O mundo está acompanhando com olhos atentos a economia americana. Isso porque os EUA deram início a uma escalada de juros – já estão no quarto aumento sequencial -, o que levantou suspeitas de uma possível recessão, caso o aperto monetário fosse rápido demais, para conter a inflação que atingiu recorde em 40 anos.
No entanto, apesar do receio da recessão permanecer como pano de fundo, os últimos indicadores econômicos amenizaram as tensões dos mercados.
Prova disso, é que os dados de trabalho, medidos pelo payroll, vieram bem acima da projeção, o que indica que o país não está com a atividade desaquecida, já que o emprego se encontra em níveis pré-pandemia.
E a inflação, medida pelo CPI (preços ao consumidor) e pelo PPI (preços ao produtor), veio abaixo da expectativa do mercado.
Isso pode significar que diante desses dados positivos, a alta de juros pode ser mais suave do que o inicialmente previsto, com EUA conseguindo fazer seu “pouso suave”.
Aumento dos juros nos EUA: o que diz o Fed
Os membros do Federal Reserve (Fed) vêm repetindo à exaustão que a inflação ainda está longe de ser controlada e que os juros só vão parar de subir quando ela atingir a meta de 2% ao ano – sendo que, nos últimos 12 meses, acumula alta de 8,5%.
Para o economista-chefe da EQI Asset, Stephan Kautz, o Fed pode promover uma alta menos intensa na próxima reunião. Em vez de uma elevação de 0,75 ponto percentual, ele vislumbra um aumento de 0,5 ponto na taxa de juros.
“A tendência é que o Fed seja mais cauteloso. O principal motivo é um sinal de desaceleração da inflação no último número, inclusive no setor de serviços”, analisa.
Além disso, Kautz disse que o fato da taxa de juros norte-americana estar em um nível considerado neutro, de 2,5%, pode fazer com que a autoridade monetária daquele país promova apertos mais graduais e menos agressivos.
“Porém, ainda acreditamos que podem surpreender o mercado, elevando a taxa para acima de 4%. Porém, em um ritmo mais lento”, conclui.
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Alta de juros americanos e o mercado imobiliário
Para o analista de mercado imobiliário da Monett, Felipe Paletta, a principal dúvida é como os imóveis podem reagir nesse cenário. “Temos passado por um processo de restrição do poder de compra e isso impacta o poder de investimento imobiliário”.
Por outro lado, o analista chama a atenção para um indicador que tem revelado algo interessante sobre o mercado e que deve ser acompanhada pelos investidores ao longo do trimestre, o FFO (Funds From Operations).
“72% das empresas do segmento imobiliário, os chamados REITS, que divulgaram os seus resultados referentes ao segundo trimestre de 2022, reportaram um aumento de expectativa de FFO”, aponta.
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O que é FFO e o que ele representa no mercado imobiliário?
O FFO é uma sigla que pode ser traduzida para o português como “fluxo de caixa proveniente das operações”.
Essa é uma métrica administrativa, que, basicamente, indica o fluxo de caixa operacional que as empresas geram na atividade imobiliária, excluindo potenciais compras e vendas de imóveis e incluindo somente a rentabilização dos ativos dentro do seu portfólio.
Por que o FFO é importante?
O FFO nos investimentos imobiliários é importante para avaliar o fluxo de caixa operacional gerado pelos imóveis, em geral, conseguido através dos aluguéis.
Quando se aumenta a expectativa de crescimento de geração de fluxo de caixa, faz com que a expectativa de valorização das ações seja positiva no curto prazo.
De acordo com Paletta, o momento atual é positivo, especialmente, para quem tem diversificação internacional com os REITS.
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FFO no mercado imobiliário: setores de destaque
De acordo com Paletta, os principais destaques estão no segmento de apartamentos e escritórios.
“O segmento de apartamentos tem um fator importante e que difere de outros setores do REITS, que é o poder de repasse de inflação”, comenta.
Já os escritórios, segundo o analista, contam com outro aspecto também favorável bastante forte: o “fim do home office”.
“Havia muita dúvida sobre o que aconteceria e vimos uma grande quebra de paradigma acontecendo nos EUA. As empresas tiveram que fazer uma readaptação dos locais de trabalho para oferecer espaços mais amplos aos colaboradores, com mais áreas de convivência”, observa.
Paletta reforça que é natural que haja uma expectativa de aumento mais representativo em diversos outros segmentos que também passam por uma recuperação pós-pandemia, com destaque para os shoppings.
“Quando olhamos para cassinos e resorts também vemos melhoras nos EUA”, avalia. No entanto, o analista considera que apesar das expectativas serem positivas, é preciso acompanhar o mercado internacional com cautela.
Comportamento da política monetária americana ainda não está clara
“Continuo acreditando que os Fundos Imobiliários no Brasil oferecem oportunidades muito melhores para multiplicação de capital no curto prazo, especialmente, porque, estamos chegando no fim do ciclo de política monetária”, analisa Paletta.
De acordo com ele, quando a taxa de juros parar de subir será muito bom para o mercado financeiro doméstico, enquanto que, lá fora, ainda será preciso tempo para observar se a inflação vai ceder e a taxa de juros poderá começar a desacelerar. “Por enquanto, esse comportamento não é tão óbvio”, reforça.
“No geral, vemos que os REITs continuam desempenhando melhor que as ações norte-americanas, S&P 500 e Nasdaq. Para diversificação internacional e pensando em investimentos lá fora, vale a pena adicionar. Minha sugestão é que a alocação em REITs não supere 10% do seu portfólio”, finaliza Paletta.
FFO segmento imobiliário: análise por setor
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