O fundo imobiliário XPML11 divulgou sua 11ª emissão de cotas, totalizando R$ 1,6 bilhão, correspondentes a 14,285 milhões de cotas. O valor unitário por cota é de R$ 112,00. Ao adicionar a taxa de distribuição primária de R$ 3,97 (equivalente a 3,55% do preço de emissão), o preço de subscrição atinge R$ 115,97.
Se a oferta atual obtiver sucesso na captação inicial total, o $XPML11 poderá chegar a R$6,0 bilhões em valor de mercado, tornando-se o maior fundo imobiliário “de tijolo” da bolsa.
Mas, o crescimento precisa vir acompanhado de melhora nos indicadores operacionais e financeiros do Fundo e, de preferência, reduzir o risco do Fundo.
Segundo Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, isso significa que o fundo tem que conseguir alocar esses recursos de maneira eficiente em ativos que elevem a sua rentabilidade média e que ao mesmo tempo não altere e eleve o seu padrão de risco.
“Portanto, a emissão por si só não é boa ou ruim, depende muito do que o fundo faz com o dinheiro que entra no seu caixa e de como ele faz esse crescimento do seu patrimonio“, destaca a analista.
Detalhes da 11ª emissão do XPML11
Com a possibilidade de lote adicional de até 25%, o que equivale a até 3,571 milhões de cotas do $XPML11, a oferta tem potencial para crescer até R$ 400 milhões. Dessa forma, o valor máximo desta emissão atinge até R$ 2 bilhões, contemplando a emissão de até 17,857 milhões de cotas.
As cotas do lote adicional poderão ser direcionadas para atender a uma eventual demanda excedente, caso essa situação se manifeste durante o período da oferta.
Os atuais cotistas do fundo receberam direito de preferência na proporção de 35,93% e possuem até o dia 08/04 para solicitar o exercício. Para o período de reservas, destinado a investidores em geral, a solicitação deverá ocorrer entre 05/04 e 24/04/2024, com investimento mínimo de 45 cotas.
Os recursos captados serão destinados para aquisição do portfólio SYN, aquisição de quatro ativos em fase final de negociação, aporte em expansões e otimização da estrutura de capital do fundo.
É importante ressaltar que, no final de fevereiro, o XPML11 firmou um novo memorando de entendimento vinculante com a SYN. Este acordo visa adquirir, direta ou indiretamente, participações em seis empreendimentos imobiliários, totalizando o valor de R$ 1,85 milhão, conforme listado abaixo:
- 51% do Grand Plaza Shopping, na cidade de Santo André – SP;
- 32% do Shopping Cidade São Paulo, na cidade de São Paulo – SP;
- 52,5% do Tietê Plaza Shopping, na cidade de São Paulo – SP;
- 70% do Shopping Metropolitano Barra, na cidade do Rio de Janeiro – RJ;
- 85% do Shopping Cerrado, na cidade de Goiânia – GO;
- 23% do Shopping D, na cidade de São Paulo – SP.
Cronograma emissão do XPML11
A data de identificação dos investidores com direito de preferência está marcada para o dia 22 de março de 2024. O período de negociação desse direito começará em 26 de março e se encerrará em 8 de abril na B3, e em 9 de março junto ao escriturador.
O período de subscrição terá início em 5 de abril e será encerrado em 24 de abril. Por fim, o procedimento de alocação das cotas do XPML11 está agendado para o dia 25 de abril.
Sobre o XPML11
O XP Malls (XPML11) possui participação em 17 shopping centers, somando aproximadamente 165 mil m² de área bruta locável (ABL) própria e mais de 3.000 lojas, sendo o maior fundo de shoppings da bolsa.
Atualmente, o portfólio do XPML11 está focado nas regiões sudeste e nordeste, com 60% e 23% da ABL total, respectivamente. No quarto trimestre de 2023 (4T23), taxa de ocupação do portfólio média do portfólio foi de 95,6%, e a inadimplência líquida ficou em -1,1%.
Portfólio do fundo
Últimas emissões do XPML11
Esta é a segunda emissão de cotas do XPML11 no ano. No ano passado, o fundo realizou outras duas emissões, em maio e julho de 2023. Em 10 meses, foram quatro emissões de cotas, saindo de um patrimônio de R$2,1 bilhões para próximo de R$4,6 bilhões – um crescimento de 120% em capitalização de mercado, conforme o gráfico abaixo.
Redução da alavancagem
Ao longo das últimas emissões, o fundo passou por mudanças significativas. Uma delas é a redução da alavancagem, com dois pontos específicos que o fundo abordou nos últimos meses.
- 1- Amortização extraordinária: O fundo implementou o pagamento antecipado de alguns CRIs, principalmente aqueles indexados ao CDI, que representam uma dívida mais onerosa. Isso resultou na diminuição do valor total da dívida.
- 2- Aumento do valor do patrimônio: Como consequência das emissões, o valor do patrimônio do fundo cresceu, o que resultou na diluição da dívida.
A analista da EQI Research ressalta que desde a última análise, a dívida líquida reduziu de R$680,8 milhões para os atuais R$573,5 milhões, sendo que o nível de alavancagem do Fundo reduziu de 21% para 15,8%, sem considerar o caixa e outras aplicações líquidas.
O XPML11 realizou amortizações extraordinárias no período, principalmente no CRI Shopping da Bahia, que possui custo de CDI+2,75% ao ano, uma das dívidas mais caras do Fundo. Com isso, o fluxo de amortizações programadas foi reduzido para cerca de R$15 milhões em 2024 e R$23 milhões em 2025, patamar que não levanta preocupações nos curto e médio prazos. Ainda, a gestão sinalizou que pretende manter um nível de caixa adequado ao tamanho do fundo após a emissão.
Aquisição de outros ativos e expansões
Em relação aos demais objetivos apresentados, o XPML está investindo na terceira fase da expansão do Catarina Fashion Outlet, que atualmente é responsável por 18% do NOI do Fundo. Neste caos, os investimentos em expansões apresentam custo cerca de três vezes menor do que o valor de avaliação do ativo.
Com isso, o Fundo pode apresentar boa apreciação na cota patrimonial na próxima reavaliação dos ativos, em junho de 2024. Este é um ganho de escala que fundos maiores conseguem aproveitar sem comprometer a receita no curto prazo.
Além da já anunciada aquisição de fração ideal do Uberlândia Shopping, o XPML ainda projeta mais três aquisições com cap rates de dois dígitos no primeiro ano. Assim, esperamos que sejam aquisições no formato que foi realizado no Portfólio SYN, em que o valor de transação é parcelado, mas a receita é recebida integralmente pelo Fundo.
Nestes casos, por mais que a estratégia no curto prazo apresente números elevados, a análise do cap rate estabilizado é importante para estimar o desempenho do ativo no longo prazo.
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