A decisão do HGBS11 de firmar um memorando para adquirir 20% do Park Shopping São Caetano é, para Carolina Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, um movimento que eleva a qualidade média do portfólio e reforça a consistência operacional de longo prazo do fundo.
Segundo Borges, o destaque não está apenas no valor da transação, estimado em R$ 37 milhões e pago em três etapas, mas no tipo de ativo que passa a compor a carteira.
“Trata-se de um shopping maduro, bem ancorado e inserido em um dos mercados mais resilientes do país. É uma aquisição que tende a melhorar a qualidade do portfólio como um todo”, afirmou.
Ativo premium reforça tese do HGBS11
O Park Shopping São Caetano, inaugurado em 2011, tem quase 40 mil m² de ABL, mais de 250 lojas e 15 âncoras. Hoje operado integralmente pela Multiplan (MULT3) — que permanecerá com 80% do ativo — o shopping se consolidou como um dos centros comerciais de melhor desempenho dentro do portfólio da companhia.
Para Borges, essa entrada amplia justamente o posicionamento estratégico do HGBS11 em regiões de alta renda, escala e governança, áreas nas quais o fundo já atua com vantagens competitivas.
“As métricas operacionais do Park Shopping, historicamente superiores à média do setor, tendem a contribuir significativamente para a estabilidade dos resultados do HGBS ao longo do tempo”, afirmou.
Estabilidade e diversificação com foco na Grande São Paulo
A analista destacou que o portfólio atual do HGBS11 já apresenta indicadores sólidos — NOI de R$ 88/m², crescimento de 16% em 12 meses, vacância estabilizada em 5% e avanço de 5% nas vendas por m². A entrada do novo ativo deve reforçar esses resultados.
Segundo Carolina, a operação contribui em três frentes:
- Qualidade: adiciona um ativo considerado premium e maduro ao portfólio.
- Estabilidade operacional: fortalece a geração de resultado recorrente, já que o shopping opera consistentemente acima da média do setor.
- Diversificação local: amplia a presença do fundo na Região Metropolitana de São Paulo, ponto central da tese do HGBS11.
“Essa diversificação dentro da Grande São Paulo reforça a estratégia do fundo de estar posicionado em mercados de renda elevada, com alto grau de resiliência e boa governança”, disse.
Estrutura financeira encaixada no perfil do fundo
A forma de pagamento — 50% no fechamento, 25% em até 12 meses e 25% em até 18 meses, com todas as parcelas corrigidas pelo IPCA — não deve pressionar o balanço do fundo.
“O HGBS tem hoje uma alavancagem de 11% do patrimônio líquido. É um nível confortável, e não vemos comprometimento da saúde financeira com essa aquisição”, avaliou.
Impacto limitado para a Multiplan
A análise também aponta que o efeito na Multiplan é marginal, já que a empresa segue com 80% do shopping e com sua administração. Para Borges, trata-se de uma movimentação pequena dentro do portfólio da companhia.
Quando as estimativas forem divulgadas e o acordo for finalizado, a EQI Research atualizará os números. Para ela, porém, o sentido estratégico da aquisição já está claro.
“É um bom negócio. Consolida o portfólio do fundo, melhora a qualidade média dos ativos e reforça a tese geográfica do HGBS. Assim que tivermos os números finais, trazemos uma nova análise”, concluiu.
