Os Fundos Imobiliários se tornaram um importante setor do mercado de capitais, permitindo a qualquer investidor ter exposição a imóveis em sua carteira sem precisar enfrentar a burocracia que envolve as negociações tradicionais do mercado imobiliário. Neste texto, vamos trazer informações sobre como investir em FIIs, sigla pela qual são conhecidos os ativos, apresentando características do mercado e os cuidados que o investidor deve tomar antes de efetivar suas opções.
E vamos te apresentar também uma seleção de ferramentas totalmente gratuitas, que irão tornar muito mais fácil a sua experiência com Fundos Imobiliários.
A importância do setor no mercado é tanta que a EQI Investimentos está preparando um evento especial sobre Fundos Imobiliários, o FII Summit, com a presença de dezenas de profissionais da área, como investidores, gestores de fundos e influenciadores digitais. Será nos dias 30 e 31 de maio, com realização online e participação gratuita. Clique aqui para fazer agora mesmo sua inscrição.
Como investir em FIIs: o que são os fundos imobiliários
Basicamente: os Fundos Imobiliários são ativos do segmento de Renda Variável, negociados na B3, a bolsa de valores brasileira, que tem um índice próprio para essa movimentação, o IFIX.
Os FIIs oferecem rentabilidade por dois meios possíveis: o lucro na compra e venda de cotas, que são equivalente às ações de uma empresa, e o recebimento de proventos.
Assim como as ações são pequenos percentuais de propriedade de uma empresa, as cotas de um FII representam parte da propriedade dele. Mas propriedade exatamente do quê? De imóveis comerciais, que geram renda a partir do pagamento de aluguéis.
De uma forma simplificada, alguns Fundos Imobiliários são proprietários de grandes imóveis, como shopping centers, galpões logísticos e edifícios de escritórios, e recebem aluguel dos inquilinos. A divisão do patrimônio, então, é feita a partir de emissões de cotas, com autorização da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), a partir da qual os compradores se tornam associados do fundo.
Essa é, aliás, uma das vantagens de um FII em relação a um imóvel: a possibilidade de entrar no mercado com um baixo investimento. Enquanto comprar um imóvel real exige em geral um patrimônio já formado, existem vários FIIs rentáveis hoje negociados a menos de R$ 10 a cota.
Como investir em FIIs: os tipos de fundos
Como o mercado tem empresas de vários tipos e setores, os Fundos Imobiliários também são divididos em tipos. Os principais são os seguintes:
- Fundos de tijolo – são os fundos que citamos acima, que detém a propriedade de imóveis e faturam com o recebimento de aluguéis. Esses fundos, por sua vez, podem ser:
- Logísticos: galpões usados por grandes empresas do varejo para armazenamento de estoques e distribuição às lojas.
- Lajes corporativas: edifícios de escritórios.
- Shopping center: grandes centros de compras.
- Outros: o mercado brasileiro conta com alguns fundos de tijolo que investem em setores mais específicos, como hotéis, agências bancárias, edifícios ocupados por instituições educacionais e até mesmo hospitais e cemitérios privados. Há também fundos que investem em imóveis rurais, como fazendas e silos de armazenamento, mas o setor tem uma modalidade própria de fundo, o Fiagro, espécie de fundo imobiliário específico para o setor do agronegócio.
- Fundos de papel – também chamados de fundos de recebíveis, eles não investem em imóveis, mas em títulos de crédito, como o CRI (Certificado de Crédito Imobiliário) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Neste caso, o fundo compra o papel com desconto e passa a ter o direito ao recebimento dos valores devidos pelo emissor do título aos compradores.
- Fundos de fundos – chamados de FOFs, por causa da tradução em inglês (“funds of funds”), investem em cotas de outros Fundos Imobiliários, de olho nos proventos oferecidos e na possibilidade eventual de lucro na venda das cotas.
- Híbridos – fundos que investem tanto em imóveis diretamente quanto em certificados de recebíveis do setor.
O atual cenário macroeconômico, com juros ainda altos e inflação começando a ceder, tende a favorecer os fundos de papel, que têm sua rentabilidade atrelada a títulos que geralmente oferecem um percentual de rendimento adicional ao IPCA (inflação oficial do Brasil) ou à Selic (taxa básica de juros).
O cenário de crédito restrito, porém, causou prejuízo a alguns desses ativos, que adotam estratégia mais agressiva e investem em títulos com promessas de pagamento mais altas, mas com garantias menores. Casos de inadimplência e até ações judiciais provocaram quedas em vários fundos nos últimos dois meses.
A tendência de juros menores no longo prazo, no entanto, fez com o mercado se acelerasse nas últimas semanas, com seguidas altas do IFIX e bons resultados para alguns fundos de tijolo que têm apresentado bons negócios, com renovações de aluguéis de longo prazo e novos contratos, reduzindo sua taxa de vacância (o número de imóveis sem locatária e, por consequência, sem gerar renda).
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Como investir em FIIs: vantagens e riscos
Uma das vantagens que já vimos é a possibilidade de iniciar sua carteira de FIIs com baixos valores – como a Carteira 200, nesta sugestão feita pela EQI Research de construção de uma patrimônio com investimentos mensais de R$ 200 e mais os proventos distribuídos.
Essa é a palavra mágica, aliás: proventos. Por determinação legal, os Fundos Imobiliários devem distribuir periodicamente parte de seus lucros, de forma igualmente distribuída entre suas cotas. A maioria dos fundos hoje o faz mensalmente, o que garante ao investidor uma renda passiva periódica.
Além disso, essa distribuição é feita sob o formato de dividendos, que, no caso de pessoas físicas, são isentos do Imposto de Renda. Ou seja, o recebimento é líquido e vai direto para o bolso do investidor, que pode sacá-lo ou usá-lo para aumentar o investimento – por exemplo, com a compra de mais cotas.
Mas, claro, seria irresponsabilidade falar de Fundos Imobiliários sem lembrar dos riscos – inerentes a todo investimento de Renda Variável. Esses riscos passam tanto pela volatilidade das cotações quanto pela ausência dos dividendos.
Os preços das cotas, assim como no mercado de ações, variam de acordo com o desempenho e as decisões tomadas pelo fundo. Os FIIs de papel que investiram em CRIs que sofreram com inadimplência, por exemplo, tiveram péssimos resultados em março e abril, alguns com queda acumulada de cerca de 40% no valor das cotas. Parte desses fundos, inclusive, chegou a suspender o pagamento de proventos, destinando a verba para o ajuste de suas próprias contas.
Já os fundos de tijolo também sofrem com a possibilidade real da inadimplência em seus imóveis, o que eventualmente pode inclusive acarretar rescisões antecipadas de contrato e até mesmo ações de despejo, em que o recebimento dos valores combinados é colocado em risco e pode depender de ações judiciais. No início do ano, a crise nas Lojas Americanas prejudicou o desempenho (e a cotação) de fundos logísticos e de shopping que tinham a empresa entre seus locatários.
Há ainda o caso de FIIs que investem em imóveis em construção, que também costumam ser ativos de risco, especialmente quando não há contrato prévio de locação e o imóvel pode demorar a obter a rentabilidade desejada pelos proprietários – afinal, ao adquirir os direitos sobre o imóvel, o fundo assume também esse risco.
Como investir em FIIs: outras dicas para escolher
Como se vê, o investimento em Fundos Imobiliários é um negócio de relativa complexidade, e os especialistas recomendam a quem deseja entrar nesse mercado que tenha cautela e paciência, pois os melhores resultados costumam vir no longo prazo e não numa negociação acelerada de ativos como acontece no day trade.
Além disso, o investidor também deve levar em conta:
- Cotação: o preço dos ativos muda diariamente, de acordo com a lógica de oferta e procura do mercado: muitos interessados fazem o valor subir.
- PLC (Patrimônio líquido por cota): o patrimônio líquido é o valor de avaliação dos bens de um FII, sejam eles edifícios ou cotas de outros fundos. A divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas gera o PLC (Patrimônio Líquido por Cota). Esses valores estão sempre disponíveis no relatório mensal que os fundos são obrigados legalmente a divulgar. O patrimônio líquido pode ser reajustado periodicamente, por meio de análises de peritos que verificam o valor real dos imóveis a partir de avaliações da inflação e da condição do ativo dentro do mercado imobiliário.
- Análise de cotação/PLC: se a cota estiver sendo negociada a um valor inferior ao PLC, o mercado costuma dizer que ela está “descontada”, ou seja, abaixo de seu valor real e com bom potencial de valorização.
- Liquidez: alguns FIIs chegam a ter mais de 100 negócios por dia, em um total médio acima de R$ 150 mil diários. Em tese, esses fundos tendem a ter mais liquidez, ou seja, suas cotas podem ser vendidas com mais facilidade, no caso de o investidor mudar sua estratégia. A B3 reúne em seu índice os Fundos Imobiliários mais negociados.
- Dividend Yield: o índice representa a renda anual paga pelo fundo em forma de dividendos, a partir do valor da cota. Quanto maior esse valor, maior a renda passiva que ele pode proporcionar.
- Alavancagem: alguns Fundos Imobiliários se endividam para a compra de seus ativos. Verificar o valor de uma eventual dívida em relação ao valor patrimonial e a composição do prazo de pagamento dessa dívida são fatores importantes para se antecipar a movimentações futuras do preço.
- Taxas e gestores: assim como Fundos de Investimento, os FIIs necessitam de uma empresa administradora e uma gestora, que geralmente são ligadas a bancos, corretoras e casas de investimentos, e cobram taxas mensais pelo trabalho que realizam. Verificar as taxas e a confiabilidade das empresas também é fundamental para ampliar a possibilidade de um bom retorno.
Como investir em FIIs: ferramentas gratuitas para facilitar a sua vida
Abaixo, selecionamos algumas ferramentas 100% gratuitas que vão te ajudar a investir em FIIs com facilidade e segurança. Confira.
Planilha Imóveis x Fundos Imobiliários
Na dúvida entre investir em FIIs ou imóvel? Saiba que esta decisão depende de resposta a duas questões, como ensina a analista de FIIs Carolina Borges, da EQI Research.
Primeiro, qual o seu perfil de investidor? Conservador, moderado ou arrojado? Sim, porque a expectativa de retorno de qualquer investimento está diretamente ligada ao quanto de risco você topa encarar – quanto mais risco, maior a rentabilidade, esta é a regra geral.
Segundo, qual o aluguel recebido ou esperado do imóvel físico em questão? Isto será necessário para saber se o bem fica isento ou não do imposto de renda.
Definidas estas duas questões, o próximo passo é ir às contas. Mas, para facilitar, a EQI Research já planilhou tudo para você. E é bem simples. Basta clicar aqui!
Checklist de FIIs: ajuda para escolher os melhores fundos
Para facilitar a escolha dos melhores ativos para a sua carteira, a EQI Research elaborou um Checklist de Análise de FIIs, acessível para qualquer investidor, independentemente de seu nível de conhecimento, e que aponta oportunidades e riscos embutidos em cada papel.
“Nossa proposta é que o Checklist indique para o investidor onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo de que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirir o fundo”, explica Carolina Borges. Saiba mais.
Carteira Recomendada de FIIs: economize seu tempo!
Ao acompanhar uma carteira recomendada bem fundamentada, o investidor economiza algo muito importante e impossível de adquirir diretamente: tempo.
O analista fará as considerações de risco, oportunidade e preço, baseando-se em indicadores de mercado, econômicos e modelos de precificação.
O investidor, então, saberá interpretar e terá a capacidade de decidir se determinado investimento é coerente com sua estratégia pessoal.
Mensalmente, a EQI Research publica aqui sua carteira recomendada, com os ativos mais interessantes para o mês em questão. Saiba mais.
Planilha Fundamentalista de análise de FIIs
Quer fazer simulações com dados de análise fundamentalista de cada um dos FIIs de seu interesse? Pois clique aqui e tenha acesso a dados atualizados de mais de 400 fundos.
- Você leu sobre como investir em FIIs. Agora, é hora de fazer sua inscrição no FII Summit, evento online e gratuito da EQI Investimentos, que reunirá os principais players do setor para dois dias de palestras e debates, em 30 e 31 de maio. Não perca!
