A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, a carteira, que completa 11 meses, apresentou um desempenho de 1,46%, acumulando R$20,66 de proventos recebidos no período de 08/03 a 09/04. O valor representa uma rentabilidade de proventos (DY) de 0,86% em relação ao preço dos FIIs na data de anúncio de pagamento.
Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research e responsável pela montagem da carteira, lembra que como o DY é a divisão entre os proventos pagos e o valor de mercado dos FIIs na data de anúncio de pagamento, caso o valor de mercado apresente uma queda e o valor nominal pago se mantenha constante, o DY sobe. De modo análogo, o inverso também é verdadeiro. Por isso, é importante avaliar o crescimento do fluxo de caixa pago ao investidor e o patrimônio total da carteira em conjunto.
“O valor recebido em proventos no mês nos leva ao cumprimento da segunda meta da Carteira 200 para Crescer: conseguir um aumento de 10% sobre o valor mensal aportado“. Ela ainda destaca que as metas da Carteira 200 para Crescer são:
- Comprar uma cota de FII apenas com os proventos recebidos: atingindo depois de quatro meses de aportes.
- Aumentar o aporte em 30% com o valor dos proventos recebidos: próxima meta.
- Aumentar o aporte em 10% com o valor dos proventos recebidos: atingido depois de onze meses de aportes.
Carteira 200 de FIIs: o que é e como funciona
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
Desempenho mensal da Carteira 200 (base 100)
Aporte de Abril
Para o mês de abril, a carteira continuará com seis ativos. O novo caixa disponível para aporte é de R$220,86. Este valor inclui o aporte de R$200, os proventos recebidos de R$20,66 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$0,20.
Continuará a estratégia de balancear a carteira para uma exposição média entre 10% e 20% por ativo, adquirindo os FIIs que apresentam os maiores potenciais. Em resumo, as compras do mês são:
- 07 cotas de EQIR11;
- 08 cotas de GARE11 e
- 10 cotas de RBRF11.
A tabela a seguir mostra a composição atual da carteira após o novo aporte, com um caixa remanescente de R$2,50, que será utilizado no próximo mês.
Composição da Carteira 200 para Crescer
Carteira 200 de FIIs: resumo dos ativos recomendados
A Carteira atualmente é formada por seis FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos “de papel” (investem em recebíveis imobiliários) com boa qualidade de crédito, fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e fundo de fundos (que investem em outros FIIs ou possuem mandato amplo de alocação).
BPFF11 – Fundo de Fundos
- Pontos positivos: com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, aliado com o bom potencial de valorização, o FOF gerido pela Plural é diversificado entre papel (47% do PL) e tijolo (53% do PL), com uma carteira focada em ativos de qualidade. As maiores posições em papel estão em $KNIP11, $KNCR11 e $HGCR11, enquanto as de tijolo são $BTLG11, $HGRU11 e $XPLG11. Adquirir $BPFF11 é equivalente a comprar a carteira do Fundo com um desconto atual de 7% em relação a compra individual no mercado secundário.
- Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente dodesempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, o BPFF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas.
BTCI11 – Fundo de Papel
- Pontos positivos: carteira de CRIs indexada ao IPCA (67% do PL) e CDI (com 29% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. Assim, o $BTCI11 possui boa diversificação entre indexadores e segmentos. A aquisição com desconto frente ao valor patrimonial poderá potencializar o retorno no médio prazo.
- Pontos negativos: o BTCI mescla CRIs de baixo risco com CRIs de médio risco no portfólio, buscando rentabilidades mais atrativas, com ativos a CDI+1,50% e CDI+6%. Essas operações mais arriscadas demandam mais atenção e acompanhamento por parte da gestão e não devem representar parcela significativa do portfólio do Fundo.
CPTS11 – Fundo de Papel
- Pontos positivos: o $CPTS11 possui uma característica híbrida, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em tijolo. Essa estratégia fez o CPTS passar por momentos desafiadores em relação à cotação de mercado, que é muito sensível aos proventos. Com a carteira de FIIs não entregando os mesmos resultados de outrora, e dada a dificuldade em realizar giros com ganho de capital, os proventos do CPTS oscilaram muito nos últimos meses. No entanto, o cenário atual já mudou. A Capitânia vem realizando giros na carteira de CRIs com o objetivo de aumentar a taxa média do portfólio. Praticamente 100% dos CRIs estavam indexados ao IPCA com prêmio médio de 7,3%.
- Pontos negativos: os principais riscos vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. Comparando a carteira de CRIs com o custo das compromissadas, a operação é positiva em cenários de inflação mais elevada. Nos períodos deflacionários, por exemplo, o custo das operações foi superior à receita dos CRIs, sendo detratora do resultado do Fundo. Por outro lado, a queda na taxa de juros irá reduzir o custo dessas operações, podendo potencializar o retorno.
EQIR11 – Fundo de Papel
- Pontos positivos: o fundo possui 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido pelo FII. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como o Oba, Quero-Quero e Pague Menos. O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo.
- Pontos negativos: o EQIR possui baixa média de liquidez diária. No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional.
GARE11 – Híbrido
- Pontos positivos: possui 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa do FII. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do RS, SP, BA e PE, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O Fundo está realizando aquisição de imóveis do segmento de renda urbana. Assim que consolidadas as informações no relatório gerencial, atualizaremos nosso resumo.
- Pontos negativos: o GARE tem 18% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA).
RBRF11 – Multiestratégia
- Pontos positivos: o fundo possui 17 FIIs e 8 CRIs no portfólio, com maior exposição à estratégia de tijolo. No médio a longo prazo, ativos de ótima qualidade e localização irão entregar resultados acima da média ao investidor. Dentre os FOFs e multiestratégia, é um dos que apresenta boa exposição ao segmento corporativo e de shoppings, contribuindo para a diversificação da nossa carteira.
- Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, o RBRF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas.
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