A liquidação extrajudicial do Banco Master reacendeu o debate sobre os efeitos do caso Master no mercado imobiliário, sobretudo porque o grupo ocupa endereços relevantes nas zonas corporativas mais disputadas de São Paulo. Diante desse cenário, investidores de FIIs passaram a questionar se eventuais devoluções de áreas poderiam gerar impactos no setor.
Esse movimento, na prática, deverá funcionar como um verdadeiro teste para o mercado imobiliário corporativo. Os imóveis atualmente ocupados pelo banco estão localizados no epicentro da demanda por escritórios do país — regiões nas quais diversos Fundos Imobiliários possuem participações relevantes.
Ao analisar os dados da SiiLA, plataforma que reúne informações sobre o mercado imobiliário comercial na América Latina, vemos que o banco e suas empresas relacionadas ocupam hoje o seguinte conjunto de ativos em São Paulo:
- Auri Plaza Faria Lima – ocupação integral de cerca de 14,5 mil m² na Vila Olímpia.
- Pátio Victor Malzoni – 1,9 mil m² em um dos prédios mais icônicos e líquidos da Faria Lima, ocupação herdada do antigo Banco Máxima.
- Birmann 32 (Blue Bank) – cerca de 8 mil m² no edifício conhecido como “prédio da Baleia”.
Somando todos os espaços, chegamos a aproximadamente 24 mil m² em áreas nobres, um volume significativo de ocupação concentrado no mercado corporativo mais valorizado do país.
Essa concentração torna ainda mais relevante o caso Master: a saída de um único grupo empresarial pode liberar, de uma só vez, uma metragem que normalmente entraria no mercado de forma gradual.
Isso cria um ambiente perfeito para testar três dimensões fundamentais na região:
• Liquidez real, com a absorção de grandes áreas;
• Sensibilidade de preço (elasticidade diante de nova oferta);
• Risco competitivo, ou como prédios de diferentes padrões respondem a uma “vacância surpresa”.
Impactos diretos do caso master no mercado corporativo
Quando analisamos os efeitos potenciais da saída do Banco Master, a dinâmica regional ganha destaque. E os bairros onde esses ativos estão inseridos são núcleos estratégicos do mercado corporativo.
Começando pela Vila Olímpia, onde o impacto é mais visível. A devolução do Auri Plaza elevaria a taxa de vacância local de 11,6% para 18,8%. É uma mudança significativa, principalmente porque estamos falando de uma região com apenas 13 edifícios na classificação da SiiLA, portanto, com menor capacidade de absorver grandes devoluções sem gerar oscilações percentuais relevantes.
O preço médio de locação na região gira em torno de R$ 153/m² (frente aos atuais R$ 226/m² praticados no Auri), reflexo de um mercado competitivo, heterogêneo e menos “premium” do que a Faria Lima propriamente dita.
Já o Pátio Victor Malzoni e o Birmann 32, onde o Master e o Blue Bank ocupam áreas menores, estão inseridos em um eixo muito mais robusto. Na Faria Lima, onde estão localizados os dois espaços, existem 30 edifícios A e A+, com demanda reconhecidamente mais profunda e taxa de vacância historicamente mais estável.
Nesse caso, a saída do Master elevaria a vacância de 9,6% para 11,4%, um movimento mais suave em termos relativos e absorvível, sem grandes distorções de preço. Não por acaso, os aluguéis médios ficam em torno de R$ 290/m², quase o dobro da Vila Olímpia.
Esses números ajudam a contextualizar possíveis efeitos sobre fundos imobiliários que detêm imóveis competindo dentro desses mesmos mercados. Um exemplo é o PVBI11, que enfrenta hoje vacância relevante em parte de seu portfólio. O FL 4.440, ativo do fundo, opera com 28,2% de vacância nos seus 22 mil m² e, dependendo da precificação dos novos espaços no Birmann 32, pode sentir alguma pressão competitiva.
Vale lembrar que nossa atenção recai sobre os preços efetivamente praticados nas renegociações e novos contratos, e não apenas no preço pedido.
Ainda assim, é importante reforçar uma visão estrutural: em mercados maduros como a Faria Lima, a entrada repentina de novas áreas normalmente gera ajustes leves, não revisões profundas. A região opera com vacância em torno de 10% há mais de um ano, e os melhores prédios carregam liquidez própria.
O ponto de maior incerteza está mesmo na Vila Olímpia. A devolução integral do Auri Plaza representa um desafio mais complexo: o imóvel é grande e depende, hoje, de um único locatário que pagava aproximadamente R$ 3,3 milhões mensais apenas em aluguel. Uma absorção desse porte exige tempo e, provavelmente, flexibilização temporária de condições.
FIIs e os impactos competitivos na precificação
O comportamento dos fundos imobiliários tende a refletir, com atraso ou exagero, mudanças bruscas na dinâmica de oferta e demanda das regiões mais disputadas. Por isso, eventos como a devolução de grandes áreas concentradas,, mesmo quando não afetam diretamente FIIs listados, funcionam como sinalizadores importantes para gestores e investidores.
A forma como o mercado absorverá os espaços do antigo Banco Master nas próximas semanas e meses será observada atentamente por quem acompanha a evolução dos rendimentos e a saúde operacional dos portfólios.
Inquilinos são temporários
O ponto central que quero reforçar (e que a maioria dos investidores de FIIs esquece) é que a rotatividade de inquilinos é inerente à natureza do mercado imobiliário, especialmente corporativo.
Empresas mudam, crescem, retraem, são adquiridas, fundem operações, digitalizam processos, migram de regiões. Por isso, uma região saudável não é aquela que nunca tem vacância, mas a que absorve rápido quando a vacância aparece.
Agora, vamos fazer um pequeno exercício mental:
Imagine que exista um FII com participação relevante no Auri Plaza, prédio onde o Banco Master ocupa 100% dos quase 14,5 mil m². E imagine também que, na manhã seguinte à liquidação do banco, esse FII abra negociação na Bolsa. Qual seria a reação do mercado?
Você provavelmente anteciparia um movimento similar ao que vimos no episódio das Americanas. Na época, FIIs expostos a galpões ocupados pela varejista caíram de forma desproporcional ao impacto real da perda de receita. A assimetria informacional, combinada com o medo irracional de um investidor que prefere reagir antes de entender, produz esse tipo de comportamento.
Portanto, é razoável supor que esse FII hipotético também sofreria uma correção expressiva. Mas aqui está o ponto interessante:
Como os imóveis ocupados pelo Master não estão dentro de grandes FIIs listados e líquidos, nada disso aparece na tela. Não há book de ofertas para mostrar pânico. Isso, porém, não significa que o proprietário esteja confortável, que seria um bom momento para vender o ativo ou muito menos que as multas contratuais seriam integralmente recebidas.
A liquidação de uma empresa bagunça qualquer cronograma: execução de multa, negociação com liquidante, liberação de áreas, indenizações… Tudo leva tempo, gera atrito e cria incerteza.
No final, o que importa é a capacidade da região de absorver o espaço devolvido e o imóvel seguir gerando renda para o proprietário. A liquidação do Master não altera a tese estrutural dos eixos corporativos de São Paulo, mas reforça que o risco relevante para FIIs está menos no evento isolado e mais na qualidade dos ativos.
Por isso, priorizamos FIIs bem diversificados, inseridos em regiões com profundidade de mercado e ativos capazes de atravessar ciclos sem perda estrutural de valor. A análise criteriosa desses fatores guia nossas decisões e é o que torna a carteira de FIIs da EQI Research uma alternativa consistente para quem busca renda com visão de longo prazo.
