A pandemia de covid-19 assustou o mercado imobiliário, mas o setor já está apresentando sinais de recuperação. O ano de 2022 foi positivo por conta do crescimento nas vendas, da maior oferta e da melhora nos processos de contratação das linhas de crédito e financiamento, além do aumento dos lançamentos em todo o país.
Apesar do cenário atual de juros altos e aumento da inadimplência, o mercado imobiliário tem boas perspectivas para 2023. Segundo a Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários (ABRAINC), mais de 60% dos empreendedores imobiliários esperam que 2023 seja melhor que 2022.
No segundo semestre, há certa expectativa do mercado de ter uma redução na taxa Selic e, consequentemente, juros mais baixos, além do governo Lula estimular o mercado de casas e apartamentos populares com o Minha Casa, Minha Vida.
Se você ainda tem algum receio de investir na renda variável, tem um perfil de investimentos mais conservador ou moderado e quer aproveitar a expectativa de crescimento do mercado imobiliário, pode avaliar o investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letra de Crédito Imobiliário (LCI).
Mas, qual é o melhor ativo para investir: CRI ou LCI? Continue no portal EuQueroInvestir para conhecer essas duas opções de investimentos.
O que é CRI e LCI?
O CRI é um título de crédito emitido por uma securitizadora, que representa direitos creditórios originados a partir de transações imobiliárias, como aluguéis, vendas, financiamentos e empréstimos garantidos por imóveis.
De forma resumida, o título é uma forma de captação de recursos para o setor imobiliário, pois permite que os recebíveis sejam vendidos a investidores, que passam a ter direito aos pagamentos futuros previstos nos contratos que deram origem aos créditos. Essa operação é conhecida como securitização.
O CRI é uma opção de investimento para quem busca diversificar a sua carteira, principalmente dentro da Renda Fixa. Uma das vantagens dos CRIs é que ele oferece rendimentos superiores em comparação com outros investimentos tradicionais da renda fixa, embora ofereça um risco maior.
Enquanto que a LCI é um título de crédito emitido por bancos com o objetivo de captar recursos para financiar o setor imobiliário. Diferente do CRI, a LCI é lastreada em créditos imobiliários, o que significa que o dinheiro captado por meio desse título é destinado a empréstimos para compra, construção ou reforma de imóveis.
Por se tratar de uma operação organizada por uma instituição financeira, uma das grandes vantagens da LCI é que ela é coberta pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que protege o investidor em caso de falência da instituição financeira emissora.
A principal diferença entre o CRI e a LCI é que, enquanto o CRI é emitido diretamente pelas empresas do mercado imobiliário, a LCI é expedida pelas instituições financeiras, que utilizam os recursos captados para destinar a empréstimos para compra, construção ou reforma de imóveis.
De acordo com Denys Wiese, estrategista de investimentos da EQI Investimentos, a LCI se diferencia do CRI por ter acesso ao Fundo Garantidor de Créditos (FGC), por ser emitida por instituições financeiras, enquanto o CRI apresenta outras formas de garantia.
“[Em relação ao CRI] cada título tem suas próprias garantias, que os tornam mais ou menos arriscados e rentáveis. Portanto, o CRI depende das garantias e das características de cada um”, explica.
Portanto, por ter um risco e apresentar outras formas de garantia, o CRI costuma apresentar rendimentos maiores do que o LCI. Por outro lado, o LCI é uma alternativa para diversificar a sua carteira de investimentos e ele é coberto pelo FGC.
Tanto o CRI quanto o LCI têm uma grande vantagem: ambos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Por esse motivo, esses títulos são bastante populares entre investidores que buscam uma opção de investimento segura e rentável.
- Guia do Imposto de Renda 2023: confira aqui.
Quais são os riscos?
Como acontece com qualquer investimento, há riscos inerentes ao investir em CRI ou LCI. Por isso, é importante que o investidor esteja atento ao pagamento da remuneração previamente acordada até o vencimento, além de realizar uma pesquisa sobre a capacidade do emissor desses títulos de cumprir com o que foi prometido.
A principal variável a ser observada em ambos os títulos é o risco de crédito do emissor, também conhecido como risco de inadimplência. Esse risco afeta os prêmios pagos pelos títulos, já que, como em qualquer investimento, quanto maior o risco, maior é o retorno exigido pelo investidor. É nesse ponto que a principal diferença entre LCIs e CRIs se destaca.
Conforme mencionado anteriormente, a LCI é emitida por bancos e, portanto, é regida pelo FGC, o que faz com que seu risco seja relativamente baixo.
Em contrapartida, o CRI é uma operação que envolve recebíveis, na qual empresas do setor imobiliário utilizam o mercado de capitais para antecipar contas a receber.
Apesar do CRI não ser coberto pelo FGC, Wiese aponta que esse título tem as suas garantias, mas que eles variam conforme “as suas garantias próprias que o tornam mais arriscado ou menos, mais rentável ou menos”. Portanto, cada CRI apresenta suas próprias características distintas.
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Como é a remuneração deles?
Para investidores em CRI ou LCI, a remuneração é um aspecto crucial. A forma como esses ativos são remunerados varia entre os títulos, sendo comum a utilização de uma taxa prefixada ou indexada ao CDI (taxa que segue a Selic) ou à inflação. Alguns títulos também acrescentam um prêmio ao indexador, como o CDI mais uma taxa prefixada.
Em geral, quanto maior o risco do emissor, maior o retorno exigido pelo investidor. Portanto, um banco de menor porte, que emite LCIs, deve pagar em média mais juros do que um grande banco.
Por isso, é essencial que o investidor fique atento à classificação de risco atribuída ao emissor por agências especializadas antes de escolher o título. É importante destacar que emissores com notas mais baixas tendem a oferecer um retorno maior, mas também apresentam um risco de calote mais elevado.
A remuneração dos títulos é definida independentemente do desempenho da empresa emissora do CRI que recebe os recursos, o que significa que o retorno ao investidor é fixo e pré-estabelecido na emissão do título. No entanto, o risco de inadimplência pode variar de acordo com o desempenho econômico do setor imobiliário.
Isenção no Imposto de Renda garante remuneração do CRI e LCI mais vantajosa
Os títulos imobiliários apresentam uma grande vantagem em relação a outros títulos de Renda Fixa, pois são isentos do Imposto de Renda, o que possibilita ao investidor obter ganhos maiores.
Quando comparado com outros títulos, é fundamental considerar o retorno líquido, que é o valor final da remuneração do investidor após a dedução de todas as taxas e impostos que podem diminuir a rentabilidade.
No momento de escolher um investimento, é importante ter em mente que além da rentabilidade bruta, é necessário levar em conta as taxas e impostos que podem reduzir a rentabilidade líquida. Dependendo do tipo de investimento, pode haver cobrança de taxas de administração, custódia, performance, entre outras.
No caso de fundos DI, por exemplo, é comum a cobrança de taxas de administração, enquanto em investimentos acima de R$ 10 mil em títulos públicos indexados à Selic, pode haver cobrança de taxa de custódia. Portanto, é importante estar atento a esses encargos para não comprometer a rentabilidade final do investimento.
De modo geral, as LCIs oferecem uma remuneração acima da taxa de referência de renda fixa na maioria dos produtos disponíveis no mercado. No entanto, há casos em que títulos emitidos por grandes bancos pagam menos de 100% do CDI.
Quando se compara com títulos públicos, é fundamental considerar que as LCIs devem oferecer uma rentabilidade líquida superior. Caso contrário, pode ser mais interessante investir em títulos do Tesouro Nacional, que são considerados mais seguros e apresentam maior liquidez.
Em razão do maior grau de risco associado, é frequente que os CRIs ofereçam um retorno acima da taxa CDI em comparação com outros investimentos.
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Mas e o prazo?
Uma das preocupações mais comuns entre os investidores é em relação aos prazos dos títulos imobiliários é a liquidez, visto que ela costuma ser menor do que em outros títulos de Renda Fixa. Isso significa que esses papéis não são facilmente vendidos antes do vencimento, o que pode dificultar a obtenção do dinheiro caso haja necessidade de resgate antecipado.
Portanto, é aconselhável investir em CRIs ou LCIs apenas com dinheiro que não será necessário a curto prazo ou que será utilizado como reserva de emergência.
Em geral, os prazos dos CRIs e de muitos títulos de LCI são mais longos, variando de dois a cinco anos. Por isso, esses ativos são mais indicados para investimentos a longo prazo.
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Conforme aumenta a duração do título, o risco de ciclos econômicos desfavoráveis aumenta, o que pode impactar a capacidade do emissor de efetuar o pagamento. Logo, títulos com prazos mais longos devem oferecer retornos mais altos, como forma de compensar esse risco adicional.
É importante destacar que, por serem títulos emitidos por bancos, as LCIs oferecem a possibilidade de encontrar opções com prazos mais curtos, como por exemplo, títulos com vencimento de apenas 90 dias.
Quem é melhor: CRI ou LCI?
Na opinião de Denys Wiese, não há uma resposta única para definir se é mais vantajoso investir em CRI ou LCI, pois isso varia de acordo com as necessidades individuais de cada investidor.
“Para o investidor mais conservador, o melhor é a LCI, pois tem a garantia do FGC e oferece um rendimento um pouco menor. Já o CRI é mais adequado para o investidor moderado e sofisticado que conhece os riscos”, explica.
Segundo o estrategista da EQI Investimentos, investir em CRI não é aconselhável para o curto prazo, uma vez que, em situações em que seja necessário liquidar as garantias, pode haver atrasos na devolução do investimento ou mesmo um risco de perda do capital.
Wiese recomenda que o investidor tome precauções ao investir em CRI, como realizar pesquisas sobre as garantias, segurança, liquidez e prazo do investimento, bem como verificar as obrigações da empresa emissora, a estrutura de amortização e os juros envolvidos.
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