A importância da diversificação dos investimentos é uma constante na Money Week, evento promovido pela EQI Investimentos. Recomendações de como obter essa diversificação com Fundos Imobiliários (FIIs) foram o foco de painel mediado pela analista Carolina Borges, especialista em FIIs da EQI Research.
A conversa, com o tema “Fundos Imobiliários na diversificação dos seus investimentos”, reuniu André Freitas, CEO da Hedge Investimentos; Gabriel Barbosa, administrador e gestor da TRX Investimentos; e Carlos Martins, sócio e gestor de FIIs da Kinea Investimentos.
“Todos são gestores profissionais, com ampla experiência do mercado, e cada um com um carro-chefe diferente”, explicou Carol, sobre a escolha dos participantes.
Fundos Imobiliários e diversificação
“O Fundo Imobiliário é um ativo interessante para qualquer composição de portfólio, porque ele tem uma das melhores correlações de risco e retorno na comparação com outras classes de ativos e a maioria conta com uma distribuição recorrente de dividendos, além de contar com uma teia de proteção muito grande, com contratos atrelados à inflação ou ao CDI”, explicou André Freitas, da Hedge.
Ele destacou ainda que o momento de queda de juros, iniciado com o corte de meio ponto na Selic, há duas semanas, pelo Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central), é um sinal de que o mercado de FIIs tende a melhorar. “Não sabemos ainda o ritmo e a duração do ciclo de corte, mas sabemos que ele já começou, e quem está entrando agora está aproveitando o começo do ciclo. O momento de entrar é agora”, recomenda.
Carlos Martins, da Kinea, explicou que bons fundos devem buscar a diversidade dentro de seu portfólio para oferecer renda, por meio de dividendos, e também liquidez no mercado secundário.
“Toda a classe de fundos de tijolo tem uma correlação negativa com a taxa de juros, porque ele não conversa com a Selic. Então nosso fundo $KNRI11 sofreu um pouco no momento de alta. Além disso, nos últimos três anos nós tivemos uma inflação muito forte no setor de construção civil, o que tornou as obras mais caras”, explica.
Martins lembrou ainda que os fundos de laje corporativa, ou seja, de escritórios, também têm enfrentado um desafio, com a permanência do trabalho em home office após o fim da pandemia de covid-19.
“O setor vem melhorando na margem, porque, apesar do impacto, a gente vê as empresas querendo trazer de volta os funcionários para dentro dos escritórios, para gerar pertencimento, troca de ideias, e isso aquece de novo a demanda por escritórios, ainda mais em lugares como São Paulo, onde existe uma limitação de espaço para a construção de novos produtos”, disse.
Gabriel Barbosa, da TRX, destacou que o $TRXF11, embora classificado como híbrido, realizou uma forte operação conjunta com o GPA ($PCAR3), que tornou o fundo praticamente especializado em varejos.
“Fomos ganhando escala na operação e, até por essa especialização, os próprios varejistas passaram a nos procurar. Hoje, de 52 ativos, temos um galpão logístico e 51 áreas do chamado varejo big box, ou seja, hipermercados de grande porte ou lojas de material de construção. Na época da pandemia, tivemos uma condição muito positiva, porque os supermercados seguiram abertos e para muitas pessoas era o único passeio possível”, explicou o gestor.
Segundo ele, o fundo conseguiu aproveitar o momento de inflação alta com bons contratos atípicos atrelados ao IPCA, e agora tem iniciado um processo de venda e descompressão do patrimônio.
“Foi um cenário positivo, mas daqui para a frente o cenário pode melhorar, porque, independentemente da classe, os juros altos são como a kriptonita dos fundos imobiliários. Então, com a Selic mais baixa, a gente tem tudo para capturar um momento melhor”, avaliou.
Diversificação com Fundos Imobiliários: cenário para captação
André Freitas, da Hedge, explicou que os fundos de recebíveis, majoritariamente atrelados a CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), já perdem participação no cenário atual, com o crescimento dos fundos de tijolo, especialmente de shoppings. Ele lembrou que, em momentos de baixa do mercado, como aconteceu até março deste ano, os FIIs de tijolo são bons para quem se dispõe a esperar o cenário melhorar.
“Quando o IFIX estava em baixa, e os fundos pagavam de 8% a 9% de dividend yield, isso parecia pouco diante da Selic a 13,75%. Mas quem aportou recursos naquele momento hoje ganhou, além de DY, mais 20% de ganho de capital, que é o crescimento acumulado até agora. Então, é preciso olhar a qualidade do ativo, o portfólio, qual a projeção futura para esse segmento, verificar se o valor patrimonial está próximo do valor de negociação das cotas”, afirma.
Nesse sentido, ele presume que os FIIs têm um cenário promissor de captação no segundo semestre, com a possibilidade de novas emissões de cotas.
“Se você me perguntar o volume de captações, eu projeto cerca de R$ 30 bilhões no ano, sendo que até agora foram cerca de R$ 10 bilhões. E, para quem está interessado: não deixe para entrar no fim do ciclo. Acredite e entre que a surpresa vai ser positiva”, sugeriu.
Carlos Martins, da Kinea, lembrou que, como o corte de juros ainda está no início, o pequeno investidor ainda não se reaproximou do mercado de Fundos Imobiliários. “No cenário dos ativos reais, fundos de tijolo, o momento de entrada é muito importante para o sucesso do investimento. Há muitas oportunidades de compra de ativos, desde empresas que buscam fugir de endividamento até FIIs que precisam reciclar o portfólio”, conta o analista.
Ele reforça a recomendação, explicando que os valores negociados em bolsa ainda são menores que no mundo real.
“O custo de construção de novos galpões e de escritórios está muito alto e esse ajuste ainda não foi captado pela bolsa. Por isso, vai chegar um momento de ajuste nos aluguéis, o que vai refletir depois em mais dividendos e valorização das cotas. Mas, claro, é preciso olhar para a qualidade do ativo, porque o crescimento do país ainda não é exuberante, então ativos melhores tendem a ter mais chances de crescimento”, explicou.
Gabriel Barbosa, da TRX, projeta que o segmento de varejo big box ainda tem muito potencial de crescimento, com a aceleração da economia e a dificuldade de repasse dos custos para o valor de mercado dos FIIs. “Hoje nosso valor patrimonial está em R$ 4.800 por metro quadrado, mas o custo dificilmente fica abaixo de R$ 5 mil, especialmente no nosso caso que são imóveis que precisam ser dentro das cidades”, aponta o gestor.
Barbosa explica que muitos investidores afirmam que as cotas estão acima do valor de mercado, mas, segundo ele, o valor patrimonial dos fundos é que está defasado. ”Ainda não conseguimos capturar essa inflação, mas isso tende a andar, por causa da economia real e da queda de juros. Isso tem que estar na cabeça do investidor de hoje: os fundos ainda têm espaço de valorização e a nossa festa só está começando”, concluiu.
