Imagine financiar a construção de um galpão da Amazon (AMNZ; AMZO34) ou FedEx (FDX; $FDXB34), uma loja do Burger King ou até mesmo uma instalação da Boeing (BA; $BOEI34) nos Estados Unidos e receber CDI + 5,20% ao ano por isso.
Parece ficção, mas é exatamente o que oferece o novo fundo de crédito imobiliário lançado pelo Grupo Leste. Com apenas R$ 1 mil de investimento mínimo, você pode se tornar parte do crescimento dessas gigantes americanas.
O que é este fundo de crédito imobiliário e como funciona?
O Leste Renda BTS é um fundo que empresta dinheiro para construtores americanos que já têm contratos fechados com grandes empresas antes mesmo de começar a construir. É como se você financiasse a construção de uma loja do Shake Shack (SHAK) sabendo que ela já está alugada por 15 ou 20 anos.
“Build-to-suit” é o nome dessa modalidade: construir sob medida para um inquilino específico. A grande vantagem é que o risco é muito baixo, já que o contrato de aluguel está garantido desde o início com empresas gigantes como Tesla (TSLA; $TSLA34), Chipotle (CMG; $C1MG34) e Boeing.
Por que investir neste fundo?
O fundo apresenta uma combinação rara de características que o tornam atrativo para investidores que buscam rentabilidade superior com segurança. Entre os principais diferenciais estão:
- Rentabilidade atrativa: o fundo projeta retorno de CDI + 5,20% ao ano, o que equivale a aproximadamente 147% do CDI segundo expectativas do mercado.
- Diversificação geográfica: seus recursos trabalham no mercado americano, uma das economias mais estáveis do mundo, com proteção cambial incluída.
- Inquilinos de primeira linha: o portfólio inclui contratos com empresas que você conhece e confia: FedEx (logística), Burger King e Chipotle (varejo alimentício), Boeing (aeronáutico) e Tesla (automotivo).
- Histórico impecável: desde 2020, a gestora Leste realizou 103 operações nessa estratégia sem registrar uma única inadimplência ou perda de capital.
Como funciona na prática?
Vamos a um exemplo simples: a FedEx precisa de um novo galpão de distribuição. Ela fecha um contrato de 20 anos com um desenvolvedor americano para construir exatamente o que precisa. O desenvolvedor, por sua vez, precisa de dinheiro para construir. É aí que entra o fundo da Leste.
O fundo empresta o dinheiro para a construção, que normalmente leva de 6 a 17 meses dependendo do tipo de projeto. Durante este período e nos anos seguintes, recebe juros trimestrais. Quando a obra fica pronta, é comum que o desenvolvedor quite antecipadamente o empréstimo, já que consegue financiamento mais barato com o imóvel construído.
Investimento seguro e quem pode investir
O fundo opera com Loan-to-Value (LTV) médio de 63,9%. Este indicador mede a relação entre o valor emprestado e o valor do imóvel que serve como garantia. Na prática, isso significa que se um imóvel vale R$ 1 milhão, o fundo empresta no máximo R$ 639 mil, criando uma margem de segurança de mais de 36%.
Além disso, o próprio imóvel serve como garantia da operação.
A diversificação também é um ponto forte: o portfólio está espalhado por diferentes setores (logística 32%, varejo 23%, saúde e serviços 23%, automotivo 14% e aeronáutico 5%) e por mais de 50 ativos nos Estados Unidos.
O fundo é destinado a investidores qualificados, ou seja, pessoas com mais de R$ 1 milhão em investimentos financeiros ou certificação profissional específica. O investimento mínimo é de apenas R$ 1 mil, tornando este tipo de operação acessível para um público mais amplo.
Detalhes técnicos da oferta
O fundo possui volume total de R$ 200 milhões, podendo chegar a R$ 300 milhões, e prazo de quatro anos. Durante os primeiros dois anos há carência, ou seja, não há amortização do principal investido.
A distribuição de juros acontece trimestralmente, e a amortização do principal também ocorre trimestralmente, mas apenas a partir do 3º ano.
A tributação segue a tabela regressiva, o que significa que quanto mais tempo o dinheiro permanecer investido, menor será o imposto pago sobre os rendimentos.
A gestora por trás do fundo
A Leste é uma gestora brasileira com atuação global, fundada em 2014 por Emmanuel Hermann. Com mais de R$ 18 bilhões sob gestão e presença nos EUA, Brasil e Colômbia, a empresa possui registro tanto na CVM (Brasil) quanto na SEC (Estados Unidos).
No mercado americano, a Leste atua desde 2016, mas foi a partir de 2020 que concentrou esforços na estratégia build-to-suit.
“Encontramos nesse nicho uma combinação rara de arbitragem, simetria de risco e retorno, e profundidade de mercado”, explica Stephan de Sabrit, managing partner do Grupo Leste.
Por que agora?
O mercado de crédito privado americano foi a classe de renda fixa com melhor desempenho da última década, entregando retorno médio de 9,5% ao ano em dólar. Além disso, o modelo de investimento imobiliário americano oferece vantagens tributárias que mantêm o mercado aquecido e líquido.
Grandes gestoras globais também estão de olho neste segmento. Recentemente, a BlackRock anunciou a aquisição da ElmTree, uma gestora americana especializada em crédito imobiliário comercial, sinalizando o potencial desta estratégia.
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Uma oportunidade de investimento diferenciada
Para investidores que buscam diversificação internacional, rentabilidade superior à renda fixa tradicional e exposição a empresas americanas de primeira linha, este fundo representa uma oportunidade única. Com histórico comprovado, gestão experiente e estrutura robusta de garantias, oferece uma forma acessível de participar do crescimento de gigantes como Boeing, FedEx e Burger King.
O prazo de quatro anos e a distribuição trimestral de juros tornam o produto adequado para quem busca renda complementar com perfil de risco controlado.
Para investidores qualificados dispostos a diversificar com segurança, pode ser uma excelente adição ao portfólio.
