Não basta comprar um Fundo de Investimento Imobiliário (FIIs), é importante saber o que se está colocando na carteira. E o ideal mesmo é comprar os Melhores Fundos Imobiliários para construir seu portfólio de FIIs ou até mesmo complementar entre os outros produtos financeiros que você já possui.
Mas afinal, quais são os melhores para comprar no momento? Confira tudo sobre os Fundos Imobiliários, onde investir e qual é a melhor carteira recomendada.
O que são Fundos Imobiliários?
Conhecidos como FIIs, os Fundos Imobiliários são uma modalidade de fundo de investimento voltada para aplicações em empreendimentos imobiliários, como shoppings, hospitais e edifícios comerciais.
Assim como as Ações, esses investimentos funcionam com a venda de cotas proporcionais ao valor investido, enquanto seus rendimentos são distribuídos a partir do desempenho dos imóveis ou ativos imobiliários que fazem parte do fundo.
Os investidores que possuem interesse pelos Melhores Fundos Imobiliários conseguem ter acesso para comprar esse tipo de ativo na Bolsa de Valores (B3), desde que possua uma conta de investimento em corretora de valores.
Vamos, a seguir, entrar em mais detalhes sobre os FIIs, mas já saiba que eles são uma boa opção do mercado financeiro para quem busca investir em imóveis, sem precisar investir diretamente em casas ou apartamentos.
Como avaliar um Fundo Imobiliário?
É importante que ao buscar os melhores Fundos Imobiliários, o investidor analise diversos aspectos, como os fundamentos do fundo, sua gestão e performance ao longo dos meses. Confira alguns pontos importantes para ficar de olho na hora de investir em FIIs.
- Objetivo e Estratégia: é importante saber de onde vem o fundo, qual é o seu foco, como renda ou valorização de capital; saber qual é a estratégia, qual é o tipo dos imóveis de investimentos, como shoppings, escritórios, galpões;
- Qualidade: fique de olho na qualidade do fundo, a localização, condições físicas, quem são os inquilinos; observe a vacância e histórico do imóvel e lembre-se sempre de analisar os contratos de locação, como prazos, reajustes e cláusulas;
- Rendimentos e Performance: olhar os dividendos distribuídos sobre o preço da cota também deve estar entre as prioridades, a consistência deles ao longo do tempo e o potencial de valorização;
- Gestão: saiba qual é a reputação da gestora do fundo, se ela é transparente e a qualidade de suas informações aos investidores, e como funciona sua gestao do patrimônio imobiliário;
- Indicadores: analisar o P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial por Cota) e os dividendos são dois pontos imprescindíveis para entender a rentabilidade do fundo;
- Riscos: entenda quais os riscos do mercado imobiliário como a vacância e a inadimplência, e considere os riscos específicos do fundo;
- Macroeconomia: fique atento também ao contexto econômico e regulatório, o que pode ou não impactar nesse mercado;
- Comparação: compare o desempenho e indicadores do fundo com outros FIIs similares no mercado.
Quais os melhores Fundos Imobiliários para investir?
Bom, para começar, não há uma fórmula mágica ou ativo fixo, mas sim variáveis. Uma boa pedida é que você seleciona uma ou algumas casas de análise nas quais confie e avalie seguir a Carteira Recomendada de FIIs. Isto porque essas carteiras são desenhadas por analistas que têm por profissão acompanhar e comparar fundos imobiliários. Ou seja, se você não tem tempo para se aprofundar no tema, use as carteiras recomendadas a seu favor!
Para o mês de abril, a EQI Research, por exemplo, divulgou sua carteira, mantendo inalterados todos os ativos que a compõem. Isso é um indicador que os ativos selecionados no último mês performaram bem. Quando há trocar, é sinal que algum fundo ou não foi bem, ou outro FII do mercado tem melhores expectativas.
A Carteira Recomendada da EQI Research, com a última revisão, de 29 de fevereiro a 27 de março, tem retorno acumulado de 1,17% frente a 1,04% do IFIX, principal índice dos FIIs.
Entre os motivos da corretora para manter as recomendações esteve a prévia da inflação, o IPCA-15, foi de 0,36% em março, 0,42 ponto percentual (p.p.) menor do que a de fevereiro, e levemente acima da expectativa de consenso.
Veja abaixo quais são os FIIs recomendados pela EQI Research:
Os melhores desempenhos do mês de março ficaram com HGPO11 e BTLG11. De acordo com Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, o primeiro recebeu uma proposta para vendados seus ativos; o segundo finalizou a emissão de cotas com excelente captação, o que motivou os bons desempenhos ao longo do mês.
Do lado oposto com um desempenho menor esteve XPML11 e BCIA11. Segundo Carolina, com uma nova emissão, o valor de mercado do XPML11 está tendendo ao valor da emissão. “Consideramos a emissão positiva para o Fundo, com potencial para agregar valor no médio prazo”, comenta.
A analista aponta ainda que a boa localização e a governança foram critérios-chave para as indicações de abril.
O que é uma carteira recomendada de FII?
Elaborada por uma casa de análise, uma carteira recomendada com os melhores Fundos Imobiliários é um levantamento de ativos selecionados por especialistas para alavancar os investimentos de seus clientes.
Geralmente, a seleção de FIIs é realizada com base em análises aprofundadas de acordo com as condições do mercado imobiliário, perspectivas econômicas e riscos. Elas são divulgadas e elaboradas por bancos de investimentos, corretoras de valores, casas de análise e gestoras de fundos.
As carteiras recomendadas muitas vezes são direcionadas para perfis específicos de investidores, como conservadores, moderados e arrojados, podendo serem atualizadas regularmente, de acordo com as mudanças nas condições econômicas e de mercado.
Quanto rendem os Fundos Imobiliários?
No mundo dos investimentos, a rentabilidade desejada está sempre relacionada ao tipo de risco que o investidor decide tomar, como explica Carolina Borges.
“Colocando os grandes números da nossa carteira, que é uma carteira para um perfil moderado e bem diversificado, hoje as nossas nossas projeções indicam um dividendo em torno de 0,8% a 0,9% ao mês. Então, é isso que o investidor que segue nossa carteira receberia, o valor referente ao patrimônio total investido na carteira. A gente estima também um retorno patrimonial em linha com a inflação do período, um pouco superior inclusive”, ressalta.
De acordo com Carolina, até o momento, ao longo de 2024 a carteira rendeu cerca de 3%, com dados atualizados em 28 de março. “Quando o investidor assume mais risco, espera-se que ele tenha um retorno maior, mas ele também vai sofrer mais com volatilidade e pode ser também que esse retorno não venha. Então, tem fundos que têm mais risco e outros fundos que são mais tranquilos e vão dar um retorno com um prêmio um pouquinho menor em relação ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário).”
“Às vezes a gente tem uma carteira de fundo de papel bastante diversificada que paga em torno de CDI + 1,5%, CDI + 2%, que aí são fundos que não tomam tanto risco assim. Então, vai depender muito do perfil que esse investidor tem de risco”, complementa.
Quais os 5 melhores Fundos Imobiliários?
Os melhores FIIs não possuem segredo ou fórmula, mas é aquela combinação que se encaixa com o perfil do investidor, não há uma resposta certa para essa pergunta. É preciso entender o que o investidor busca para começar a investir nesses fundos e montar uma carteira.
“Hoje, na EQI, a gente tem no nosso portfólio 13 recomendações na carteira tradicional e uma carteira que chamamos de “200 pra crescer”, que simula R$ 200 por mês de aportes e hoje ela tem seis Fundos Imobiliários. Então, se o investidor tem um volume maior de dinheiro que ele consegue fazer aportes mensais, ele pode ir para carteira tradicional. Se ele está começando agora e ele quer entender um pouco do mercado, a gente simula esse investimento de R$ 200 por mês na carteira ‘200 para Crescer’, afirma Carolina.
Quais são os tipos de FIIs?
Apesar de ser um Fundo de Investimento Imobiliário, ou seja, com foco em ativos do mercado imobiliário, há diversas opções e características de investimentos nesse produto, sendo eles: Fundos de Tijolo, Fundos de Papel, Fundos de Fundo, Fundos Híbridos e Fundos de Desenvolvimento. Entenda melhor!
- Fundos de Tijolo: esses adquirem imóveis já existentes ou constroem com o objetivo de gerar renda com aluguéis. Esse tipo de fundo geralmente distribui rendimentos periódicos aos cotistas, de acordo com o valor dos aluguéis. Os FIIs de tijolo direcionam seus investimentos para empreendimentos de: Fundos Imobiliários de escritórios, de prédios industriais, de galpões logísticos, de hotéis, de shopping centers, de hospitais, de escolas e de agências bancárias.
- Fundos de Papel: estes investem em títulos de renda fixa que são usados para financiar o mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras Hipotecárias (LH).
- Fundos de Fundo: conhecidos como FOFs, esses investem na compra de cotas de outros fundos imobiliários, é como investir em uma variedade de fundos a partir das cotas de um FOF.
- Fundos Híbridos: esses têm uma carteira diversificada com variedade de ativos imobiliários como LCIs, LHs, cotas de outros Fundos Imobiliários e até mesmo imóveis.
- Fundos de Desenvolvimento: esses investem em projetos imobiliários, visando lucros que vem com a venda ou arrendamento do imóvel ao ser concluído.
Ferramentas que podem te ajudar a escolher os melhores FIIs
Para quem busca começar a investir em FIIs, há algumas ferramentas 100% gratuitas que podem ajudar na hora de investir. Confira as opções!
- Planilha Imóveis x Fundos Imobiliários: De acordo com Carol Borges, se está em dúvida entre investir em FIIs ou Imóvel, há duas perguntas chaves que devem ser feitas: Qual seu perfil de investidor (conservador, moderado ou arrojado)? E qual o aluguel recebido ou esperado do imóvel físico em questão? É importante saber disso para entender se o bem fica isento ou não do Imposto de Renda. Ao definir essas questões é só ir às contas com a planilha da EQI Reasearch, clique aqui!
- Checklist de FIIs: para ajudar na escolha dos melhores Fundos Imobiliários para a sua carteira, a EQI Research disponibiliza um Checklist de Análise de FIIs, com oportunidades e riscos embutidos em cada papel.
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