Um FII barato costuma acender o alerta positivo no investidor, que enxerga ali uma possível oportunidade. O preço baixo em relação ao valor patrimonial seduz, mas pode enganar.
A head da EQI Research, Carolina Borges, explica que a análise rasa é um dos erros mais comuns: muitos investidores se baseiam apenas no indicador P/VPA e ignoram elementos que definem a saúde real do fundo.
Quando o desconto deixa de ser atrativo?
A especialista destaca que o P/VP muito baixo, como 0,70 ou 0,75, exige atenção redobrada. Segundo Carolina, “muitas vezes esse desconto pode significar uma deterioração estrutural daquele fundo”. Isso quer dizer que o fundo pode não estar barato. Pode estar com problemas.
Em vários casos, o valor deprimido é reflexo de algo mais sério. Pode ser uma vacância persistente, um imóvel mal localizado ou com problemas de manutenção. Há também o risco de créditos dentro do fundo que já enfrentam estresse real de pagamento. O resultado é um FII barato que, em vez de representar oportunidade, revela fragilidades que o mercado já precificou.
Como identificar quando o risco é estrutural?
Carolina reforça que é crucial diferenciar um desconto momentâneo de uma deterioração contínua. “Quando a gente identifica que esse problema é estrutural e pode fazer com que o fundo continue barato por muito tempo, já não estamos mais diante de uma oportunidade”, afirma.
Nesse cenário, o investidor acaba carregando em carteira um fundo que tende a seguir descontado, sem perspectivas reais de recuperação no curto prazo. Por isso, analisar apenas uma métrica nunca é suficiente. É preciso observar gestão, carteira, contratos, qualidade dos imóveis, vacância, prazo dos locatários e eventuais riscos judiciais ou operacionais.
Avaliação completa evita armadilhas
O foco deve ser entender o motivo do desconto. Um FII barato pode representar uma oportunidade, mas só depois de uma análise ampla. Se o fundo está descontado por questões conjunturais, como um ciclo econômico desfavorável, pode fazer sentido. Mas se a causa é estrutural, o preço baixo não compensa o risco.
A decisão final exige cuidado, contexto e pesquisa. O investidor que olha só para o P/VPA corre o risco de comprar não um bom negócio, mas um problema.
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