Quando um investidor opta por um fundo de investimento imobiliário (FII), ele geralmente está em busca da segurança proporcionada pelos imóveis, com garantia física, e da renda passiva vinda dos dividendos mensais.
Para facilitar a escolha dos melhores ativos, o portal EuQueroInvestir elaborou um Checklist de Análise de FIIs, acessível para qualquer investidor, independentemente de seu nível de conhecimento, e que aponta oportunidades e riscos embutidos em cada papel.
“Nossa proposta é que o Checklist indique para o investidor onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo de que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirir o fundo”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, responsável pela elaboração da planilha.
Como usar o Checklist de FIIs?
Para usar a planilha, o investidor deve, primeiro, clicar aqui.
Depois, é preciso fazer uma cópia do arquivo, escolhendo o local do drive onde se deseja salvá-la.
Feito isto, haverá duas abas na planilha: FIIs de tijolo e FIIs de papel. Selecione a que for de interesse.
A partir daí, será preciso preencher alguns campos e selecionar dentre as opções disponíveis em outros.
- Em Código, insira o ticker do fundo (por exemplo: RBRY11 ou HGLG11).
- Se FII de tijolo, selecione o tipo de FII: se lajes de escritórios, logística, shoppings ou outros. Para FIIs de papel, você não precisará preencher esta etapa.
- A partir daqui, você precisará do último relatório gerencial do fundo (facilmente obtido na internet, na página do próprio fundo), para preencher os tópicos que falaremos a seguir.
9 passos para escolher um bom FII de tijolo
Dentro dos chamados FIIs de tijolo, que são os imóveis físicos, Carolina explica que foram selecionadas nove características consideradas fundamentais para a análise de um bom fundo.
No entanto, cada um dos nove itens tem pesos diferentes na análise. E a pontuação de cada um deles também varia conforme o tipo de FII avaliado (se lajes de escritórios, logística, shoppings ou outros).
Os nove critérios avaliados para FIIs de tijolo são:
Localização dos imóveis
“A gente avalia quantos imóveis do fundo estão em regiões nobres, com excelente infraestrutura. E por que fazemos isso? Porque isso ajuda a diminuir a vacância e a garantir um melhor aluguel”, explica Carolina.
Qualidade da gestão do fundo
“A gestora é quem vai gerir todo o patrimônio. Então, ela precisa ter uma boa reputação, tem que fazer um excelente trabalho e ser muito bem reconhecida pelo mercado”, diz.
Histórico de vacância
“Fundos com vacância (taxa de desocupação) elevada por muito tempo são indicativo de que deve haver algum problema com o imóvel”, afirma Carolina.
Diversificação e qualidade dos inquilinos
“Analisamos este ponto para que não haja concentração de fontes de renda no fundo, isto é, o fundo não é dependente de um único ou poucos inquilinos. Porque, se o inquilino rescinde o contrato e ele tem um peso grande, o impacto é maior. Da mesma forma, com mais inquilinos, o fundo se torna mais resiliente”, ensina.
Vencimento dos contratos
“Contratos mais longos oferecem mais previsibilidade. A perspectiva é maior de que aquele imóvel ficará alugado por mais tempo, garantindo a renda ao longo dos anos. Contratos mais curtos precisam ser renegociados, são piores”, diz.
Histórico de pagamento de proventos pelo fundo
“Este item dá uma ideia de quanto por mês o FII irá pagar de dividendos. Quem paga bons proventos, muito provavelmente consegue colocar imóveis no mercado, com bons contratos e prazos longos”, afirma.
Diversificação interna
“É sobre quantos ativos o fundo possui e onde eles estão. Tendemos a dar notas maiores para fundos presentes em várias regiões do país”, diz.
Padrão construtivo
“Se o imóvel tem padrão construtivo mais baixo ou está em uso há mais tempo, ele pode demandar despesas com reformas e manutenção. Em sentido inverso, quanto melhor o padrão construtivo, menos despesas, além de conseguir um retorno em aluguel mais alto”.
Concentração de fontes de receita
“Item semelhante à diversificação e qualidade dos inquilinos, aqui queremos saber o quanto cada inquilino é responsável pela receita do fundo. Quanto mas diversificado, tanto melhor”, indica Carolina.
6 passos para escolher um bom FII de papel
Já na aba fundos de papel do Checklist de FIIs, a análise é um pouco diferente. Neste caso, não é preciso selecionar o tipo de fundo.
“Quando falamos em FIIs de papel, estamos falando de investimento em dívida. Então, estamos analisando risco e retorno”, explica Carolina.
Os pontos avaliados são seis. Confira:
Tipo de crédito
“A pontuação é maior quanto mais resiliente for o setor de onde vem essa dívida. Setor logístico, corporativo e shoppings são os menos arriscados. Loteamentos e multipropriedades são mais arriscados”, ela ensina.
Prazo médio de vencimento
“Quanto mais longa for a dívida, maior é a probabilidade de inadimplência, de o devedor não conseguir pagar, logo, é um ponto negativo. Quanto mais curta a dívida, melhor”.
Avaliação de crédito
“Aqui entra o rating, uma avalição feita por terceiros, dizendo qual a probabilidade desse devedor não arcar com sua dívida”.
Diversificação de indexadores
“Fundos imobiliários de papel são investimentos de longo prazo e o mercado é sempre sensível aos ciclos econômicos. Logo, você precisa estar posicionado ao CDI e ao IPCA, corretamente, para aproveitar a alta de todos os índices. O peso do Checklist de FIIs é maior para quem te mais diversificação”, explica.
Qualidade da gestão
Novamente, é relevante que a gestora tenha uma boa reputação e o reconhecimento do mercado.
Razão de garantia (LTV) do portfólio
“Sempre que você faz uma dívida, você dá algo como garantia. Então, nós avaliamos, neste item, o quanto essa garantia representa da dívida”, afirma.
Carolina conta ainda que, dentre todos estes itens, a análise do crédito e a qualidade da gestão são os que possuem mais peso, apesar de todos serem extremamente relevantes.
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