2025 promete ser o ano da Renda Fixa no Brasil, especialmente após dezembro, quando houve um aumento no risco da dívida e uma piora nas expectativas para o futuro econômico. Esse cenário resultou em uma disparada nas taxas de juros futuros, que atingiram patamares bastante elevados, comparáveis aos do período da ex-presidente Dilma Rousseff.
Neste momento, saber escolher os melhores produtos de Renda Fixa é essencial. Com as taxas sendo negociadas em níveis historicamente altos, há uma oportunidade de obter prêmios bastante atrativos, além de possíveis ganhos com a marcação a mercado. Dentre as opções disponíveis, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se destacam como uma alternativa interessante.
Pensando nisso, o portal EuQueroInvestir preparou um guia completo para você entender o que é um CRI e por que investir nele pode ser uma boa escolha em 2025.
Entenda o cenário macroeconômico para renda fixa
Na última quarta-feira (8), o analista de Renda Fixa da EQI Research, João Neves, participou da live no YouTube “Melhores Investimentos em 2025”, na qual abordou o cenário atual e as perspectivas para o mercado de renda fixa no Brasil.
O especialista destacou a crescente preocupação do mercado em relação ao aumento do risco da dívida brasileira e às expectativas para os próximos meses, apontando dezembro como um mês particularmente desafiador.
De acordo com Neves, o contexto atual apresenta um nível elevado de incertezas. “Dezembro foi surpreendentemente ruim em termos do aumento do risco da dívida brasileira e da expectativa para o que está vindo para frente”, afirmou.
Entre os pontos ressaltados, ele mencionou a recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom), que optou por elevar a taxa Selic em um ponto percentual na segunda semana de dezembro, com a promessa de novos aumentos no curto prazo.
“A taxa Selic foi elevada em um ponto percentual e prometeram, no comunicado, que vão aumentar um ponto percentual nas próximas duas reuniões. Até março, vamos ter dois pontos Selic, que vai chegar no final desses três aumentos em 14,25%”, explicou.
Neves detalhou ainda como essa decisão impactou o mercado. “O mercado entendeu que o Copom estava preocupado e isso o deixou ainda mais preocupado”, comentou. Segundo ele, essa reação foi refletida na curva de juros, que subiu significativamente ao longo de dezembro, ultrapassando até mesmo as expectativas do início do ano.
O especialista fez uma comparação entre as curvas de juros em diferentes períodos. “Ao observar a curva de um ano atrás, os juros futuros eram negociados entre 9,5% e 10,5%. Já há seis meses atrás, ele avançou para o intervalo entre 10,5% e 11,5%. Um mês atrás, o juro estava sendo negociado na casa dos 13,5%, em que a gente avaliava que a Selic chegaria na casa dos 15%, que já estava em um patamar bastante elevado”, detalhou.
Contudo, ele destacou que, ao longo de dezembro, as projeções se tornaram ainda mais pessimistas. “No fundo do poço tinha um alçapão. No final do mês, em 30 de dezembro, chegou a se precificar e acreditar que a Selic chegaria em 17% no final de 2025”, revelou.
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O impacto desse cenário foi sentido em diversos ativos de renda fixa. Segundo Neves, os preços unitários caíram consideravelmente, refletindo o aumento das taxas. “Isso impactou consideravelmente o valor de todos os ativos de renda fixa que são marcados a mercado”, disse, comparando a situação atual a momentos críticos do passado. “No pior momento do governo Dilma Rousseff, a gente viu taxas similares ao que está sendo praticado agora.”
Neves destacou a importância de manter uma carteira equilibrada em momentos de incerteza no mercado de renda fixa. “Buscamos montar uma carteira balanceada, que não dependa exclusivamente de uma única aposta. Assim, você evita grandes prejuízos caso o cenário não se desenvolva como esperado”, explicou.
Para construir uma carteira equilibrada, mesmo dentro das opções de renda fixa, é essencial entender os produtos disponíveis nesse segmento de investimentos.
Não é a toa que na Alocação Recomendada da EQI Research de janeiro, a casa de análise recomenda a maior parte do patrimônio em renda fixa em todos os perfis, inclusive no perfil mais arrojado.
A seguir, explicaremos o que é um CRI, suas principais vantagens e desvantagens, além de apresentar as opções mais relevantes oferecidas no mercado.
O que é um CRI?
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras e lastreados em créditos do setor imobiliário. Esses créditos, que podem ter origem em financiamentos ou aluguéis, são convertidos em ativos financeiros e oferecidos ao mercado como uma alternativa de investimento para pessoas físicas e jurídicas.
Mas o que exatamente isso quer dizer? Vamos simplificar.
Imagine que uma construtora ou incorporadora vendeu imóveis ou alugou várias propriedades, mas precisa de dinheiro agora para continuar seus projetos. Ela tem uma lista de pessoas ou empresas que pagarão prestações ou aluguéis no futuro. Essas promessas de pagamento são chamadas de recebíveis.
A construtora pode vender esses recebedores para uma empresa chamada securitizadora, que transforma essas promessas em um título financeiro: o CRI. Esse título é vendido para investidores como você, que, ao comprá-lo, está emprestando dinheiro para o mercado imobiliário. Em troca, você recebe rendimentos (juros), que podem ser fixos ou baseados em índices como inflação (IPCA).
A remuneração do CRI pode ser prefixada (com taxa definida no momento da compra) ou pós-fixada (atrelada a indicadores como o IPCA ou o CDI).
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Por que o CRI é interessante?
Agora que você já sabe o que é um CRI, é importante entender seus benefícios.
Um dos principais atrativos para os investidores é a isenção de imposto de renda para pessoas físicas, o que significa que os rendimentos do CRI não sofrem descontos de IR, permitindo que o retorno líquido seja maior do que em outros tipos de investimento.
Além disso, muitos CRIs são corrigidos por índices de inflação, como o IPCA, o que garante que o dinheiro investido não perca valor com o tempo e até supere a inflação, protegendo o poder de compra do investidor.
Outro ponto positivo é que os CRIs permitem que você invista no mercado imobiliário sem precisar comprar ou administrar imóveis, evitando preocupações como manutenção de propriedades ou gestão de inquilinos.
E os riscos?
Por outro lado, o CRI também tem alguns fatores em que é preciso pensar antes de investir.
Um deles é o risco de crédito, já que esses títulos não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Isso significa que, se a empresa emissora do CRI ou os pagadores dos créditos imobiliários não honrarem seus compromissos, o investidor pode ter prejuízo.
Ademais, a liquidez dos CRIs pode ser limitada; caso você precise do dinheiro antes do vencimento do título, pode ser difícil encontrar um comprador no mercado secundário.
Por fim, o CRI é considerado um produto mais complexo do que investimentos mais simples, como poupança ou CDBs, exigindo que o investidor compreenda detalhes como prazos, taxas de juros e condições específicas de pagamento.
Apesar dos riscos, o CRI pode ser uma alternativa interessante para quem busca diversificação na carteira e está disposto a estudar mais sobre o produto antes de investir.
Então, vale a pena investir em CRI?
O CRI é uma ótima alternativa para quem quer diversificar seus investimentos e está disposto a assumir um pouco mais de risco para ter rendimentos maiores. No entanto, é essencial estudar bem o título antes de investir e, se possível, contar com a ajuda de um assessor de investimentos.
Conheça alguns CRIs para você investir
Agora que você já conhece o conceito de CRIs, apresentamos algumas opções disponíveis no mercado. Cada uma dessas alternativas possui características únicas, desde o setor de atuação até a estrutura financeira.
CRI Brasil GD
Essa emissão é voltada para o setor de energia renovável, especificamente usinas solares fotovoltaicas. A empresa responsável, BRGD, possui 23 usinas em operação com capacidade instalada de 59,5 MWp.
Com uma taxa indicativa de IPCA + 10,25% ao ano, o CRI oferece rendimentos mensais, isenção de imposto de renda para pessoas físicas, e amortização mensal (com carência de 12 meses). O investimento mínimo é de cerca de R$ 1 mil, e o prazo total é de 11 anos.
A garantia da operação está atrelada às usinas solares, que possuem um valuation de R$ 182,7 milhões, o que assegura a solidez do título. Além disso, a emissão conta com fundos de reserva e colchões financeiros para mitigar riscos. A Cemig (CMIG4), um dos maiores compradores de energia, é o principal offtaker da operação, aumentando a segurança do investimento.
CRI Square Life
Focado no setor imobiliário, o CRI Square Life está vinculado ao Square Life Center, um empreendimento de uso misto em Cascavel, no Paraná, que combina torres comerciais e residenciais, shopping, hotel, supermercado e estacionamento.
Com uma taxa indicativa de CDI + 3,75% ao ano, o título oferece rendimentos mensais sem carência e amortização do tipo bullet com cash sweep, garantindo flexibilidade ao fluxo financeiro do projeto.
O VGV total do empreendimento é de R$ 447 milhões, e grandes nomes, como a rede de supermercados Festval e o hotel Mercure, já estão confirmados no projeto. Garantias incluem alienação fiduciária do imóvel e cotas da SPE, além de cessão fiduciária de recebíveis futuros.
CRI MS
A MS Empreendimentos, responsável por projetos residenciais em Santa Catarina, apresenta um CRI com taxa indicativa de IPCA + 10,50% ao ano e prazo de 7 anos.
O investimento mínimo é de R$ 1 mil, com rendimentos mensais e amortização crescente, começando com 50% do cash sweep no primeiro ano e alcançando 100% a partir do quinto ano.
Com mais de 2 mil unidades entregues e 15 empreendimentos em andamento, a MS é a terceira maior construtora do estado, segundo o ranking INTEC.
O título conta com alienação fiduciária de imóveis e cotas, além de cessão fiduciária de recebíveis para segurança adicional.
CRI Forgreen
A ForGreen, empresa que opera no setor de energia solar fotovoltaica, oferece um CRI com taxa indicativa de IPCA + 10% ao ano, prazo de 10 anos e investimento mínimo de cerca de R$ 1.033. Os rendimentos são mensais, com início da amortização programado para 2025.
A operação financiará a construção de nove usinas solares distribuídas, com capacidade total de 32,48 MWp. A ForGreen já desenvolveu 16 usinas em seis estados brasileiros e conta com clientes sólidos, como a rede Pratique Fitness. Garantias incluem alienação fiduciária de imóveis e cotas, além de fundos de reserva e de despesas para maior estabilidade da operação.
Como investir em um CRI
Investir em CRIs é um processo relativamente simples. O primeiro passo é selecionar uma corretora de valores confiável, como a EQI Corretora, por exemplo, e buscar o título de seu interesse na plataforma. A partir daí, é importante aprofundar-se nas informações sobre o projeto vinculado ao CRI para assegurar que ele esteja alinhado aos seus objetivos de investimento.
Outra opção é contar com a orientação de um assessor de investimentos. Um assessor pode ajudá-lo a avaliar se um CRI é uma escolha adequada para o momento atual, além de explicar detalhadamente as vantagens e os riscos associados a cada produto, auxiliando na escolha mais assertiva para sua carteira.
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