Com a expectativa de um ciclo mais consistente de redução da taxa de juros nos próximos anos, volta à tona uma dúvida que divide investidores: afinal, o melhor para esse cenário são FIIs de papel ou de tijolo? A discussão ganhou ainda mais espaço diante das sinalizações de que o país pode finalmente deixar para trás um período prolongado de juros elevados.
As projeções mais recentes indicam que a taxa, hoje próxima de 15% ao ano em termos reais acumulados, pode recuar para algo entre 12,5% e 13% até o fim de 2026. Nesse cenário, entender qual classe de fundo imobiliário tende a reagir melhor ao movimento dos juros tornou-se essencial para quem busca alocar recursos de forma mais estratégica e alinhada ao ciclo econômico.
De acordo com a analista e Head de Fundos Imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, os investidores têm demonstrado interesse crescente em como o ciclo de cortes pode impactar cada tipo de FII.
Ela explica que, historicamente, os fundos de tijolo apresentam desempenho superior em cenários de queda da taxa básica, enquanto os fundos de papel mantêm sua relevância sobretudo pela renda mais elevada.
FII de papel ou de tijolo? Entenda as diferenças e por que o ciclo de juros importa
A escolha entre FII de papel ou de tijolo passa diretamente pelo entendimento de como cada modalidade responde aos movimentos da taxa de juros.
FIIs de tijolo
Os FIIs de tijolo são aqueles que investem em imóveis físicos — shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, agências bancárias e outros empreendimentos comerciais. Seu desempenho se apoia em dois pilares:
- Receita de aluguéis, que gera renda regular;
- Valorização dos imóveis, que tende a se intensificar quando os juros caem.
Carolina Borges destaca que, nesse tipo de ambiente, esses fundos normalmente passam por um processo mais intenso de reprecificação.
Segundo ela, “os fundos de tijolo tendem a apresentar uma valorização maior e em magnitude superior ao carrego dos FIIs de papel durante períodos de queda de juros”, justamente porque a redução da taxa básica torna os fluxos de caixa futuros mais valiosos, impulsionando o preço dos ativos.
FIIs de papel
Já os FIIs de papel concentram investimentos em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O retorno é predominantemente:
- Juros indexados ao CDI ou IPCA, que compõem o chamado carrego;
- Variações nos indexadores, que podem aumentar ou reduzir a rentabilidade no curto prazo.
Mesmo em ambiente de queda da Selic, Borges ressalta que esses fundos não perdem relevância. Ela observa que, “ainda com uma projeção de redução, os juros seguem elevados o suficiente para que os FIIs de papel continuem entregando um desempenho muito atrativo”.
Em outras palavras, a renda permanece forte mesmo que o ganho de capital seja menor que o observado nos fundos de tijolo.
A combinação ideal depende do ciclo
O cenário atual mostra que a discussão não é sobre eliminar uma categoria, mas sobre ajustar pesos dentro da carteira. Para Borges, a estratégia mais eficiente é acompanhar o ciclo econômico e manter uma composição que equilibre renda e potencial de valorização.
Ela reforça que relatórios como o da carteira “Investidor Imobiliário”, da EQI Research, têm justamente o objetivo de orientar o investidor a posicionar-se de forma mais adequada ao momento.
Assim, embora a queda dos juros favoreça especialmente os fundos de tijolo, os FIIs de papel seguem fundamentais para estabilidade e geração de renda, compondo uma carteira diversificada em períodos de transição.
