A EQI Research divulgou sua carteira recomendada de FIIs – Fundos de Investimentos Imobiliários, formada por dez ativos que combinam os objetivos de geração de renda mensal e ganho de capital.
Foi privilegiada a diversificação de segmentos, gestão, risco de crédito, localização dos imóveis (em fundos de tijolo) e indexadores (em fundos de papel) de modo que cada segmento possui uma estratégia definida na carteira, conforme apontam o head, Luis Moran e Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários.
“Não é uma carteira só para ganho de capital ou só de dividendos. É uma mistura de estratégias, é uma carteira balanceada”, explica Carolina.
A carteira foi apresentada durante uma live. Quem perdeu, pode assistir aqui.
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Estratégias da carteira de FIIs outubro
- FIIs de Recebíveis ou de Papel: eles representam 30% da carteira, com o objetivo de auferir renda acima da inflação, aproveitando também o momento atual de juros altos.
“Privilegiamos os FIIs que possuem caixa para efetuar novas aquisições no curto prazo a taxas atrativas”, aponta.
- FIIs Logísticos: estar nas principais regiões da rota logística do país, aliando a segurança e previsibilidade da região de São Paulo, com o potencial das demais regiões brasileiras, onde a EQI Research vislumbra valorização no médio prazo.
- FIIs Lajes Corporativas: aproveitar a retomada do setor de lajes corporativas, posicionando a carteira estrategicamente nas principais regiões de São Paulo. Foram escolhidos fundos que investem em ativos classe AA ou superior, comprando vacância, que esperamos ser absorvida, e FIIs com estratégia de investimento de alto padrão.
- FIIs Shoppings – com a retomada do consumo no Brasil, a carteira conta com FIIs de shopping centers com histórico de resultados e portfólio resiliente, também buscando exposição nacional e ativos dominantes em suas regiões. Esta estratégia inclui o setor de renda urbana, com investimentos em supermercados e varejo em geral, um setor de primeira necessidade e que vem apresentando excelentes resultados.
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Carteira recomendada de FIIs: fundos de tijolo são promissores
A EQI Research vislumbra boas oportunidades para os FIIs de tijolo com o fechamento da curva de juros e fim do ciclo de aperto monetário, mas também mantemos uma alocação conservadora em fundos de papel, com estratégias complementares na carteira.
“A classificação de risco diz respeito ao universo da carteira em si, ou seja, os FIIs denominados como ‘risco alto’ possuem esta classificação quando comparados aos demais fundos da carteira”, completa o relatório.
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Fundos de Papel
De acordo com a EQI Research, em relação à exposição setorial, 30% da carteira é destinada aos fundos de papel. Esta alocação, apesar de ser a mais representativa na carteira, é inferior à alocação do IFIX, que atualmente está em 44%.
“Optamos por fundos com indexadores mistos, risco de crédito baixo a médio e com caixa para novas aquisições. O objetivo deste segmento na carteira é o de potencializar a renda recorrente, aproveitando o momento de juros altos e oferecendo proteção contra a inflação”, diz parte do relatório.
Galpões Logísticos
Sobre galpões logísticos, este é considerado um setor resiliente, marcado pelas altas taxas de ocupação histórica e expansão rápida, em especial devido ao advento e consolidação do e-commerce.
“A função do segmento na nossa carteira é a de trazer previsibilidade de renda, porém sem renunciar ao potencial ganho de capital no médio prazo. A previsibilidade se dá, pois esses fundos trabalham com contratos mais longos e que são atualizados pela inflação. A estratégia da carteira é estar presentes nos galpões ‘last mile’, assim como também ter uma presença nacional”, comenta Carol Borges.
Lajes Corporativas
O setor tem como objetivo expor a carteira a imóveis de altíssimo padrão localizados primordialmente na cidade de São Paulo. Esta é uma região com poucos espaços vazios ainda disponíveis: segundo dados consolidados pela SiiLA, de todos os imóveis pertencentes a FIIs na Faria Lima, em São Paulo, apenas 7,38% da ABL está vaga (2T22).
“Estamos, portanto, buscando uma exposição tática em dois FIIs, visando adquirir espaços vazios em imóveis de qualidade”, diz a analista.
Shopping Center e Varejo
Este sempre foi um setor resiliente no mercado brasileiro, mas foi fortemente impactado com a crise sanitária. Porém, o segmento já apresenta crescimento em seus números de vendas, ocupação e circulação de pessoas quando comparado ao período anterior à pandemia.
“Buscamos uma exposição nacional, em shoppings já consolidados e dominantes, onde a concorrência é baixa ou até mesmo nula. Como estratégia complementar, incluímos o segmento de varejo, tanto de alimentos quanto de vestuário, buscando renda e ganho de capital”, comenta Carol Borges.
Carteira recomendada de FIIs para outubro
Conheça agora os Fundos Imobiliários que compõem a carteira da EQI Research em outubro, com os comentários de Carol Borges, analista de FIIs.
Fundos de papel
AFHI11
“Trata-se de um fundo com indexador misto, com 60% de IPCA e 40% de CDI. Embora seja um fundo novo, vem tendo um bom desempenho no mercado secundário e uma boa relação risco x retorno, com papéis high yield e high grade”.
HGCR11
“Esse é um fundo gerido pelo Credit Suisse, gestor que vem passando por incertezas. No entanto, cabe destacar que o patrimônio desse fundo é separado do da gestão”.
RBRY11
Sobre o momento atual do fundo, Carol comenta que o RBRY11 passou por uma emissão recente de cotas e ainda está em processo de alocação, o que explica dividendos abaixo do histórico. “Devido a esse processo, até que o fundo volte a pagar normalmente a todos os cotistas, é natural que os dividendos fiquem mais abaixo do esperado”.
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Fundos de galpões logísticos
BTLG11
“Boa parte dos galpões do BTLG11 estão a 30 Km do centro da cidade de São Paulo. Ou seja, possuem localizações privilegiadas e estão na rota do e-commerce, conseguindo atender milhares de pessoas em poucas horas”.
LGCP11
“Esse é um fundo mais jovem, que tem uma estratégia diferente das de outros fundos de logística, pois ele adquire participações nos imóveis. Apesar de ter um patrimônio líquido menor que o BTLG11, possui uma grande diversificação geográfica. Além disso, conta com a parceria da Log (LOGG3), empresa especialista no setor”.
Fundos de shoppings
MALL 11
“Esse fundo possui oito shoppings no portfólio. A estratégia do MALL11 é adquirir participações em shoppings que não possuem concorrência próxima”.
HGBS11
“O HGBS11 é o fundo mais antigo da bolsa, com um histórico bastante amplo. Possui 17 shoppings, com maioria em São Paulo. Sua inclusão na carteira tem a intenção de complementar a estratégia do MALL11.”
HGRU11
“Esse fundo se integra à parte de consumo da carteira. Sofreu um pouco com o ruído sobre o Credit Suisse, mas nós analisamos como uma oportunidade no momento”.
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Fundos de escritórios
PVBI11
“Esse é um fundo que preza por lajes padrão Triple A, na principal região financeira de São Paulo, portanto, imóveis de altíssimo padrão construtivo. A exposição a ele nesse momento visa buscar um potencial retorno a partir da renovação de contratos mais altos”.
JSRE11
“Possui cinco ativos, entre os quais a grande maioria está localizada em São Paulo. Portanto, a estratégia da nossa carteira no quesito de lajes corporativas é se manter concentrada em São Paulo”.
Composição da carteira recomendada de FIIs para outubro
Veja como ficou a distribuição da carteira da EQI Research por gestora e por setor:
Carteira recomendada de FIIs por gestora
Carteira recomendada de FIIs por setor
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Carteira recomendada de Fundos Imobiliários para outubro
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