As operações built to suit vêm sendo adotadas com frequência no mercado imobiliário corporativo. Elas permitem que o locatário solicite ajustes de acordo com a sua necessidade ainda durante a construção do imóvel e abrem novas possibilidades de investimento por fundos imobiliários.
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O que é built to suit?
Em tradução livre, a expressão “built to suit” significa “construído sob medida”. E é exatamente isso que a operação permite: o locatário interessado num imóvel com características específicas, procura um imóvel em construção próximo de suas necessidades e propõe um contrato em que solicita mudanças no projeto para ter o imóvel exatamente de acordo com suas necessidades.
Tais contratos, também chamados de “construção ajustada”, podem envolver imóveis como um galpão logístico, uma planta industrial ou um edifício de escritórios, em que o locatário precisa de adaptações.
Os valores das obras adicionais são incorporados ao contrato de locação, e esses acordos em geral são de longa duração, de até 20 anos. Quanto maior o tempo, aliás, menor o custo das adaptações, que são amortizados por todo o período.
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Os contratos built to suit estão previstos na lei que regula os contratos de aluguel por meio de cláusulas inseridas em 2012, que preveem algumas especificidades no acordo:
- as duas partes podem convencionar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação;
- em caso de pedido de rescisão antecipada pelo locatário, ele terá de pagar uma multa que não pode exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o prazo final da locação.
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As vantagens do built to suit para as duas partes
O contrato built to suit apresenta vantagens para as duas partes envolvidas:
- Para o proprietário, representa um acréscimo de valor no imóvel e a garantia de evitar a vacância, permitindo o retorno do investimento sem aumento de custos, já que os ajustes na obra são repassados ao locatário na cobrança dos aluguéis
- O locatário, por sua vez, terá de arcar com um valor maior de aluguel, mas tem a vantagem de contar com um imóvel completamente adequado a suas demandas, o que em geral contribui para a redução de custos operacionais, entre outras vantagens.
Em alguns casos, o contrato pode até prever uma aquisição do imóvel pelo locatário, com preço inferior ao de mercado, considerando os aluguéis pagos como uma espécie de amortização inicial. Seria uma operação similar ao leasing, comum entre máquinas e veículos.
É claro, porém, que a operação tem seus riscos. Em caso de inadimplência, por exemplo, o processo de despejo e desocupação do imóvel, por mais que haja multa, pode envolver a necessidade de cobrança judicial. Além disso, pode haver dificuldade em encontrar um novo locatário, já que se trata de um imóvel adaptado sob demanda aos desejos de outro ocupante.
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O built to suit e os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários são veículos financeiros que têm a obrigatoriedade de aplicar seus recursos em imóveis ou títulos de crédito desse segmento, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Contratos built to suit também podem entrar no foco dos FIIs. Neste caso, o fundo emite títulos atrelados aos aluguéis que serão pagos pelo locatário, com a vantagem de que a volatilidade desses imóveis é muito menor, já que, como vimos, são imóveis sob medida que correm risco muito menor de vacância.
A operação é vantajosa para o proprietário do imóvel, que consegue recuperar o investimento feito na construção antes do tempo do contrato com a emissão das cotas, e fica com a obrigação de repassar os aluguéis recebidos ao fundo.
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Para o investidor, trata-se também de uma opção de boa segurança dentro do mercado de renda variável. Ele pode ganhar tanto com os dividendos, pagos mensalmente pela gestora do fundo, quanto com a valorização no longo prazo, com uma venda lucrativa das cotas.
Claro, vale lembrar sempre de algumas recomendações fundamentais:
- o investimento em FIIs, como toda aplicação de renda variável, apresenta riscos e pode resultar em perda ou num rendimento menor que a inflação, por exemplo;
- os FIIs não devem ser encarados como único investimento, mas como uma forma de diversificação de uma carteira com outras aplicações;
- os FIIs também não podem ser vistos como investimento de curto prazo, com ganho imediato; em geral, os ganhos com essa modalidade se caracterizam justamente pela paciência em receber valores menores inicialmente, com os dividendos, e lucrar com a venda do ativo no momento certo de valorização.
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