Fundos Imobiliários
arrow-bc
Notícias
arrow-bc
Checklist de FIIs: ferramenta ajuda a escolher os melhores fundos de tijolo e papel

Checklist de FIIs: ferramenta ajuda a escolher os melhores fundos de tijolo e papel

Claudia Zucare

Claudia Zucare

01 Set 2022 às 16:00 · Última atualização: 29 Set 2022 · 7 min leitura

Claudia Zucare

01 Set 2022 às 16:00 · 7 min leitura
Última atualização: 29 Set 2022

imagem de prédios

Quando um investidor opta por um fundo de investimento imobiliário (FII), ele geralmente está em busca da segurança proporcionada pelos imóveis, com garantia física, e da renda passiva vinda dos dividendos mensais.

O que é um checklist de FIIs? para facilitar a escolha dos melhores ativos, a EuQueroInvestir elaborou um Checklist de Análise de FIIs, acessível para qualquer investidor, independentemente de seu nível de conhecimento, e que aponta oportunidades e riscos embutidos em cada papel.

“Nossa proposta é que o Checklist indique para o investidor onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo de que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirir o fundo”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, responsável pela elaboração da planilha.

Imagem Checklist de FIIs

Como usar o Checklist de FIIs?

Para usar a planilha, o investidor deve, primeiro, clicar aqui.

Depois, é preciso fazer uma cópia do arquivo, escolhendo o local do drive onde se deseja salvá-la.

Feito isto, haverá duas abas na planilha: FIIs de tijolo e FIIs de papel. Selecione a que for de interesse.

A partir daí, será preciso preencher alguns campos e selecionar dentre as opções disponíveis em outros.

  • Em Código, insira o ticker do fundo (por exemplo: RBRY11 ou HGLG11).
  • Se FII de tijolo, selecione o tipo de FII: se lajes de escritórios, logística, shoppings ou outros. Para FIIs de papel, você não precisará preencher esta etapa.
  • A partir daqui, você precisará do último relatório gerencial do fundo (facilmente obtido na internet, na página do próprio fundo), para preencher os tópicos que falaremos a seguir.

9 passos para escolher um bom FII de tijolo

Imagem do Checklist de FIIs
Aba FIIs de tijolo

Dentro dos chamados FIIs de tijolo, que são os imóveis físicos, Carolina explica que foram selecionadas nove características consideradas fundamentais para a análise de um bom fundo.

No entanto, cada um dos nove itens tem pesos diferentes na análise. E a pontuação de cada um deles também varia conforme o tipo de FII avaliado (se lajes de escritórios, logística, shoppings ou outros).  

Os nove critérios avaliados para FIIs de tijolo são:

Localização dos imóveis

“A gente avalia quantos imóveis do fundo estão em regiões nobres, com excelente infraestrutura. E por que fazemos isso? Porque isso ajuda a diminuir a vacância e a garantir um melhor aluguel”, explica Carolina.

Qualidade da gestão do fundo

“A gestora é quem vai gerir todo o patrimônio. Então, ela precisa ter uma boa reputação, tem que fazer um excelente trabalho e ser muito bem reconhecida pelo mercado”, diz.

Histórico de vacância

“Fundos com vacância (taxa de desocupação) elevada por muito tempo são indicativo de que deve haver algum problema com o imóvel”, afirma Carolina.

Diversificação e qualidade dos inquilinos

“Analisamos este ponto para que não haja concentração de fontes de renda no fundo, isto é, o fundo não é dependente de um único ou poucos inquilinos. Porque, se o inquilino rescinde o contrato e ele tem um peso grande, o impacto é maior. Da mesma forma, com mais inquilinos, o fundo se torna mais resiliente”, ensina.

Vencimento dos contratos

“Contratos mais longos oferecem mais previsibilidade. A perspectiva é maior de que aquele imóvel ficará alugado por mais tempo, garantindo a renda ao longo dos anos. Contratos mais curtos precisam ser renegociados, são piores”, diz.

Histórico de pagamento de proventos pelo fundo

“Este item dá uma ideia de quanto por mês o FII irá pagar de dividendos. Quem paga bons proventos, muito provavelmente consegue colocar imóveis no mercado, com bons contratos e prazos longos”, afirma.

Diversificação interna

“É sobre quantos ativos o fundo possui e onde eles estão. Tendemos a dar notas maiores para fundos presentes em várias regiões do país”, diz.

Padrão construtivo

“Se o imóvel tem padrão construtivo mais baixo ou está em uso há mais tempo, ele pode demandar despesas com reformas e manutenção. Em sentido inverso, quanto melhor o padrão construtivo, menos despesas, além de conseguir um retorno em aluguel mais alto”.  

Concentração de fontes de receita

“Item semelhante à diversificação e qualidade dos inquilinos, aqui queremos saber o quanto cada inquilino é responsável pela receita do fundo. Quanto mas diversificado, tanto melhor”, indica Carolina.

foto de Carolina Borges
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research

6 passos para escolher um bom FII de papel

imagem de Checklist de FIIs
Aba FIIs de papel

Já na aba fundos de papel do Checklist de FIIs, a análise é um pouco diferente. Neste caso, não é preciso selecionar o tipo de fundo.

“Quando falamos em FIIs de papel, estamos falando de investimento em dívida. Então, estamos analisando risco e retorno”, explica Carolina.

Os pontos avaliados são seis. Confira:

Tipo de crédito

“A pontuação é maior quanto mais resiliente for o setor de onde vem essa dívida. Setor logístico, corporativo e shoppings são os menos arriscados. Loteamentos e multipropriedades são mais arriscados”, ela ensina.

Prazo médio de vencimento

“Quanto mais longa for a dívida, maior é a probabilidade de inadimplência, de o devedor não conseguir pagar, logo, é um ponto negativo. Quanto mais curta a dívida, melhor”.

Avaliação de crédito

“Aqui entra o rating, uma avalição feita por terceiros, dizendo qual a probabilidade desse devedor não arcar com sua dívida”.

Diversificação de indexadores

“Fundos imobiliários de papel são investimentos de longo prazo e o mercado é sempre sensível aos ciclos econômicos. Logo, você precisa estar posicionado ao CDI e ao IPCA, corretamente, para aproveitar a alta de todos os índices. O peso do Checklist de FIIs é maior para quem te mais diversificação”, explica.

Qualidade da gestão

Novamente, é relevante que a gestora tenha uma boa reputação e o reconhecimento do mercado.

Razão de garantia (LTV) do portfólio

“Sempre que você faz uma dívida, você dá algo como garantia. Então, nós avaliamos, neste item, o quanto essa garantia representa da dívida”, afirma.

Carolina conta ainda que, dentre todos estes itens, a análise do crédito e a qualidade da gestão são os que possuem mais peso, apesar de todos serem extremamente relevantes.

Quer saber mais sobre o Checklist de FIIs? Baixe sua planilha agora mesmo. Aproveite e clique aqui para falar com um dos assessores da EQI Investimentos!

newsletter
Receba informações exclusivas em seu email

Últimas notícias