Com o novo ciclo da Selic, de queda de juros, dois termos devem voltar a aparecer com força no mundo dos investimentos: IPO e follow-on de FIIs.
Assim como as empresas lançam ofertas de ações no mercado, os Fundos Imobiliários (FIIs) fazem o mesmo. Entenda neste artigo como funcionam esses processos e se vale a pena entrar nas ofertas. Acompanhe.
IPO e follow-ons: entendendo os conceitos
No mundo dos investimentos, dois termos frequentemente mencionados são o IPO (Inicial Public Offering) e o follow-on (oferta secundária).
Dentro do universo dos Fundos Imobiliários, esses processos desempenham um papel vital, permitindo que os investidores acessem e expandam suas participações em ativos imobiliários.
O que é um IPO de Fundo Imobiliário
O IPO, ou Oferta Pública Inicial, é o processo pelo qual um Fundo Imobiliário torna-se acessível ao público pela primeira vez. É a distribuição inicial de cotas na bolsa de valores, permitindo aos investidores adquirir partes do fundo.
Mas antes que as cotas de um Fundo Imobiliário sejam disponibilizadas aos potenciais investidores, é necessário seguir um programa de requisitos, que é estabelecido e regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o órgão responsável pelo mercado de capitais no Brasil.
Como participar de um IPO?
Para participar de um IPO, você primeiro precisa ter conta em uma corretora de valores – clique aqui para abrir a sua na EQI Investimentos.
Todas as informações sobre o fundo e o IPO, inclusive o valor mínimo para participar, ficam detalhados no prospecto de distribuição de cotas, um documento que reúne todas as informações relevantes sobre a oferta e fica disponível tanto no site da B3, bolsa brasileira, quanto no site de relações com investidores (RI) das gestoras.
Analisadas as condições do IPO e, desejando participar, você deve indicar na conta da corretora ou a seu assessor de investimentos sua intenção durante o período de reserva. Indique quantas cotas deseja adquirir – o que não será uma garantia de compra, apenas a intenção. Isso porque todo o funcionamento do IPO depende da aceitação do fundo, já que no mercado de capitais “quem manda é sempre a demanda”.
Mas, antes de entrar no IPO, é fundamental analisar em detalhes a qualidade dos ativos que vão compor o fundo, o histórico do gestor e a estrutura do fundo. Vale fazer uma pesquisa completa, inclusive observando as taxas de administração cobradas. Avalie também o seu perfil de risco e o horizonte de investimento para determinar se o fundo se alinha às suas metas financeiras.
Ao final do período de reserva, ocorre a conclusão da oferta. Se a resposta do mercado for positiva e o montante almejado, os investidores que realizaram reservas se tornam cotistas do fundo e recebem suas cotas, de acordo com o valor investido.
Após a conclusão do IPO, os recursos provenientes da venda das cotas geram capital para o fundo adquirir os ativos em vista e implementar o seu plano operacional.
Vantagens de ser cotista de um FII
Ao entrar de um IPO de FII, o investidor passa a aproveitar das vantagens deste mercado:
- Acesso ao mercado imobiliário: investidores que não possuem recursos para comprar propriedades imobiliárias diretamente podem ganhar exposição ao mercado imobiliário por meio do fundo.
- Diversificação: com um único investimento, os participantes do fundo têm acesso a uma carteira diversificada de propriedades, reduzindo o risco concentrado.
- Gestão profissional: o FII possui uma equipe profissional que fará todo o gerenciamento da carteira.
- Recebimento de dividendos: os FIIs têm, por lei, que distribuir 95% de seus lucros semestrais, sendo que a maioria realiza pagamentos mensais de proventos.
- Alta liquidez: as cotas dos FIIs são negociadas em bolsa de valores e, após a venda do ativo, leva em geral apenas dois dias para o dinheiro cair em conta.
O que é um Follow-on de Fundo Imobiliário
Já o follow-on, ou oferta secundária, ocorre quando um Fundo Imobiliário que já realizou IPO e já está sendo comercializado no mercado emite novas cotas adicionais.
Essa oferta pode ser realizada para captar mais recursos e financiar aquisições de novos ativos imobiliários ou expandir a carteira existente.
Vantagens do follow-on:
- Crescimento e expansão: o follow-on permite que o fundo cresça e diversifique sua carteira, podendo gerar retornos mais robustos.
- Investimento progressivo: os investidores que já participam do fundo podem aproveitar a oportunidade para aumentar sua participação a preços mais convidativos e têm preferência na compra.
Recomendações para Investidores no follow-on
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, afirma que para uma oferta de follow-on valer a pena para o investidor, ela deve atender a dois requisitos principais:
- A emissão deve ser feita para compra de ativos bem selecionados e bons para o portfólio;
- As cotas oferecidas devem ser mais baratas do que as que já estão disponíveis no mercado.
“Um follow-on acontece quando um gestor está vendo novas oportunidades de compra para o portfolio e está indo ao mercado pedir dinheiro para fazer isso. Ele emite novas cotas e fala ‘Você quer novas cotas? Se você comprar novas cotas, a gente vai comprar tais e tais ativos’. Essa seria a forma desejável dos FIIs fazerem follow-on. O gestor tem uma lista de ativos-alvo para comprar, então ele emite as cotas e vai atrás desses ativos. Geralmente, a compra é boa, e serve para rentabilizar, gerando mais aluguel, mais retorno e fazendo o fundo crescer e se diversificar”, explica.
Ela alerta, no entanto, que alguns fundos podem fazem a emissão de novas cotas não para rentabilizar melhor, mas para fazer caixa para pagar dívidas e evitar problemas maiores no futuro. Nestes casos, ela indica, não vale entrar no follow-on.
Além disso, se a cota do follow-on estiver sendo oferecida a um preço maior do que o praticado no mercado, também não vale a pena. “Não faz sentido pagar mais caro, sendo que no mercado você compra exatamente o mesmo produto mais barato”, simplifica.
“São os dois fatores principais que observo quando vou analisar uma emissão: o preço de emissão tem que estar abaixo do mercado e a destinação dos recursos tem que ser pensada para rentabilizar o capital do investidor”, resume.
Ticker de FII final 12: preste atenção ao direito de preferência
Ao realizar um follow-on, um Fundo Imobiliário dá aos seus atuais cotistas o direito de preferência na compra das novas cotas.
E essa opção é representada na conta do investidor por um ticker, que é o código de comercialização do Fundo Imobiliário, composto de quatro letras mais o número 12 ao final – exemplo: o direito de preferência do MXRF11 aparecerá na sua conta como MXRF12.
“O Fundo Imobiliário sempre tem como ticker 4 letras mais o número 11. Quando o fundo faz emissão de cotas, ele te dá a preferência, colocando na sua carteira as mesmas quatro letras com o número 12 no lugar do 11 ao final. O investidor tem que entender que aquilo não é uma cota, não é um erro. É apenas a sinalização do direito de preferência, que o investidor pode ou não exercer. Fica o alerta para os investidores”, ressalta Carolina.
O direito de preferência sempre irá aparecer na carteira do cliente em proporção baseada na quantidade do ativo original que o investidor já possui. Ou seja: quanto mais cotas você tiver, mais cotas poderá comprar.
Ano promissor para follow-ons
Carolina Borges destaca que o segundo semestre deste ano promete ser promissor para as ofertas de Fundos Imobiliários. Isso porque, nos últimos dois anos, o mercado de FIIs praticamente não viu ofertas sendo feitas, com os investidores muito mais voltados à renda fixa, que garantia no mínimo 1% ao mês graças à Selic de dois dígitos.
Agora, com um ciclo de queda de juros já iniciado, a expectativa para os FIIs é boa.
“Será um ciclo com muitas ofertas e vamos ver muitos investidores participando delas pela primeira vez”, pontua.
Ela explica que, com a queda dos juros, os Fundos Imobiliários tendem, historicamente, a se valorizar – a projeção é de no mínimo 20% de retorno, o que pode ser ainda maior devido à qualidade dos ativos adquiridos.
Com isso, o valor de mercado da cota (P) atinge o chamado valor patrimonial por cota (VP). E quando a métrica P/VP=1, isso significa que o preço de mercado da cota está próximo do seu valor patrimonial.
“Quando a métrica P/VP chega a 1 ou um pouco acima disso, 1,03 ou 1,04, o gestor emite novas cotas a valor patrimonial. As cotas que já estão no mercado, já estão mais caras do que isso. E, então, o cotista consegue comprar uma cota nova a preço inferior no follow-on. Essa é a dinâmica”, ensina.
E exemplifica: “Quando você tem um P/VP de 1,03, significa que a cota está sendo negociada 3% acima do valor patrimonial. Então, o emissor emite novas cotas no valor patrimonial e o cotista tem essa vantagem de diferencial de preço”.
Para entender mais sobre o P/VP
O P/VP é uma das métricas mais utilizadas pelos investidores de fundos imobiliários para avaliar se o preço de uma cota está acima ou abaixo do seu valor patrimonial.
A métrica se refere à relação entre o preço da cota (P) e o valor patrimonial da cota (VP). Em outras palavras, é uma medida que compara o preço de mercado atual de uma cota de um fundo imobiliário com o valor patrimonial dessa mesma cota.
O Valor Patrimonial da Cota (VP) é calculado dividindo o patrimônio líquido do fundo pelo número total de cotas emitidas.
Ele representa o valor teórico de cada cota com base nos ativos imobiliários e outros investimentos detidos pelo fundo, descontando eventuais dívidas.
O Preço da Cota (P), por sua vez, é o preço pelo qual as cotas do fundo estão sendo negociadas no mercado secundário, ou seja, o preço atual de compra e venda das cotas pelos investidores.
A relação P/VP é usada para avaliar se as cotas de um fundo imobiliário estão sendo negociadas a um preço superior, inferior ou próximo ao seu valor patrimonial.
Ela pode também fornecer insights sobre a percepção do mercado em relação ao desempenho e à qualidade dos ativos do fundo.
Quando o P/VP é maior do que 1, indica que o preço de mercado da cota está acima do seu valor patrimonial. Isso pode sugerir que o mercado está otimista em relação ao desempenho futuro do fundo ou que há demanda excessiva pelas cotas.
Quando o P/VP é menor do que 1, indica que o preço de mercado da cota está abaixo do seu valor patrimonial. Isso pode sugerir que o mercado está pessimista em relação ao fundo, ou que pode haver oportunidades de compra a preços mais baixos.
Quando P/VP está em 1 indica que o preço de mercado da cota está próximo do seu valor patrimonial. Isso pode indicar um equilíbrio entre a avaliação de mercado e o valor patrimonial do fundo.
Enfim, a regra de bolso é: quando o resultado do P/VP for mais que um, a cota do fundo está cara. Quando for menor que um, está barata.
Vale ressaltar que a métrica P/VP não deve ser considerada isoladamente na análise de um fundo imobiliário. Ela deve fazer parte de uma análise mais criteriosa, que avalie a qualidade dos ativos do fundo, a estratégia de investimento e a capacidade do gestor, os dividendos distribuídos e as perspectivas do mercado.
Você leu sobre IPO e follow-on de FIIs. Para aprender mais sobre Fundos Imobiliários, acompanhe aqui no portal EuQueroInvestir.
