A importância da diversificação voltou ao centro do debate com o anúncio do novo imposto do aluguel e surge a pergunta: é hora de migrar todo o patrimônio para os Fundos Imobiliários (FIIs)?
Segundo a head e analista da EQI Research, Carolina Borges, concentrar todo o patrimônio em imóveis físicos ou apenas FIIs pode trazer fragilidades à carteira. Ela defende que os investidores avaliem a combinação de ambos.
Segundo Borges, aqueles que já possuem uma exposição relevante em imóveis podem considerar migrar parte do capital para FIIs, desde que realizem uma análise criteriosa do portfólio atual.
“É preciso entender como funciona a dinâmica dos fundos imobiliários e as diferenças em relação à posse direta de imóveis. A diversificação não deve ser nem 100% em imóveis nem 100% em fundos”, afirmou.
Ela ressalta que a principal mudança para investidores acostumados a ativos físicos é a marcação diária de patrimônio nos fundos imobiliários. Enquanto imóveis não apresentam oscilações de preço visíveis no dia a dia — já que a valorização só é percebida em operações de compra e venda —, os FIIs têm negociação diária em bolsa de valores, com variações imediatas no valor das cotas.
“Isso pode gerar desconforto para quem está acostumado a um patrimônio aparentemente mais estável, ainda que essa estabilidade seja ilusória”, explicou.
FIIs e imposto do aluguel: importância da carteira recomendada
Outro ponto enfatizado foi a importância de seguir uma carteira recomendada e contar com a orientação de assessores financeiros para evitar decisões precipitadas diante das oscilações do mercado.
“O investidor precisa de segurança para não correr o risco de comprar em momentos desfavoráveis ou vender sem planejamento”, observou ela.
Em relação aos segmentos, a recomendação da EQI Research é manter a diversificação também dentro do universo dos FIIs. Isso significa olhar para diferentes classes, como galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas e fundos de papel. Além disso, Borges lembrou que os fundos imobiliários tendem a oferecer uma renda maior que a de um portfólio de imóveis tradicionais, mas que parte dessa renda deve ser reinvestida para preservar o poder de compra ao longo do tempo.
Na avaliação da analista, investidores que têm como principal objetivo a geração de renda podem encontrar nos fundos imobiliários uma alternativa eficiente, desde que mantenham equilíbrio com seus demais ativos.
“O estudo deve ser personalizado e coerente com as metas de cada investidor. A diversificação continua sendo a chave”, concluiu.
A partir de 1º de janeiro de 2026, além do Imposto de Renda, os aluguéis passarão a ser tributados pelo IBS e CBS, que juntos podem chegar a uma alíquota efetiva de até 16,8%, dependendo do tipo de locação.
A cobrança atinge principalmente quem recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis com mais de 3 imóveis, quem recebe mais de R$ 288 mil por ano mesmo com menos imóveis, quem vende mais de 3 imóveis por ano ou quem revende imóveis construídos ou reformados nos últimos 5 anos.
Investidores que recebem renda de aluguéis devem considerar o impacto da tributação do Imposto de Renda, que pode chegar a 27,5% para rendimentos mensais acima de R$ 4.664,68, conforme a tabela progressiva de 2021, reduzindo a rentabilidade líquida do investimento.
Um contribuinte que recebe R$ 3 mil líquidos de aluguel em um mês se enquadra na alíquota de 15% do Imposto de Renda, o que resulta em R$ 450, mas após a dedução de R$ 354,80, o valor efetivo a pagar é de R$ 95,20.
O carnê-leão deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento da renda, após informar os valores no programa e emitir o Darf para pagamento no banco.
Tudo sobre FIIs e imposto do aluguel
O imposto do aluguel começa no dia: 1º de janeiro de 2026, com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025.
Mudança principal: além do Imposto de Renda (IR), os aluguéis passarão a pagar IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), que substituem ISS, PIS e Cofins.
Alíquotas estimadas:
- IVA (IBS + CBS) pode chegar a 28%.
- Locação de longo prazo: redutor de 70% → imposto efetivo de 8,4%, além do IR.
- Locação por temporada (até 90 dias): redutor de 40% → imposto efetivo de 16,8%, além do IR.
Quem será afetado primeiro:
- Quem recebe +R$ 240 mil/ano em aluguéis e tem mais de 3 imóveis.
- Quem recebe +R$ 288 mil/ano em aluguéis, mesmo com menos imóveis.
- Quem vende mais de 3 imóveis por ano.
- Quem revende imóveis construídos ou reformados nos últimos 5 anos.
Impactos práticos:
- Proprietários podem ver a carga subir até 29,8%, representando +R$ 25 mil por ano em impostos.
Investidores com 4 imóveis podem pagar +R$ 22 mil/ano em tributos. - Possível repasse de custos para inquilinos, mas com risco de vacância ou queda no valor dos imóveis.
Estratégias recomendadas:
- Criar holding patrimonial.
- Diversificar em fundos imobiliários (FIIs).
- Revisar a carteira de investimentos.
- Simular os impactos com ferramentas especializadas antes de 2026.
