exemplo, podem ter uma variação muito maior. Isso pode se tornar incômodo para muitos investidores, ainda que desejem participar do mercado de renda de risco.

É nesse ponto que os fundos imobiliários se mostram uma excelente alternativa, pois suas cotas não variam tanto quanto outras aplicações.

Se olharmos para o mercado futuro no qual os contratos variam até 500%, o diferencial é bem grande.

Até mesmo os títulos públicos pré fixados em todo ou em parte podem apresentar uma volatilidade maior, a depender do vencimento e do cenário macroeconômico do país.

Claro que nesse caso estamos falando de um possível resgate antecipado do papel, na qual o investidor fica a mercê da marcação a mercado.

(Por Ronaldo Araújo)

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