O mercado de fundos imobiliários segue atento ao novo passo do Pátria na reorganização de sua plataforma, que agora envolve diretamente LVBI11 e HGLG11. A gestora propôs a consolidação de seus veículos logísticos em uma operação que pode transformar o HGLG11 no maior FII do Brasil.
Segundo Carolina Borges, Head e analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, o movimento “marca uma mudança estrutural no segmento logístico e tende a redefinir parâmetros de escala, liquidez e governança no setor”.
A proposta envolve uma série de operações estruturais:
- Incorporação do LVBI11;
- Aquisição dos imóveis do PATL11;
- Incorporação dos FIIs da Brookfield (Aracaju e Guarulhos);
- Revisões no regulamento, como dispensa de reembolso, recompra de cotas, novas possibilidades de garantias e capital autorizado.
De acordo com Borges, o objetivo declarado do Pátria é “unificar a gestão logística, ganhar escala e modernizar a estrutura regulatória”, o que, na visão dela, “pode gerar benefícios para os cotistas, mas também exige atenção sobre riscos específicos de cada operação”.
Como será a incorporação de LVBI11 ao HGLG11?
O ponto central da proposta é a incorporação do LVBI11 pelo HGLG11, movimento que ocorre por meio da emissão de cotas do HGLG11 a valor patrimonial para os atuais cotistas do LVBI11. Caso aprovada, a operação extingue o LVBI11, transfere seus ativos, direitos e obrigações ao HGLG11 e exige quórum qualificado — pelo menos 25% das cotas votando favoravelmente.
A relação de troca, com base nos valores patrimoniais mais recentes (HGLG a R$ 162,24 e LVBI a R$ 117,77), seria próxima de 0,72 cota de HGLG para cada cota de LVBI, podendo variar conforme a data-base.
Borges explica que, “pelos valores atuais, a operação é economicamente neutra para o cotista do LVBI11 no patamar de R$ 115,00, e a partir desse nível torna-se mais vantajoso optar por HGLG11”.
No mercado secundário, o LVBI11 negocia a 0,94x P/VP, enquanto o HGLG11 está em torno de 0,98x. Para Borges, isso reforça que “a troca preserva o valor patrimonial, evitando que o cotista incorporado seja diluído”.
“A operação é justa e estrategicamente vantajosa”, afirma Carolina Borges
Do ponto de vista da analista, a operação tende a beneficiar tanto LVBI11 quanto HGLG11. Ela afirma que “a transação é justa do ponto de vista financeiro, porque ambos os fundos estão próximos do valor patrimonial e não há grande deságio que prejudique o cotista incorporado”.
Borges destaca que o cotista do LVBI11 passa a integrar um fundo maior e mais líquido, com portfólio diversificado e risco específico reduzido. “Há um ganho claro de escala, governança e estabilidade”, diz.
Entretanto, a analista chama atenção para alguns pontos:
- A concentração do LVBI11 em Extrema (MG), que representa cerca de 24% da receita e perde incentivos fiscais com a Reforma Tributária;
- A possibilidade de cobrança de ITBI, que pode custar dezenas de milhões de reais;
- A mudança na taxa de gestão, já que o HGLG11 cobra 0,6% ao ano sobre o valor de mercado, enquanto o LVBI11 cobra 0,8% sobre o patrimônio líquido.
Para Carolina Borges, o movimento tende a diluir riscos concentrados do LVBI11, aumentar a liquidez e reforçar a robustez operacional do portfólio consolidado. Ao mesmo tempo, ela alerta que os investidores devem acompanhar de perto o risco de ITBI e as mudanças regulatórias propostas pelo HGLG11.
Na perspectiva do HGLG11, Borges ressalta que o impacto da incorporação é relativamente menor: “Como o fundo já é grande, a operação traz sinergias e novos ativos, mas não altera significativamente sua estrutura de risco”, explica.
Riscos, benefícios e próximos passos
Para Carolina Borges, a proposta do Pátria reflete uma tendência mais ampla de consolidação no mercado de FIIs. Segundo ela, “esse tipo de movimento é típico de setores que amadurecem, ganham escala e evoluem para estruturas mais robustas”.
Ainda assim, Borges reforça que o investidor deve avaliar pontos como:
- Diluição versus ganho de escala;
- Impactos regulatórios;
- Sinergias operacionais versus custos tributários potenciais;
- Alinhamento entre valor patrimonial e valor de mercado antes da data-base.
“Ao final, a decisão está nas mãos dos cotistas”, conclui. “Mas, sob a ótica técnica, a incorporação do LVBI11 ao HGLG11 tende a fortalecer o segmento logístico como um todo e criar um veículo de referência no mercado”.
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