O investimento em Fundos Imobiliários permite a escolha de aplicações com relativo grau de segurança e que apostam na construção de um bom patrimônio a partir de valores relativamente pequenos, com foco em opções de longo prazo. Neste texto, apresentaremos a Carteira 200 para Crescer de Fundos Imobiliários, sugerida pela EQI Research para investidores que desejam entrar no mercado de FIIs.
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Como o nome diz, a ideia da Carteira 200 é iniciar a aplicação com a compra de cotas de fundos imobiliários no valor aproximado de R$ 200 e ir aumentando o investimento a cada mês, com aportes mensais de R$ 200 e reinvestimento dos dividendos distribuídos pelos fundos.
“Essa proposta permite maximizar a construção de um patrimônio no longo prazo”, explica o head da EQI Research, Luis Fernando Moran. “Fundos imobiliários são instrumentos muito democráticos para quem está começando no mercado de investimentos”, completa a analista Carolina Borges, especialista em FIIs da EQI Research.
Como toda aplicação em Renda Variável, vale o registro: não existe garantia de que o investidor vá conseguir uma determinada rentabilidade. Por isso, o foco da Carteira 200 é o pensamento no retorno de longo prazo. “Como é uma carteira com poucos ativos, ela fica mais sujeita à volatilidade. Mas, pensando no longo prazo, esses efeitos tendem a ser menos sentidos pelo investidor”, explica Carolina Borges.
A escolha dos ativos foi feita de modo a observar a variedade de opções disponíveis no mercado e também o atual cenário macroeconômico, de juros altos sem previsão de queda, que privilegia, dentro do setor de FIIs, os ativos de papel com rendimentos atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, sempre próximo da Selic) ou ao IPCA, índice oficial de inflação do país.
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Assim, a carteira conta com dois fundos de papel, que investem em recebíveis imobiliários; um fundo de tijolo, que investe em imóveis – no caso do fundo escolhido, em galpões logísticos; e um fundo de fundos, que investe em cotas de outros FIIs. Abaixo, apresentamos um resumo de cada um dos fundos escolhidos.
Brasil Plural Fundo de Fundos (BPFF11)
Trata-se de um fundo diversificado, que divide seu investimento em fundos de papel e fundos de tijolo, e hoje conta um desconto de cerca de 11% em relação ao patrimônio líquido.
“O desempenho de um fundo de fundos depende do resultado dos seus ativos, e o BPFF11 hoje está bem ligado aos resultados do IFIX”, explica Borges, citando o índice de negociação dos Fundos Imobiliários, que acumulou cerca de 3,5% de alta no mês de abril.
BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11)
O fundo apresenta majoritariamente uma carteira de CRIs indexada ao IPCA (76% do patrimônio líquido) e CDI (20%), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping.
“É uma boa diversificação entre indexadores e segmentos, sem assumir um risco de crédito elevado”, aponta Borges. O fundo vem sendo negociado com cerca de 12% de desconto em relação ao patrimônio líquido.
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EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11)
O fundo possui 89% de exposição ao IPCA, com uma rentabilidade média de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco. Conta com boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como as redes Oba, Quero-Quero e Pague Menos.
“O atual nível de desconto está em cerca de 11% frente ao valor patrimonial e isso potencializa o retorno no médio prazo”, explica Carolina Borges.
Guardian Logística (GALG11)
O fundo de galpões logísticos tem 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. São cinco imóveis no portfólio, localizados nos RS, SP, BA e PE, e inquilinos como BRF, Air Liquide e Souza Cruz.
“Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa”, explica a analista da EQI Research, citando como ponto de alerta o fato de o FII ter 38% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos), com um prazo de liquidação similar ao do vencimento dos contratos.
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