REITs: como gerar dividendos em dólar

Os REITs são investimentos extremamente atrativos para a diversificação de uma carteira de investimentos.

Eles oferecem aos investidores do mundo todo a oportunidade de se beneficiarem de imóveis valiosos, excelentes dividendos e retornos totais acima da média do mercado norte-americano.

Entenda agora como gerar dividendos em dólar, investindo em Fundos Imobiliários nos EUA. 

Conheça mais sobre os REITs e entenda se eles são para o seu perfil investidor! 

O que são REITs

A sigla REIT significa Real Estate Investment Trust (ou Fundos de Investimento Imobiliário). 

Ela se refere às empresas que possuem ou financiam imóveis geradores de renda em uma variedade de setores e países, especialmente, nos Estados Unidos – país no qual o investimento foi criado nos anos 1960. 

Normalmente, quando falamos em REITs, estamos nos referindo ao mercado norte-americano. Porém, é possível encontrar empresas que possuem ou financiam imóveis geradores de renda em diversos outros países também.

Como os REITs funcionam

O funcionamento de um REIT se dá, basicamente, por meio de empresas proprietárias de imóveis. Nesse sentido, o objetivo dessas empresas é gerenciar os imóveis do portfólio para a obtenção de renda.

• Leia também: Qual o melhor investimento no exterior? 

Quem pode investir em REITs?

Com os REITs, qualquer pessoa pode investir em carteiras de ativos imobiliários do mesmo modo que investe em outros ativos. Ou seja, é como investir diretamente em ações, em fundos de investimentos tradicionais, ou mesmo em ETFs, que são os fundos negociados em bolsa.

Por que investir em REITs?

Um REIT se trata de um tipo de investimento que se dá por meio de empresas donas de imóveis. O objetivo dessas empresas é gerenciar os imóveis para a obtenção de renda.

Como recompensa, além de surfarem a valorização desses empreendimentos, os acionistas de um REIT ganham uma parte da renda gerada, mas sem precisar comprar, administrar ou financiar propriedades.

Quais os tipos de REITs

Quanto aos tipos de REITs, eles costumam ser divididos pelos investidores em duas categorias principais, que são:

Equity REITs (eREITs)

Normalmente, quando falamos de REITs, falamos dos eREITs. Esses são os que investem em imóveis físicos, equivalentes aos fundos de tijolos brasileiros. 

A intenção dos eREITs é gerar renda com aluguéis ou venda de prédios, galpões logísticos, imóveis residenciais, e assim por diante.

Ou seja, são ações convencionais de empresas que empreendem no ramo imobiliário. 

Mortgage REITs (mREITs)

Semelhantes aos nossos Fundos de papel, os mREITs ou REITs hipotecários são empresas que financiam a atividade imobiliária por meio da compra ou originação de hipotecas e títulos de renda fixa garantidos por hipotecas, auferindo receita com os juros desses investimentos. 

Isso significa que eles investem em títulos e recebíveis vinculados ao mercado imobiliário, principalmente, atrelados à inflação.

Hybrid REIT

Como subtipo, temos o Hybrid REIT, que se refere àquelas empresas que investem, tanto em móveis físicos, quanto em recebíveis vinculados a operações imobiliárias.

Qual a diferença entre FIIs e REITs 

Os FIIs Fundos de Investimento Imobiliário do Brasil e os REITs são duas formas de investir no mercado imobiliário, mas sem que seja preciso adquirir o bem físico.

Muitas pessoas acreditam que os REITs são iguais aos Fundos Imobiliários brasileiros, mas isso não é verdade. 

Algumas das diferenças entre Fundos Imobiliários e REITs são:

Tomada de dívida dos REITS e FIIs

Os REITs são um tipo de investimento que funciona por meio de empresas donas de imóveis. Como esses ativos são empresas, eles podem contratar dívidas para a aceleração dos negócios. 

Essa é uma das principais diferenças em relação aos fundos imobiliários brasileiros. Isso porque essa possibilidade não existe no caso de um FII.

Distribuição mínima de dividendos dos REITs e FIIs

A distribuição dos dividendos é outro critério que diferencia os REITs e FIIs. Os REITs tem a obrigatoriedade de distribuir, no mínimo, 90% do lucro tributável aos acionistas, sob a forma de dividendos. 

Aqui, os Fundos Imobiliários têm que distribuir, ao menos, 95% do resultado caixa ao longo de um semestre. 

Além disso, pelo menos 75% da receita bruta dos seus negócios devem estar atrelados à atividade imobiliária.

Ainda sobre as regras, essas empresas devem ter um conselho de administradores. Já no primeiro ano, é obrigatório ter, pelo menos, 100 acionistas.

Volume dos REITs e FIIs listados

Outra questão que difere REITs e FIIs é o volume de fundos negociados. Aqui no Brasil, temos uma indústria de FIIs muito pulverizada, com pequenos fundos e mais de 400 Fundos Imobiliários listados. 

Já lá fora, se tem bem menos de 400 de REITs, em uma indústria que tem mais de um trilhão de reais de valor de mercado. 

“Isso acontece, porque historicamente, houve uma consolidação da indústria. Então, há REITs muito grandes, inclusive vários deles participam do S&P 500 ou do índice das 1000 maiores empresas dos Estados Unidos, com REITs com 5 mil, 10 mil imóveis dentro da sua estrutura. No Brasil, a gente não tem nada nem perto disso. Na verdade, o volume de imóveis na indústria como um todo não deve chegar nesse patamar”, explica Felipe Paletta, analista e FIIs e REITs da Monett e colunista do portal EuQueroInvestir.

Tributação dos REITs e FIIs

A tributação dos REITs e FIIs também é diferente. Os FIIs têm isenção de IR nos dividendos, e sofrem tributação de 20% sobre o lucro na venda das cotas. Já a tributação dos REITs é definida pela legislação norte-americana.

Entenda as diferenças entre REITs e FIIs

Como os REITs pagam dividendos?

De modo geral, os dividendos dos FIIs são maiores que o dos REITs.

“Os Fundos Imobiliários brasileiros são menos arriscados e pagam dividendos bem maiores, pois embutem o famoso “Risco Brasil”, o paraíso dos rentistas”, explica Paletta. 

Por outro lado, o potencial de valorização lá fora é maior, já que as empresas podem se endividar para maximizar o retorno. 

“Apesar do número de FIIs superar o número de REITs listados, ainda vemos um mercado brasileiro concentrado, com poucos imóveis no portfólio e poucos setores à disposição dos investidores”, aponta o analista.

Como os investidores de REITs ganham dinheiro

Como vimos, quem investe em Reits pode lucrar tanto pela valorização do investimento quanto pelo recebimento de dividendos.

Quais são os principais setores de REITs

São mais de 12 setores entre shoppings, varejo, residencial, escritórios, saúde, lazer, self-storage, industriais, infraestrutura, data center e mortgage (fundos de papel).

Aqui no Brasil, com os FIIs, há basicamente um volume de setores à disposição do investidor, composto por lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, renda urbana, educacional, hotel, agências bancárias e agronegócio. 

Nos EUA, há uma infraestrutura com uma porção de setores bastante ampla. “Há REITs dedicados ao segmento de cannabis, cassinos, com uma grande multiplicidade de tipos de hotéis, moradia privada, apartamentos de single family, multi family”, comenta Paletta.

Setores dos REITs – porcentagem em participação de mercado

Fonte: Monett 

Quantos REITs são listados

Dentre os mais de 220 REITs listados na NYSE (New York Stock Exchange), são mais de 500 mil propriedades investidas, que perfazem mais de US$ 1,7 trilhão em valor de mercado. 

Para efeito de comparação, esse montante é superior ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro.

Risco dos REITS

O principal risco neste momento é o cenário macroeconômico global, particularmente, nos Estados Unidos. 

Para o analista da Monett, a inflação vai ficar acima das expectativas no mundo todo e isso deve forçar o Banco Central norte-americano a continuar a subir a taxa de juros. 

Por que os REITs estão caindo

“O fato é que à medida que a taxa de juros surpreende para cima, praticamente todos os ativos financeiros sofrem. Sinais mais recentes apontam para o início do processo de arrefecimento da inflação nos EUA, especialmente, o que pode nos beneficiar, mas podemos ter ainda mais alguns meses de turbulência”, comenta o analista. 

REITs e inflação 

“Ainda assim, a baixa correlação com outros ativos e o caráter protetivo contra a inflação permitirá, na minha opinião, que os REITs superem o desempenho das ações norte-americanas nos próximos anos”, complementa Paletta.

Cansou dos Fundos Imobiliários? Entenda a estrutura dos REITs

• Para que seja considerada REIT, é preciso que, no mínimo, 75% da receita bruta da empresa seja proveniente de ativos imobiliários. 

• O REIT deve distribuir ao menos 90% do lucro tributável aos acionistas por meio de dividendos.

• Outras exigências legais em relação aos REITs dizem respeito a questões societárias e de governança. Pelo fato do REIT ser uma empresa de capital aberto, ele é obrigado a ter um conselho de administração.

• Já no primeiro ano como REIT, a empresa precisa ter um mínimo de 100 acionistas, e não pode ter mais de 50% de suas ações nas mãos de cinco ou menos pessoas físicas.

• Como empresa, um REIT pode, por exemplo, contratar financiamentos para acelerar os negócios, investindo esses recursos nos empreendimentos imobiliários. 

• Por outro lado, no caso dos Fundos Imobiliários, isso não é possível. Pela legislação brasileira, um FII não pode operar alavancado.

Quais são as opções de investimento em REITs para os brasileiros? 

Você pode investir em Reits de duas formas: abrindo uma conta lá fora ou direto na bolsa de valores B3, por meio de BDRs.

Os BDRs são títulos negociados na bolsa brasileira que representam ações de companhias estrangeiras. 

• Leia também: Dividendos de BDRs: saiba aqui como receber! 

O que são BDRs de Reits e como investir

No caso dos BDRs de Reits, esses títulos representam as empresas Reits norte-americanas.

Para investir em BDRs de Reits, basta abrir uma conta em uma corretora brasileira. Na hora de escolher os títulos, é importante prestar atenção, entre outros fatores, na liquidez desses BDRs. 

Isso porque, caso deseje negociar o título, será mais fácil para o investidor conseguir um preço justo nos BDRs que têm os maiores volumes de negociações.

Já para investir direto lá fora em Reits, o primeiro passo é abrir conta em uma boa corretora, o que é possível, por exemplo, via Avenue.

• Veja também: Como investir no exterior sem sair do Brasil e por que? Confira bons motivos para diversificar o patrimônio.

Vale a pena investir em REITs?

Os REITs valem a pena para os investidores que procuram diversificação internacional.

Nesse caso, Paletta dá uma dica: “Diversifique geograficamente para não ficar só exposto ao Brasil. Os REITs podem equilibrar esses riscos”, aponta.

• Entenda também: Tributação de investimentos nos EUA: você sabe como funciona?

Vale a pena investir em REITs com foco em renda?

De acordo com o analista da Monett, se o foco do investidor for receber renda (dividendos), os Flls brasileiros são as melhores alternativas. 

Contudo, ele faz uma ressalva: “se o seu foco for multiplicação patrimonial, adicione REITs na sua carteira”.

• Conheça seu perfil investidor!

FIIs ou REITs: qual opção vale mais a pena para o investidor?

Para o investidor, escolher entre FIIs e REITs, há diversos fatores a serem avaliados, que dependem dos objetivos e desejo de diversificação.

FIIs são melhor opção para quem procura dividendos

Isso porque, historicamente, o dividend yield desse investimento é bem maior do que o dos Reits.

• Leia mais: Dividend Yield nos FIIs: entenda de uma vez por todas!

REITs tem maior valorização no longo prazo

Nesse caso, os Reits podem ser uma melhor alternativa. Isso porque essas empresas podem se alavancar para investir nos projetos imobiliários. 

Dessa forma, o potencial de valorização do investimento também acaba sendo melhor.

REITs são boa opção de diversificação

Outro ponto importante é que, com Reits, o investidor está diversificando o seu patrimônio em outros mercados. Isso é muito importante para mitigar o risco-país dos investimentos.

Quais os melhores: REITs para investir?

Felipe Paletta aponta os três REITs que entraram no seu radar nos últimos meses e que podem ser boas oportunidades de investimento para o longo prazo. 

Os REITs escolhidos por Paletta estão espalhados em setores bem diversos, conforme ele explica. 

“Seguindo minhas recomendações, o investidor poderá ser proprietário de propriedades para cultivo de cannabis, hospitais e clínicas e até mesmo um ETF, que atuará como proteção do portfólio, operando vendido nos REITs maiores e mais caros”, comenta.

3 REITs recomendados em 2023 

1. MEDICAL PROPERTIES TRUST 

NYSE: MPW | B3 M2PW34  – Recomendação de compra até o patamar de US$ 14 (R$ 40).

• Tese: envelhecimento populacional
• Esse é o segundo maior REIT no segmento de tratamentos médicos, com exposição bastante diversificada entre Estados Unidos e Europa.
• 442 propriedades, em nove países. 

“Ignorado pelos investidores nos últimos anos, vejo grande potencial de reprecificação nos REITs hospitalares em 2023 e 2024”, comenta Paletta.

2. PROSHARES

NYSE: REK – Recomendação de compra até o patamar de US$ 20 (Não possui BDR).

• Tese: valuation esticados dos big REITs
• Proshares Short Real Estate é um ETF que entrega performance contrária ao desempenho dos maiores e mais líquidos REITs dos EUA.

“Historicamente, esse ETF entregou uma performance 99% correlacionada ao índice de referência, o Dow Jones US Real State Index”, diz Paletta.

3. INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES 

NYSE: IIPR – Recomendação de compra até o patamar de US$ 130 (Não possui BDR)

• Tese: recuperação dos descontos da pandemia.
• O Innovative Properties é um dos primeiros e maiores REITs dedicados ao investimento em propriedades dedicadas ao cultivo e produção de cannabis nos EUA.
• 109 propriedades, 19 nos EUA

“Segundo projeções da Hoya Capital, o mercado de cannabis deve dobrar até 2025, o que deve premiar o valuation das propriedades da Innovative Properties. que viu suas ações caírem em 2021 e 2022 injustificadamente”, aponta Paletta.

Quais REITs pagam dividendos mensais?

Dessas três recomendações, dois REITs pagam dividendos trimestrais, é o caso do MEDICAL PROPERTIES TRUST (NYSE: MPW | B3: M2PW34) e do INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES (NYSE: IIPR). 

O PROSHARES (NYSE: REK) é um ETF vendido, portanto, não paga dividendos.

Quanto custa investir em um REIT?

Se o foco do investidor for renda (dividendos) e/ou se o investimento for menor do que R$ 35 mil reais, a dica de Paletta é investir diretamente através de corretora norte-americana em REITs. 

Já se o foco for multiplicação de capital e o valor investido superar os R$ 35 mil – critério para isenção de IR para o investimento internacional -, a dica do analista da Monett é investir via BDRs.

Quanto os REITs pagam de dividendos?

Uma das principais dúvidas dos investidores é em relação ao quanto os REITS pagam de dividendos.

“Em relação aos FIIs, hoje é mais próximo da taxa Selic, perto de 11% ou 12%. Lá fora, mesmo com essas quedas do mercado, os REITs estão pagando 7%, mais ou menos, o que já é muito alto para a taxa de juros nos Estados Unidos, mas o que os REITs pagam é quase metade do quanto os Fundos Imobiliários no Brasil pagam de dividendos”, aponta Paletta.

Quanto rende um REIT?

Os mortgage REITs, por exemplo, que seriam os Fundos de papel aqui no Brasil, têm características diferentes dos nossos também fundos de crédito. 

“Lá fora, eles não têm esse repasse mensal de correção monetária, como temos aqui no Brasil”, comenta Paletta.

REIT ou FIIs: qual rende mais?

Lá fora, por exemplo, os REITs podem ter dívida no seu balanço. Isso significa que para comprar uma propriedade imobiliária, eles podem tomar dívida no mercado e realizar essa operação de forma a ter uma estrutura alavancada. 

Normalmente, é uma preocupação, mas por outro lado, gera uma rentabilidade maior no longo prazo dos REITs, em comparação aos Fundos Imobiliários aqui no Brasil. E, também, faz com que eles sejam mais arriscados”, comenta o analista.

REITs ou FIIs: qual o mais arriscado?

Existe uma volatilidade maior dos REITs do que os Fundos Imobiliários aqui no Brasil. 

“Para se ter uma dimensão, a volatilidade dos REITs é muito mais parecida com a da bolsa nos Estados Unidos. Aqui, um Fundo Imobiliário, normalmente, é um pouco menos da metade da bolsa e isso se dá em função dessa questão do nível de endividamento desses produtos”, comenta.

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