Em cenário iminente de Selic em queda, o investidor pode encontrar boas oportunidades de investimento em Fundos Imobiliários de tijolo e, dentro dessa classe, no nicho dos Fundos Imobiliários de lajes corporativas.
Os FIIs de lajes corporativas são Fundos de Investimento Imobiliário que investem em imóveis comerciais voltados para escritórios e espaços corporativos. Essas lajes são destinadas a empresas de diversos setores e oferecem infraestrutura adequada para suas operações, com localizações estratégicas.
Este tipo de ativo passou por maus momentos ao longo da pandemia, com a chegada do home office e inquilinos devolvendo suas salas. Aos poucos, no entanto, o cenário vem se reajustando, com o retorno gradual ao modelo de trabalho presencial e na incorporação do modelo híbrido por boa parte das empresas.
Para falar sobre o cenário dos FIIs de lajes corporativas, o FII Summit reuniu Fabio Holder, YouTuber do Canal do Holder e Analista de valores mobiliários CNPI 1711; Ricardo Almendra, CEO da RBR Gestão de Recursos; e Rodrigo Abbud, sócio-fundador e head do Segmento Office da VBI. Confira os principais insights da conversa.
A nova realidade dos Fundos Imobiliários de lajes corporativas
Os gestores apontam que as lajes corporativas vêm sofrendo mesmo com o fim da pandemia devido a alguns fatores. O primeiro, o momento macro, com baixo crescimento do país. O segundo, a concorrência de outros segmentos de FIIs. E o terceiro, a nova realidade do mercado de trabalho híbrido, que vem modificando a demanda do nicho.
Ricardo Almendra enfatiza que “é muito difícil ganhar dinheiro em real estate (mercado imobiliário) em um país que não cresce”.
Atualmente, ele explica, os Fundos Imobiliários de papel, atrelados a dívidas do setor imobiliário, representam 43% do Ifix, o índice dos FIIs na bolsa de valores. E que isso é compreensível, devido ao cenário macro de inflação e juros altos, já que esses papéis investem em títulos de renda fixa atrelados ao IPCA e ao CDI.
“Esse dado, de 43% de FIIs de papel no Ifix nos traz a obrigação de ensinar ao investidor que o FII é uma casca e que dentro dele você tem classes de ativos diferentes. Você tem crédito, tijolo, FOFs (fundos de fundos). E dentro do segmento de tijolos você tem as lajes corporativas, dentre outros, como shoppings e galpões logísticos”, explica.
Abbud acredita que o segmento de lajes corporativas, especificamente, vai continuar sendo importante. Mas há uma evolução natural dos Fundos Imobiliários. E que isso explica em parte a migração do investidor do fundo de laje para outros segmentos.
Ele lembra que o brasileiro sempre foi “apaixonado por imóveis”, mas que, lá atrás, o mercado financeiro e o mercado de imóveis “não conversavam”.
Em suas primeiras experiências com FIIs, conta, ele percebeu que era mais fácil explicar para o investidor acostumado a alugar seu apartamento e seu flat como ele poderia se beneficiar de cotas de prédios que seriam alugados para empresas, e por isso havia uma predominância dos FIIs de lajes corporativas. “Depois dos anos 2010, começam a surgir os desdobramentos, como os FIIs de galpões logísticos, de shoppings, e de crédito”, recorda.
FIIs de lajes corporativas: Trabalho presencial, remoto ou híbrido?
Os gestores também falaram sobre a nova tendência do mercado: o trabalho híbrido. Para ambos, esta é uma realidade que tende a permanecer, por mais que o trabalho presencial esteja sendo retomado gradualmente. “O pêndulo ainda hoje está para o trabalho remoto, mas aos poucos isso vai se modificando”, aponta Almendra.
Abbud complementa dizendo que, em um primeiro momento, o home office foi muito bem recebido. Mas que, aos poucos, começou a expor suas imperfeições.
“As pessoas vão se dando conta de que a casa não está tão adaptada, que não tem internet suficiente, que o espaço físico é um problema, que a pessoa acaba trabalhando 24 horas por dia ou não consegue trabalhar direito porque precisa de uma informação às 20h, hora em que os filhos já estão na cama, mas que os colegas já não estão mais trabalhando… A gente começa a ver dificuldades no que antes era uma maravilha”, acredita.
“As empresas estão precisando desse retorno, readaptando escritórios, com espaços que antes não existiam. Agora você tem salas individuais para reunião online, dado que eu não estou no escritório 100% do tempo. Você agora tem espaços de lazer, de encontro, de descompressão. O uso do espaço corporativo mudou”, avalia.
Como escolher os melhores fundos de lajes corporativas?
Ricardo Almendra destaca o papel fundamental do gestor no sucesso dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas. “Como já disse, é muito difícil ganhar dinheiro em real estate em um país que não cresce. E, mais do que nunca, a escolha do nicho, da cidade e do bairro faz toda diferença. O gestor tem o papel de contribuir porque, como especialista, ele tem muito mais conhecimento do que a pessoa física”, diz.
Em sua visão, só um bom gestor será capaz de enxergar as diferenças entre o que ele chama de “dois Brasis”. “Um Brasil é a Avenida Faria Lima e a Avenida JK em São Paulo, que viraram centros de negócios da América Latina, com valorização expressiva dos alugueis e dos ativos. Mas você tem regiões no meio do caminho, como a Berrini ou a Chácara Santo Antônio, também em São Paulo, onde o aluguel hoje é menor do que há dez anos. Com a inflação que tivemos no período, houve uma destruição de valor para quem manteve o capital nesta região durante um período tão longo”.
“Em São Paulo, a relação oferta e demanda dita o preço. Você tem regiões com excesso de oferta. E eu não vejo uma recuperação dessas regiões no curto prazo”, alerta.
Mas faz uma ressalva: “O que não quer dizer que não existam oportunidades. Hoje, você compra um belo portfolio de Fundos Imobiliários de lajes corporativas de regiões secundárias, de excelentes lajes corporativas, com metro quadrado a R$ 10 mil, R$ 20 mil. Tudo tem preço. O segmento de FIIs de lajes corporativas sofre em um país que cresce pouco e onde existe excesso de oferta, mas existe coisa barata”, pontua.
Participe você também do FII Summit. Clique aqui e faça sua inscrição!
